Maa turuväärtus: millised hindamismeetodid on olemas? Turuväärtuse hindamise metoodika.

Tere! Selles artiklis räägime maatüki väärtuse hindamisest.

Täna õpid:

1. Mis mõjutab maa väärtust;
2. Kui võib osutuda vajalikuks koha hindamine;
3. Millised on maa hindamise menetluse etapid?

Pole üllatav, et maa kui kinnisvaraliik on investoritele nii atraktiivne – selle väärtused jäävad kogu aeg muutumatuks. Väärtused, aga mitte hind – see lihtsalt muutub. Mis määrab hinnakõikumised ja kuidas maad hinnatakse, on meie materjalis.

Vene Föderatsiooni maade koosseis kategooriate kaupa

Maa maksumus sõltub suuresti sellest, millisesse kategooriasse see kuulub. Omades teatud kuuluvust, omandab ta need seaduslikud õigused, mis on ette nähtud kõigile teistele selle rühma maadele. Kuid sama kategooria hind võib olenevalt maa sihtotstarbest erineda.
Maaseadustikus on nn klassifikaator, mis loetleb maakategooriate kaupa lubatud tegevusliigid. Katastripassis peab olema märgitud maatüki kategooria.

Näiteks põllumajandusmaa puhul on lubatud sellised tegevused nagu mesindus, kalakasvatus, puukoolid, lillekasvatus ja muud. Kuid sellisele maale ei saa ehitada näiteks kortermaja.

Millistel juhtudel on maa hindamine vajalik?

Maad peetakse üheks kõige likviidsemaks kinnisvaraobjektiks, see tähendab, et sageli on vajadus ja võimalus seda rahaliselt esitada.

Need võivad olla järgmised peamised juhtumid:

• Krundi või üksiku kinnistu (maa koos sellel asuvate objektidega) ostmisel või müümisel;
• Üürile andva krundi võõrandamisel;
• Kui teil on vaja pakkumise tegemiseks määrata konkreetse maatüki algmaksumus;
• Esitada kohtule dokumente seoses abikaasade lahutuse ja maa jagamisega;
• Pärandi vormistamisel;
• Maatüki tagatisel laenu saamiseks;
• Kui maad antakse ettevõtetele varana;
• Hinnangu muutmisel katastriväärtus maatükk maamaksu suuruse vähendamiseks;
• Investeerimis- ja ehitusprojektide elluviimisel;
• Sees dokumentide esitamise hindamine rahvusvahelistele standarditele finantsaruanded.

Maa maksumust mõjutavad tegurid

Kõige olulisemad omadused, mis määravad nõudluse ja vastavalt saidi maksumuse, on:

1. Saidi enda omadused.

• Pindala, reljeef, konfiguratsioon, maastik;
• Andmed objekti inseneri- ja mõõdistustööde kohta, kui need on olemas;
• Objekti otstarve, lubatud kasutamine;
• Parandusandmed. Millised hooned, rajatised, infrastruktuuri rajatised asuvad saidi enda sees. Milliseid materjale kasutati;
• Teave platsi seisukorra kohta (hoonestatud, puhastatud, istutatud jne).

1. Ümbruskonna kirjeldus.

• Kergesti ligipääsetav asukoht, ligipääsu võimalus otse objektile, teekatte kvaliteet;
• Mürasaaste tase;
• Haljastus;
• Naaberalade kasutamine (aktiivsed või mahajäetud alad);
• transpordiliinide lähedus;
• Infrastruktuur. Kommunikatsioonide (elekter, gaas, veevarustus ja muud) kaugus ja nendega liitumise tingimused, sotsiaalse infrastruktuuri rajatised (koolid, haiglad, kontorid, kauplused);
• Võimalik negatiivne mõju looduslikud tegurid(jõe üleujutusest tingitud üleujutus, seismiline tsoon).

Kas on vaja otsida sõltumatu hindaja teenuseid?

Internetist leiate palju kinnisvara hindamisega professionaalselt tegelevate ettevõtete veebisaite. Hinnad varieeruvad paarist tuhandest mitme tuhande rublani, olenevalt töö keerukusest.

Tekib õigustatud küsimus: kas tasub raha maksta, kui saate Interneti-saitide nõuandeid järgides ise hinnangu läbi viia?

Oletame, et müüte maatükki ja küsite hinda, mille olete Avitos sarnaseid pakkumisi vaadates enda jaoks vaimselt kujundanud. Keegi ei saa takistada teil oma kinnisvara omamast, kui on ostja, kes on valmis seda hinda maksma.

Kuid on mitmeid olukordi, kus müüja peab võtke ühendust sõltumatu hindajaga. Need on ette nähtud tsiviil- ja maaseadustikus, samuti hindamistegevuse föderaalses seaduses.

Näiteks on sõltumatu hindamine vajalik järgmistel juhtudel:

• Varem riigi omandis olnud maa erastamine;
• Katastrihindamise käigus maatükid(kasutab kinnisvaramaksu arvutamiseks);
• Maa ostmine riigi poolt omanikult;
• Maa sissemakse põhikapitali;
• Maa kasutamine tagatisena;
• Maa hindamine pankrotistunud ettevõtte omandiks;
• Kui pooled on eriarvamusel maa pärandina jagamisel, lahutuse ajal;
• Määramiseks alghind müük oksjonil;
• Kui maa saab tasuta, et seda raamatupidamises kajastada.

Kõigi nende juhtumite puhul on eksperdi kutsumise kohustus seletatav loogikaga: sõltumatu hindamine on kas keeruline või oleks teadlikult kallutatud, mis tooks maaturul kaasa pettuse.

Miks peaksite pöörduma sõltumatu hindaja poole?

Oletame, et teie juhtum ei kuulu hindaja kohustusliku töö alla. Ja siiski otsustate usaldada selle töö professionaalile. Sellel lahendusel on teie jaoks ainult üks miinus – kulutate raha.

Plussid:

• Hindajal on sellel alal kõrgelt spetsialiseerunud haridus ja kogemus ning ta teeb seda tööd sinust paremini, olenemata sellest, kui pädev inimene sa oled;
• Ekspert läheneb asjale kõikehõlmavalt: analüüsib turgu, kõiki teie esitatud dokumente, teeb arvutusi kasutades erinevaid meetodeid– selle tulemusena on hindaja deklareeritud väärtus võimalikult lähedane tegelikule;
• Maatüki hindamisaruanne on koostatud täielikult kooskõlas Vene Föderatsiooni hindamist käsitlevate õigusaktidega. See on ametlikult köidetud pitseriga dokument, mida kohtus aktsepteeritakse – sellel on absoluutne juriidiline jõud;
• Säästate oma aega. Te ei pea mõtlema, millise hinna saidile määrata. Ja esitlus potentsiaalne ostja ametlik hindamisakt eemaldab viimasedki kahtlused hinna osas ja esitleb teid põhjaliku inimesena;
• Sageli hindamisfirmad pakuvad tasuta konsultatsioon huvipakkuvates küsimustes. Näiteks annavad nad nõu, millised toimingud maaga võivad selle tegelikku väärtust tõsta.

Loomulikult kehtib kõik eelnev ainult usaldusväärsete ettevõtete kohta, kes on sellel turul juba pikka aega tegutsenud ja väärtustavad oma mainet.

Maatüki väärtuse hindamise meetodid

Seal on nimekiri riigi tasandil heaks kiidetud meetoditest, mida maa hindamiseks kasutatakse. Iga meetod nõuab erinevat vaatenurka ja meetodi valik võib sõltuda taotletavatest eesmärkidest, maa tüübist või saadaolevatest algandmetest. Iga meetod kuulub ühte kolmest lähenemisviisist: kulu, võrdlus või tulu.

Loetleme kõige elementaarsemad meetodid ja selgitame nende rakendamist.

Harva kasutatakse ainult ühte meetodit. Kõige sagedamini kasutatakse neid kombinatsioonis, et saada kõige rohkem usaldusväärset teavet. Kui meetodid andsid üksteisest oluliselt erinevaid tulemusi, viitab see kas arvutuste ebatäpsusele või maaturu ebastabiilsusele.

Maatüki müügieelse väärtuse hindamise kord

Maa müümine eeldab omanikult selle turuväärtuse väljaselgitamist. Kuna see väärtus ajas muutub, tuleb hindamine läbi viia kindla kuupäeva seisuga.

Näiteks võib maatüki hind muutuda, kui varem asus see äärelinnas, kuid mõne aasta pärast on linn kõvasti kasvanud ja territoorium hakkas asuma ühes kesklinna piirkonnas.

Uuringu läbiviimisel läbib professionaalne hindaja järgmised etapid:

1. Probleemi sõnastamine. Siin on oluline arvesse võtta hindamise kuupäeva, samuti peamisi parameetreid, mille alusel see hindamine läbi viiakse.
2. Andmete kogumine, kontrollimine ja analüüs. Kõik kogunevad Vajalikud dokumendid, analüüsitakse kogu teavet, mis on seotud nii objekti enda kui ka selle naabritega.
3. Saidi kõige tõhusama kasutamise analüüs. Määratakse kindlaks, kuidas saiti kõige paremini kasutada, ja see peaks olema mitte ainult majanduslikult atraktiivne, vaid ka füüsiliselt teostatav. See etapp on olemas, kuna turg on huvitatud maksimeerimisest võimalik kasutamine ressursse, mis määrab pakutava hinna.

Saidi praegune kasutus ei lange alati kokku kõige tulusama kasutusega. Seejärel arvutatakse välja olemasolevate hoonete lammutamise tõenäolised kulud.

1. Turuväärtuse hindamine maatükk kasutades mitmeid meetodeid. Seaduse järgi peab hindaja kasutama kolme lähenemist – kulu, võrdlev ja tulu. Ja ta saab oma kogemuse põhjal valida iga lähenemisviisi meetodid iseseisvalt. Selle analüüsi tulemusel saadud kolm tulemust on aluseks rublades väljendatud lõpliku arvu arvutamisel. Selle leidmine on kogu ürituse lõppeesmärk.
2. Hindamisaruanne. Selline aruanne peab olema kirjalik ja tuleb esitada kooskõlas föderaalseadused hindamise ja metoodiliste soovituste kohta.

Kuue kuu pärast kaotab aruanne oma juriidilise jõu.

Hindamiseks vajalike dokumentide loetelu

Hindamisteenust taotledes nõuavad spetsialistid oma tööks vajalikke dokumente.

Enamasti näeb see nimekiri välja selline:

• Teie isikut tõendav dokument (pass);
• Omandiõigust tõendav dokument (näiteks annetus, erastamine, pärimistunnistus);
• Katastriplaan või geodeetiline (ala detailjoonis, mis näitab paljusid selle tunnuseid);
• saidi kategooria;
• Lubatud kasutamine;
• Andmed objekti kaudu rajatud kommunaalteenuste kohta (elektrijuhtmed, torud jne);
• Andmed koormiste olemasolu kohta (tagatised, võlakohustused);
• Dokumendid tasutud summa kohta maamaks(juuresolekul);
• Territooriumi rendileping (olemasolul).

Kaks kõrgetasemelist lugu, mis on seotud maa hindamisega Venemaal

Esimene eepiline lugu maa hindamisest on seotud kuni 1867. aastani Venemaale kuulunud tohutu territooriumi - Alaska, Ameerika Ühendriikide moodsa neljakümne üheksanda osariigi - müügiga. Aleksander II nõustajad nõudsid nende kaugete, asustamata ja raskesti kaitstavate maade müüki, mis sel ajal ei saanud kiidelda millegi erilisega peale karusnahkade.

Pärast läbirääkimisi president Johnsoni valitsusega hindas Venemaa kogu Alaska territooriumi, mille suurus on üle pooleteise miljoni ruutkilomeetri, vaid kahesaja miljoni moodsa dollari väärtuses.

Võrdluseks: toona läks ainuüksi New Yorgi ringkonnakohtu kolmekorruseline hoone linnavalitsusele märkimisväärse summa maksma.

Peab imestama, kuidas oleks Alaska müügihind muutunud, kui toonastele hindajatele oleks kaks aastakümmet pärast ostu-müügilepingu sõlmimist teada saanud rikkalikest kullasoontest, mis neis osades avastati. Just need kohad said kuulsa kullapalaviku keskuseks ja meelitasid ligi tuhandeid kullakaevureid.

Teist lugu lahutab esimesest enam kui sajand ning vaatamata väiksemale mastaabile erutas see meie riigi avalikkust pikka aega. Pärast seda, kui Sotši linn kuulutati talvepealinnaks olümpiamängud 2014. aastal tekkis küsimus olümpiarajatiste rajamise koha valiku kohta rannikuklastris. Ja see leiti - Imeritinskaja madalik ja mitte tühermaa, vaid asustatud ala, kus on enamasti eramud.

Olümpia vajadusteks pidi riik selle territooriumi kõigilt omanikelt ära ostma. Aga mis hinnaga? Iga kinnistu väärtuse määramisega töötas terve maahindajate meeskond ja töö hindamistööga lõppes juba 2008. aastal. Hinnad jäid vahemikku poolteist kuni kahe ja poole miljonini saja ruutmeetri maa kohta.

2009. aastal nõudis valitsus hindajatelt tööstrateegia muutmist. Tõdeti, et maa hindamisel võeti “õiglaste” turuhindade asemel arvesse “spekulatiivseid”, st kunstlikult paisutatud hindu. Küsimuse uuesti läbivaatamise tulemusena pakuti inimestele sama saja tuhande rubla eest umbes kolmsada tuhat rubla. Selline järsk hinnalangus tekitas omanike seas rahulolematust ja tulist avalikku arutelu.

Need lood illustreerivad, et maa hindamisel pole puutumatuid objektiivseid kriteeriume ning ootamatult avastatud, seni teadmata asjaolud võivad maa hinda oluliselt mõjutada.

Maatükkidega tehingute tegemisel võib turuväärtuse hindamisel kasutada erinevat metoodikat. Igaüht neist iseloomustavad oma omadused, mis sõltuvad taotletavast lõppeesmärgist. Vaatame maa turuhinna arvutamise tõhusate lähenemisviiside erinevusi.

Kõigepealt defineerime turuväärtuse mõiste. See termin viitab kruntide maksimaalsele tõenäolisele müügihinnale Venemaa turu olemasolevas konkurentsiolukorras hea teabega tehingu osapoolte (müüja ja ostja) kohta ning ka ilma vääramatu jõu asjaolude sunnitud surveta väljastpoolt.

Maa hindamise vajadus võib tekkida järgmistel põhjustel:

• Üürisummade arvutamine.
• Maksustamine üksikud kategooriad krundid ja kinnistud neil.
• Tekitatud kahju suuruse kindlaksmääramine.
• Ostu-müügitehingute läbiviimine.
• Maa võõrandamise hüvitise arvutamine.

Maa turuväärtuse hindamise meetodite praktiline rakendamine nõuab järgmist teavet:

1. Registreerimisandmed ja krundi pealkiri.
2. Majanduslikud omadused - lubatud kasutusalad, sihtotstarve, infrastruktuuri ja transpordiühenduste olemasolu.
3. füüsilised omadused– asukoht, konfiguratsioon, reljeef, pindala (suurus).
4. Teave hinnatava maa seose kohta ümbritseva keskkonnaga.
5. Makse tunnused – makse- ja finantseerimistingimused, lepinguhinna muutumise võimalus, tehingu konkreetsed asjaolud.

Millised meetodid on olemas turuhinna määramiseks

Turu hindamiseks on 6 peamist viisi maa väärtus. Pealegi pole mitte kõik neist kõige populaarsemad ja nõutumad, vaid ainult kolm esimest. Vaatleme iga meetodi kasutamise funktsioone eraldi.

Kruntide turuväärtuse hindamise meetodid:

1. Võrreldav müügi võrdlusmeetod on kõige levinum viis maa tegelike hetke turuhinna andmete saamiseks. Protsess hõlmab olemasoleva turu analüüsimist, objektide andmete võrdlemist sarnaste tehingute jaoks homogeensete elementide ja ühikute kontekstis. Sel juhul võetakse arvesse kõiki olulisi tegureid, mis võivad mõjutada hinnakujundust. Näiteks on see saidi asukoht ja omandiõigus; kommunikatsioonide olemasolu, hooned, hävitamine, üleujutus; melioratsioonitööde maht; keskkonnategurid jne. Selle meetodi abil ei hinnata saidi kulusid.
2. Korrelatsiooni ehk üleandmise (eraldamise) meetod - meetodit kasutatakse püstitatud hoonetega kruntidel tehtavate tehingute puhul. See hõlmab olemasolevate ehitiste (hoonete) maksumuse esialgset hindamist ja objekti otsese maksumuse teisest hindamist. Selgub koguhinna ja maa netohinna vahekord. Protsessi käigus, nagu ka esimese meetodi puhul, kasutatakse baasväärtuse arvutamiseks jooksvaid tegelikke andmeid sarnaste objektide turuväärtuse kohta.
3. Üüri või tulu kapitaliseerimise meetod - meetodit kasutatakse üüripindade planeeritud väärtuse arvutamiseks ja see hõlmab andmete töötlemist summade kaupa rendimaksed(üürid). Eeldatava üüri suurus määratakse üüritulu või sellest saadava kasumi alusel majanduslik kasutamine maa. Arvutamiseks kasutatakse valemit, kasutades kapitalisatsiooninäitajat (põhineb rendihinna ja kruntide maksumuse arvudel) ja renditulu. Mõju avaldavad sellised tegurid nagu maa asukoht ja sihtotstarve, piirkond, infrastruktuur ja transpordiühendus, side kättesaadavus jne.
4. Maatüki jääkmeetod - kui sarnaste kruntide jooksvate turuhindade kohta ei ole võimalik saada andmeid, on soovitatav kasutada seda meetodit maa tegeliku maksumuse määramiseks. Protsess arvutab välja tootlikkuse jääkväärtuse, saidi täiustuste hinna ja puhastulu, mida nende täiustuste tegemisel on võimalik saada.
5. Objekti rajamise või arendamise (arendamise) meetod on meetod, mida kasutatakse optimaalselt siis, kui on vaja hinnata eraldi väiksemateks aladeks jagamiseks sobivat maad. Selle käigus arvutatakse välja iga üksiku krundi arv ja suurus, hinnatakse tulevasi kulusid ja eeldatavat müügitulu, koostatakse ajakava, määratakse võimalikke riske arvestades diskontomäär ning lõpuks määratakse puhaskasum. . Kõige täpsemate arvutuste ja tõeste lõppnäitajate saamiseks on vaja arvestada kõigi eesseisvate kuludega - alates esialgsetest (hindamiseks, ekspertidega konsulteerimiseks, erinevate lubade hankimiseks jne) kuni territooriumi puhastamise, inseneri- ja ehitustööde kuludeni. , maksude maksmine, palkade maksmine jne.
6. Ekstraheerimise või kaevandamise meetod – see meetod hõlmab täiustatud kinnisvara analüüsi. Eraldi hinnatakse objekti maksumust ja tehtud parendusi. Sel juhul jaguneb maa ja kinnisvara koguhind objekti ja territooriumi maksumuseks.

Maa-alade turuhindade arvutamise optimaalse meetodi valimisel erinevatel eesmärkidel, päritolu ja tüüp, on vaja esmalt analüüsida kõiki olemasolevaid meetodeid, võttes arvesse tehinguga kaasnevaid tingimusi ja müüdava/ostetava krundi omadusi. Tuleb meeles pidada, et katastrihindamist kasutatakse maa hinna väljendamiseks rahas, see viiakse läbi valitsusagentuurid massi meetod ja seda kasutatakse objektide maksustamise protsessis. Samuti on olemas normatiivhindamise mõiste, mis määrab maa normihinna ja mida kasutatakse kinkimisel, osade väärtuse arvutamisel, pärimise teel võõrandamisel, maa ostmisel või arestimisel ning tagatisega laenude väljastamisel.

Maad kasutatakse paljudes inimtegevuse valdkondades (munitsipaal, poliitiline, majanduslik, põllumajandus jne) ja see on oluline tegur majanduse õige taseme hoidmine.

Kuna maa on piiratud ressurss, on see range kontrolli all. Selleks kasutatakse kinnisvara turuväärtuse määramiseks hinnangut. Sellel protsessil on oma omadused, mida tasub uurida.

Küsimuse seadusandlik regulatsioon

Venemaal seadusandlik regulatsioon maa kasutamise probleemid esialgne etapp. määrused seadusega vastu võetud, kehtestab kõik üldised põhimõtted ja mõisted maa väärtuse hindamisel, mis on positiivne mõju olukorra kohta tervikuna.

Normatiivaktide süsteemis on 4 taset:

Eesmärk ja rakendamise meetodid

Hindamine on mõeldud millegi hinna määramiseks. Vastavalt sellele on maatüki hindamine kulude kindlaksmääramise protsess maavara turul. Paljud on kokku puutunud maa müügi, ostmise ja rentimisega, kuna see on oma ettevõtte juhtimiseks väga multifunktsionaalne.

Sageli kasutatakse hindamist laenuvõtja krediidivõimekuse määramiseks (hüpoteeklaenu taotlemisel), investeeringute kaasamiseks, vara jagamiseks, raamatupidamine jne.

Tõstke esile kolme tüüpi hindamine maad:

• Rahaline. Kasutatakse maamaksumäära määramisel ja lepingute sõlmimisel; omakorda on kahte tüüpi rahalist hindamist: normatiivne ja rahaline;
• Majanduslik. Kasutatakse maa sobivuse määramiseks teatud kultuuri kasvatamiseks, analüüsides maa kõige ratsionaalsemat kasutamist; võetakse arvesse objekti regulatiivse hindamise läbiviimisel;
• Mulla liigitamine. See on osa maakatastrist ja on aluseks majanduslik hinnang valdkonnas Põllumajandus; kasutatakse mulla sobivuse määramiseks ning ka kadude prognoosimiseks põllumajanduses ja metsanduses.

Olemas kolme tüüpi maa väärtust: turg, katastri- ja reguleeriv.

Turuhind - enamik võimalik hind, mille kohaselt saab hinnatud objekti esitleda vabaturul. Sel juhul kuulub kogu tehingu kahele poolele vajalikku teavet ja erakorralised asjaolud hinda ei mõjuta.

Kui seda ei ole hindamise käigus kindlaks tehtud teatud tüüpi objekti väärtus, siis kujuneb turuhind.

Katastri hind kasutatakse maksustamise eesmärgil. Seda tüüpi kulu määratakse protsendina turuväärtusest.

Reguleerivad – esialgne, riigi poolt enda huvides kehtestatud püsikulu. Seda kasutatakse maa eraomandisse ostmisel, pärandi sõlmimisel või võõrandamisel jne. Standardmaksumuse kehtestab igal aastal Vene Föderatsiooni valitsus.

Vene Föderatsiooni valitsus võib piirkondlikku standardhinda muuta sõltuvalt pinnase ja objekti enda omadustest, kuid hind ei tohiks ületada 75% turuväärtusest. Seda saab muuta elunditega kohalik omavalitsus vastavas piirkonnas, kuid mitte rohkem kui 25% riigi poolt kehtestatust.

Olemasolevad meetodid ja kriteeriumid

Maatükkide katastrihindamine viivad läbi Föderaalne Kinnisvarakatastri Agentuur, selle piirkondlikud organid, organisatsioonid ja nende juhitavad ettevõtted. Hindamisluba omavatel isikutel on õigus sellel alal töötada.

Olemas maa hindamise meetodid, mis jagunevad kaheks lähenemisviisiks:

Sissetulekute lähenemine hõlmab meetodeid

• mõeldud kasutamiseks;
• maa rendi kapitaliseerimine;
• jäägi meetod.

Sihtotstarbeline kasutusviis kasutatakse kinnisvara (ehitatud ja hoonestamata) väärtuse määramiseks eesmärgiga teenida tulu saidi arendamise kaudu koos parendustega.

Maa rendi kapitaliseerimise meetod kasutatakse objektide hindamiseks maarendi saamiseks. Hinnata saab nii arenenud kui ka hoonestamata piirkondi. Selle meetodi kasutamiseks tuleb töödelda maa rendimäärad ja määrata nende väärtus rendituluna. Üüritasu määrab objekti asukoht, suurus, funktsioon, kuju, kommunikatsioonid, ligipääsetavus Sõiduk, maakasutuse liik.

Ülejäänud meetod kasutatakse hindamiseks maaobjektid, võimaldab teenida tulu. Samuti, nagu kapitaliseerimise meetodil, saab hinnata nii arenenud kui ka arendamata piirkondi. Selle meetodi rakendamiseks peate kõigepealt kindlaks määrama maksumuse maatükk, mida saab kasumi teenimiseks parandada. Järgmisena kapitaliseeritakse tulu rajatise ja hoonete tulude tuvastamise teel.

Võrdlev lähenemine hõlmab meetodeid

• tühjenemine;
• levitamine;
• müügi võrdlused.

Valikumeetod kasutatakse maatükkide hindamiseks, et teha kindlaks, kas maaparandused on kooskõlas nende kõige kasulikumaga ja tõhus kasutamine. See meetod sobib ainult hoonestatud aladele.

Jaotusmeetod kasutatakse maatükkide hindamiseks, et teha kindlaks maa ja sellele rajatud hoonete väärtuse suhe. Kasutatakse hoonestatud objektide jaoks. Kõige sobivam uusehitistele, kuna need peavad vastama maa tõhusale ja ratsionaalsele kasutamisele. Jaotusmeetodi kasutamiseks peab teil olema info krundi hinna ja sellele püstitatud hoonete vahelise seose kohta. Tulemus ei ole aga täpne.

Müügi võrdlusmeetod kasutatakse sarnaste maade hindade võrdlemiseks. See on üks lihtsamaid ja tõhusamaid. Annab üsna täpsed turunäitajad. Venemaa turu jaoks, mis ei ole teabele avatud, mainitud meetod aga ei sobi. Selle kasutamist mõjutavad turuolukord, koha asukoht, maastik, pinnase omadused, kasutusvõimalused, omandiõigus jne.

Hindamiskriteeriumid maad:

• saidi asukoht;
• side kättesaadavus ja nende puudumisel ühendamise võimalus;
• transpordiga juurdepääs krundile;
• kasutusotstarve ja selle otstarbe muutmise võimalus;
• geoloogiliste ja geodeetiliste uuringute andmed.

Menetlus

Esialgu koostatud kokkuleppele. Selleks peate märkima, mis eesmärgil saiti kasutatakse, omandi tüübi, kas see on välja töötatud jne. Pärast seda protseduuri määratakse tööde lõpetamise kuupäev, see tähendab kontrolli tegemise aeg. Enne teda on vaja koguda kõik dokumendid, nimelt omadused, maa kirjeldus, selle omadused, mis tahes mineraalide olemasolu. Järgmisena vaadatakse objekt, misjärel kogutakse uuesti menetluse tulemuste põhjal dokumentatsioon ja kehtestatakse hindamisvõimalus (turg, katastri, regulatsiooni). Kogu protsess konsolideerub maa hindamisakt.

Hindamiseks vajalikud dokumendid võivad olenevalt objekti tüübist veidi erineda, kas maatükk, elamu või korter (tuba).

Eksperthinnangu tegemiseks vajalikud dokumendid maatükk:

Hindamiseks vajalike paberite loetelu elumaja:

• koopiad:
  • omaniku isikutunnistus;
  • STI tehniline pass elamule;
  • riigi akt maatüki kohta.

Korteri (toa) maksumuse määramiseks sa vajad:

• omandiõigust (omand, rent) kinnitav dokument;
• omaniku isikutunnistus;
• STI tehnilise passi koopia.

Hinnad kinnisvara hindamiseks kõikuda sõltuvalt asula, sellega seotud organisatsioon jne. Keskmiselt võib summa olla:

• 4000 hõõruda. majaga krundile;
• 3000 hõõruda. elamu jaoks;
• 2500 rubla - krunt.

Arutatud protseduuri läbiviimise reeglite ja nüansside kohta vaadake järgmist videot:

Pärast maa potentsiaali analüüsimist ja valikut võimalikud variandid selle kasutamist, peab hindaja jätkama selle parima ja tõhusaima kasutuse (BNEI) analüüsiga. See tähendab, et teha kindlaks need kasutusviisid mõistlike, teostatavate ja seaduslike alternatiivide hulgast, mis on füüsiliselt võimalikud, mõistlikult mõistlikud ja rahaliselt teostatavad ning mille tulemuseks on maa suurim väärtus.

Lisaks NEI analüüsile saab maatüki väärtuse hindamiseks kasutada järgmist:

meetod võrdlev analüüs müük (SAP).

Hindamismeetod, mis põhineb jääkväärtusel.

Ülekande meetod.

Maa rendi kapitaliseerimise viis.

Ülejäänud meetod maa jaoks.

Parima ja tõhusaima maakasutuse analüüs näeb ette maatüki arendamise (arenduse) alternatiivsete võimaluste võrdluse. Iga arendusvariandi puhul arvutatakse maa jääkväärtus. Maa kõrgeim jääkväärtus vastab selle parimale ja tõhusamale kasutamisele.

Analüüsi esimene samm on valida need kasutusjuhud, mis on turuvõimalusi ja piiranguid arvestades mõistlikult teostatavad. Arvesse võetakse asukoha potentsiaali, turunõudlust ja seaduslikke arendusõigusi. See protseduur võimaldab tuvastada ainult põhjendatud maakasutusvõimalusi, välistades sellega vajaduse koguda tarbetut teavet. Seega, kui tsoneerimismäärused piiravad maa-ala arendamist ainult elamutega, siis äri- või tööstusarendusvõimalusi üldse ei kaaluta. Kui aga analüütik usub, et teatud objekti tsoneerimise eeskirjad vaadatakse tulevikus läbi, ei tohiks sellega seotud praegused piirangud välistada mitteeluruumide arendamise võimaluste kaalumist.

Teises etapis määratakse iga alternatiivse strateegia arenduskulud. Arvesse võetakse objekti ressursi kvaliteeti ja erinevate arendusvõimaluste tehnoloogilist teostatavust.

Kolmandas etapis tehakse kindlaks kindlaksmääratud arengustrateegiate rahaline teostatavus. Iga variandi kohta koostatakse prognoositav kasumiaruanne. Iga arengustrateegia jaoks arvutatakse neto tegevustulu, tuginedes eeldustele ja eeldustele tulevase turukäitumise kohta.

Neljandas etapis jaotatakse puhas äritulu maa ja hoonete (rajatiste) vahel. Analüütik võib kasutada olemasoleva turuinformatsiooni või investorite ootuste põhjal määratud kapitalisatsioonikordajaid. Igal arendusvariandil võib olla oma erinev koefitsient. Suhtarv sõltub riskitasemest, kapitali taastumise perioodi pikkusest, finantseerimisstruktuurist ja objekti väärtuse eeldatavast tõusust või langusest.

Võrdlev müügianalüüsi meetod (SAP) hõlmab maatükkide turuväärtuste määramist võrreldavate kruntide müügihindade arvestamise teel hinnatava krundi turuväärtuseks.

Meie tingimustes saab seda meetodit kasutada kruntide maksumuse määramiseks individuaalelamu ehitamiseks, aiamaa- ja köögiviljamaa kruntide maksumus.

Hindamisteooria kohaselt peab hindaja selle meetodi rakendamisel kasutama kuut võrdluselementi:

Tehingu finantseerimise tingimused.

Müügitingimused.

Müügiaeg.

Asukoht.

Füüsilised omadused.

Sissetulekute omadused.

Iga võrdluselemendi jaoks tehakse asjakohased kohandused (tabel 8.1), mis põhinevad võrreldava ala sarnaseks muutmisel hinnatavaga.

Muudatuste järjekord on järgmine. Hindaja hangib hinna vahenäitajad ja rakendab eelnevale korrigeeritud väärtusele järgnevaid korrigeerimisi.

Tabel 8.1

Kohandustabel krundi maksumuse hindamiseks

Füüsiliste omaduste arvessevõtmisel on vaja arvestada koha suuruse, ebakorrapärase kuju ja nurga asukoha parandusi.

Teatavasti mida suurem krunt, seda madalam on reeglina pinnaühiku hind.

Turumajandusega riikides on olemas spetsiaalsed tabelid, mis võimaldavad arvestada krundi konsolideerimise mõju selle väärtusele. Meie tingimustes peab hindaja sellise analüüsi tegema iseseisvalt ehk siis tuleb koostada graafik näiteks 1 m 2 või saja ruutmeetri maa müügihinna sõltuvusest ​süžee.

Samuti on teada, et sama ala puhul hinnatakse kolmnurkset ala madalamaks kui ristkülikukujulist, kuna sellega töötamine on ebamugav. Kolmnurksete kruntide hindamiseks kasutavad hindajad sageli reeglit "65-35", mis ütleb, et "tänavafassaadiga kolmnurkse krundi väärtus on ligikaudu 65% ristkülikukujulise krundi väärtusest".

Ebakorrapärase kujuga alade hindamiseks saab kasutada tehnikat, kus ala on jagatud ristkülikuteks, mida hinnatakse eraldi ning kogumaksumus on üksikute osade kulude summa.

Nurga asukoha mõju määrab objekti kommertskasutaja. Kaupluste ja bensiinijaamade jaoks pakub see asukoht teatud eeliseid ja seetõttu on nende maksumus kõrgem. Aiakruntide ja suvilaehituse puhul vähendab nurga asukoht nende maksumust. Nurga asukoha hindamiseks on vaja koguda teatud müügistatistikat ja teha selle mõju asjakohane analüüs erinevatel eesmärkidel kasutatavate piirkondade kohta.

Hindamismeetod, mis põhineb jääkväärtusel. Selle meetodi puhul lahutatakse kinnisvara müügihinnast hoonete väärtus, mille tulemusena saadakse hinnanguline maa väärtus selle jääkväärtuses.

See tehnika on eriti kasulik kaua arenenud piirkondades, kui vabade kruntide müüki ei toimu. Meetod annab täpsemad tulemused suhteliselt uute hoonetega objektide kohta, mille maksumuse prognoosid on olemas.

Kui müügi kohta pole piisavalt infot, võib algväärtustena kasutada nende väärtuse eksperthinnanguid. Meetodi täpsus sõltub sellest, kui usaldusväärne on eksperthinnang ja ehituskulude arvestus.

Ülekande meetod. Teatud tüüpi kinnisvara ja konkreetse piirkonna puhul on maa maksumuse ja hoonete maksumuse vahel teatud seos. Seega, kui piirkonnas ei ole piisavalt müüki hoonestamata maad, siis on võimalik valida võrreldav piirkond piisava arvu sooritatud tehingutega, määrata maa väärtuse ja hoonete väärtuse tüüpiline suhe ning kasutage seda suhet selle piirkonna hindamisel.

Eelis seda meetodit seisneb selles, et hoonete maksumuse määramiseks ei ole vaja kasutada kulumeetodit.

Maa rendi kapitaliseerimise viis. Seda meetodit saab kasutada, kui maa renditakse hoonetest ja rajatistest eraldi.

Kui üürileping on sõlmitud hiljuti või kajastab üsna täpselt praegust üüriturgu, saab netoüürisumma otse maavara väärtusesse kapitaliseerida.

Näide: Hiljuti anti rendile maatükk tingimusega, et üürniku kanda kantakse tegevuskulud 100 000 rubla aastas 10 aastaks. Kapitalisatsioonimäär - 15%. Määrake maatüki maksumus.

Lahendus: 100 000: 0,15 = 666 700 rubla.

Ülejäänud meetod maa jaoks. Meetod põhineb tootlikkuse suurendamise põhimõttel. Maa väärtus arvutatakse ülejäänud osana pärast kõigi vajalike tööjõu-, kapitali- ja majandamiskuludega seotud maksete arvessevõtmist.

Näide: Vaja on hinnata elamuarenduseks eraldatud 16 hektari suurust maatükki, mille lubatud kogus on 1 maja 10 aakri kohta. Omanik müüb 0,1 hektari suuruseid platse, võttes arvesse haljastust ja kommunikatsioone, hinnaga 175 000-220 000 rubla (keskmiselt 200 000 rubla). Koha ettevalmistamise, haljastuse ja kommunikatsioonide kulud nõuavad 14 000 000 rubla. Projekteerimiskulud, halduskulud, tehingukulud ja muud üldkulud moodustavad selliste projektide puhul keskmiselt 25% müügihinnast. Lubatavad laenutasud, hoolduskulud ja kasum moodustavad 40% puhastulust. Määrake maatüki maksumus.

1. Kruntide prognoositav müügihind 160 * 200000 = 32 (miljonit rubla)

2. Arenduskulud - 14 (miljonit rubla)

3. Üldkulud (25%) – (8 miljonit RUB)

4. Puhaskasum ilma kasumita - (punkt 1. – (punkt 2 + punkt 3)) - 10 (miljonit rubla)

5. Omandikulud ja kasum (40% 10 000 000-st) - 4 (miljonit rubla)

Hoonestamata maa maksumus on 6 (miljonit rubla).