Turuväärtus on kinnisvara kõige tõenäolisem müügihind konkurentsil ja avatud turul teadliku ja ratsionaalse tegevusega ostja ja müüja parimates huvides, kes on hästi informeeritud ja ei ole erakorraliste asjaolude surve all.
Hindadeks turuväärtus maatükil on vaja järgmist teavet:
1) maatüki omandiõigus ja kinnistamisandmed;
füüsilised omadused süžee;
andmed saidi seose kohta keskkonnaga;
4) ala iseloomustavad majanduslikud tegurid.
Nende andmete allikateks võivad olla linna, rajooni ja küla maakomisjonid ja komisjonid, kus registreeritakse maatehinguid, maatehingute tegemisele spetsialiseerunud kinnisvarafirmad, hüpoteeklaenu andvad organisatsioonid, hindamisfirmad, perioodilised väljaanded ja muud allikad.
Turuväärtuse hindamiseks on viis peamist meetodit maatükid:
Põhineb võrreldaval müügil.
Korrelatsiooni meetod (ülekanne).
Maa rendi kapitaliseerimine.
Jääkide tehnika maa jaoks.
Maa arendamise meetod.
Kõige levinum maa hindamise meetod on otsemeetod. võrdlev analüüs müük viimaste tehingute andmete põhjal (3-6 kuud).
Lähtutakse asendusprintsiibist: ratsionaalne ostja ei maksa antud maatüki eest rohkem, kui sarnane krunt sarnaste kasulike omadustega talle maksaks.
Selle meetodi järgi:
- 1) tehakse kindlaks kruntide tegelik müük asjaomasel turul või selle segmentides;
- 2) tehakse kohandusi, et võtta arvesse erinevusi hinnatud objekti ja iga võrreldava koha vahel.
Hinnatava maatüki võrdlemine võrreldavate vabade kruntidega toimub kahe komponendi järgi: a) võrdluselementide järgi; b) võrdlusühikute järgi.
Võrdluselementideks on võetud kõik tegurid, mis võivad oluliselt mõjutada ala arendamiseks vajalikke kulusid: objekti asukoht, millised on maa omandiõigused, pinnase struktuur, põhjavee olemasolu, sood ja kui suur on ala üleujutamise tõenäosus, melioratsioonitööde maht, hoonete olemasolu objektil ja nende hävitamisega seotud kulud, et valmistada plats ette uueks arendamiseks, saidi sidestruktuurid ja nende tehniline seisukord, ala ökoloogiline seisund, keskkond, ajaloomälestiste olemasolu ja nende riigipoolne kaitse, mugavuste olemasolu ja „muud.
Võrdlusühikut võetakse järgmiselt:
- 1) 1 hektari hind suurtel põllumajandus-, tööstus- või elamuehitusaladel;
- 2) 1 m2 hind Linnade ärikeskustes, kontorites, kauplustes jne:
- 3) maa ärikasutusel linnades 1 frontaalmeetri hind. Krundi maksumus on võrdeline selle piiri pikkusega mööda tänavat või maanteed, kusjuures krundi standardsügavus moodustab väikese osa maksumusest;
- 4) krundi hind - kuju ja suurusega tüüpkrundid elamurajoonides, maamajades jne.
- 5) tihedusühiku hind - hoonestusala ja maatüki pindala suhe.
Asulate puhul saab võrdlusühikuna kasutada järgmist:
- - hind 1 m2 üld- või netopinna kohta;
- - 1 m3 hind - ladudele, liftidele jne;
- - tulu teeniva ühiku hind - koht garaažis, staadionil, parkimiskoht jne.
Võrdlusühiku tehnikat kasutades määratakse iga homogeense objektirühma võrdlusüksuse keskmine või tüüpiline maksumus tegelike müükide arvu põhjal.
Keskmine määratakse keskmise või keskmise müügihinna arvutamisel võrdlusühiku kohta. Seda tehnikat kasutatakse juhtudel, kui alad on suuruselt üksteisest väga erinevad, kuid parameetritelt suhteliselt sarnased.
Teine meetod põhineb võrreldava müügi analüüsimise teel standardse põhimaatüki maksumuse kindlaksmääramisel, mis on seejärel juhisena teiste maatükkide maksumuse arvutamisel. Hindamisobjektiks on reaalne või oletuslik aluspind.
Üldjuhul saab maa turuhinna määrata
järgmisel viisil:
Tsr = Ts" x K, X K2 X Kz x... x Kt
kus CR on turuhind; Ts" - maa tavahind; K, ... KII, - tavahinna korrigeerimiseks kasutatavad koefitsiendid.
Koefitsiendid kehtestatakse ekspertarvamusega, kui puuduvad valitsusasutuste poolt kinnitatud koefitsiendid.
Korrelatsiooni (ülekande) meetod seisneb arendatud ala kogumaksumuse ja maa maksumuse vahelise suhte kindlaksmääramises. On kindlaks tehtud, et maa maksumuse ja sellele rajatavate ehitiste maksumuse vahel on stabiilne seos.
Hindaja hindab esmalt hoonestatud krundi kogumaksumust, seejärel lahutab sellest hoonete ja rajatiste maksumuse ning saab maatüki väärtuse. Hinnatud naabruskondadele saab rakendada suhtetegureid, et määrata kindlaks piirkonna võrdlusüksus või baaskrundi väärtus. Näiteks USA ekspertide hinnangul on maa osa kinnisvara hinnangulisest väärtusest 30-40%. Jääktootlikkuse (jääk) meetod.
Kruntide müügi kohta andmete puudumisel soovitab teooria maa hindamisel kasutada jääktehnikat.
Vastavalt jääktehnikale määratakse maatüki väärtus järgmise valemiga:
kus VL on maatüki hinnanguline väärtus; NOI on kinnisvara teenitud puhaskasum; VB - parenduste maksumus; RL _ maa kapitalisatsiooni suhe; RB - parandamise kapitalisatsioonikordaja.
Heakorrastamine tähendab siin kõike, mis on maaga lahutamatult seotud: hooned, rajatised, rajatised, haljasalad jne. .
Kinnisvara hindamisel lähtutakse sellest, et maad käsitletakse ehitusplatsina ja sellel ei esine peale majandusliku kulumise muid kulumisliike. Piiratud ressursina kipub maa väärtus aja jooksul tõusma. Kogu kulumine on tingitud kohapealsetest täiustustest. Sellest järeldub, et maa on ammendamatu vara (kapital), mis ei vaja rekapitaliseerimist (kapitali tootlust). Järelikult saab maalt saadavat tulu kapitaliseerida kapitali tootluse määraga V. See tähendab, et maa kapitaliseerimise määr RL on võrdne kapitali tulumääraga V.
Maatüki arendamise (arenduse) meetod - kasutatakse juhul, kui on vaja määrata eraldi kruntideks jagamiseks sobiva krundi maksumus. Sellised juhtumid on Venemaa hindamispraktikas üsna tavalised.
Selle meetodi abil hindamise peamised etapid:
- 1. Üksikute maatükkide suuruse ja arvu määramine.
- 2. Väljaarendatud kruntide maksumuse arvutamine võrreldaval müügimeetodil (tulu suuruse määramine).
- 3. Kruntide arendamise ja nende müügi kulude, eeldatava müügiperioodi arendusgraafiku ja üksikute kruntide müügist saadava tulu suuruse arvestus.
- 4. Rahavoo suuruse määramine, lahutades nende alade müügist saadud kogutulust kõik saitide arendamise kulud.
Peamised küsimused:
Maa eksperthinnangu põhimõtted;
Maatükkide eksperthinnangu rahalise hindamise metoodika;
Reversioon;
Maa hindamise metoodilised lähenemisviisid ja meetodid;
Maaparandustööde kulude arvestus.
Ukrainal praktiliselt puudub oma ajalooline kogemus maa väärtuse hindamisel. Kui tsentraliseeritud majanduses hinnati muid põhivarasid vähemalt sotsiaalselt vajaliku tööjõu maksumuse järgi, siis maal oli üks omanik - riik ja see anti kasutusse tasuta. Seetõttu on välismaistel kogemustel selles küsimuses suur tähtsus. Hindamistegevuse metoodiliste probleemidega saate tutvuda P. Merlini töös "Linn. Kvantitatiivsed õppemeetodid" tehtud ülevaatest. Metoodilisel tasandil on linnamaa, sh tööstusarendusmaa turuväärtuse hindamise tänapäevaseid probleeme käsitletud V. Alonso, M. Maareki, A. Marshalli, R. Meyeri, N. Ordway, R. Rathi uurimustes. Cliffe, R. Tarvey, M. Halbwachs, R. Hard, R. Hague, L. Wingo, P. Wendy jt.
Kahjuks on originaalist tõlgitud vähe teoseid. Need on J. Eckerti, Henry S. Harrisoni ja J. Friedmani ning mitmete teiste teosed. Rahvusvahelised hindamisstandardid, MCO Internetis, A. Mendruli õpik “Ettevalmistada vara eksperthinnangu kvalifikatsioonieksami sooritamiseks...”, N. Krasnokutskaja [105] ja O. õpperaamatud ettevõtte potentsiaali kohta. Fedonin, V. on avaldatud ukraina keeles Gorlatšuk, kus käsitletakse objektide hindamise küsimusi. Sellele küsimusele on pühendanud palju töid Venemaa teadlased (V. I. Koškin, S. A. Sivets jt), kuid meie maaseadus on mõnevõrra erinev, kuigi probleemid on samad: valdavalt statistilised (peamiselt regressiivsed) müügituru analüüsimeetodid. on arendatud kinnisvara, mille vahena määratakse kaudselt maa maksumus täiskulu maatükk elamute ja eraldi majadega. Need meetodid võimaldavad tuvastada ainult kõige lihtsamad seosed – näiteks maa maksumuse sõltuvus kesklinna kaugusest ning tegelik olukord on palju keerulisem, isegi kui arvestada ainult tippaegade liiklusvoogusid. ", kuna keskuses ei tööta kogu elanikkond ja selle prestiiž on pigem austusavaldus traditsioonidele.
Enne kui asuda seadusega reguleeritud meetodite analüüsi juurde, on vaja läbi mõelda mitmed maailma eksperthinnangu praktikas tunnustatud põhimõtted, millest tuleks kinni pidada:
- Igasugune ehitamine muudab maa väärtust ja mitte tingimata ülespoole. Uusehitusele, kui see toimub parima põhimõtte järgi parim kasutus maaparandus tõstab alati maa väärtust.
- Ala ümbritseva infrastruktuuri arendamine tõstab selle väärtust aastate jooksul, samas kui moraalne ja füüsiline halvenemine võib selle arendamise väärtuse olematuks muuta. Võib juhtuda, et see arendus ei paranda, vaid hoopis halvendab platsi, kuna selle kasutusviisi paremaks muutmiseks on vaja vanad hooned lammutada, mis nõuab lisaaega ja ressursse. Teisest küljest võib halvenev infrastruktuur muuta saidi täiustamise ebaökonoomseks.
- Uued viisid maakasutamise efektiivsuse kasutamiseks kahes suunas: ala intensiivsem kasutamine, mis suurendab tootlust 1 m2 tootmispinna kohta; esemete ratsionaalsem paigutus nii väljakul kui ka mitmel tasandil maapinnast kõrgemal ja all.
- Objekti pinnale ehitamine on seotud selle ajutise (arendusperioodi) kasutamisest, kuid mitte turusuhetest väljatõmbumisega, kuna igas parendamise etapis jääb maa kaubaks ja mõjutab turutingimusi võimaliku ostuobjektina. ja müük.
- Tööstusvööndi krundi korrastamine võib põhjustada ümbruskonna seisundi halvenemist ning seetõttu väljenduvad naaberkruntide omanike pretensioonid mitte ainult nende, vaid ka heakorrastatud kruntide hinna languses, mis nõuab eraldi arvestust. isegi kui kehtivad õigusaktid ei keela just selliseid parandusi.
Enamiku Ukraina majandusseadusandlust käsitlevate seaduste, standardite ja metoodiliste sätete muudatuste loetelu näitab, et seadusloome protsess pole veel lõppenud, dokumendid koostatakse mõnikord kiirustades poliitilise ebastabiilsuse ja sagedaste muutuste tõttu ministrite kabineti koosseisus, mistõttu. iga säte nõuab tähelepanu ja täiendav analüüs kasutajatelt. Maailma kinnisvara hindamise praktikas on palju meetodeid ja nende variatsioone, mis erinevad ennekõike hindamisobjekti või objekti ümbritseva keskkonna poolest, mis mõjutab selle väärtust. Mis puutub hindamisküsimuste metoodilistesse lähenemisviisidesse, siis üldtunnustatud kontseptsioonis eristatakse: maksumust, võrdlevat ja esialgset lähenemist.
Kiidetud Ukraina Ministrite Kabineti 1. oktoobri 2002. aasta otsusega nr tuhat viissada kolmkümmend üks “Maatükkide rahalise ekspertiisi hindamise kohta”, näeb metoodika (edaspidi metoodika) ette teisi nimetusi. :
Tegevus- või renditulu (otsene ja kaudne) kapitaliseerimine;
Sarnaste maatükkide müügihindade võrdlus;
Maaparandustööde kulude arvestus.
Siiski esindavad need vastavalt algset, võrdlevat ja kulupõhist lähenemisviisi. Mõnikord tehakse ettepanek, võttes arvesse ekspertide kogemusi, teabesuutlikkust, hindamise eesmärke, maatükkide olemust ja funktsionaalset profiili, „selgitada metoodiliselt sõltumatutena järgmised põhilised lähenemisviisid: 1) maa jääkmeetod, 2) maa rendi kapitaliseerimise meetod, 3) hüpoteegi müügi meetod 4) meetodi suhtarv (üleandmine), 5) arendusmaksumuse meetod."
Kuna maa normatiivne hindamine näeb ette pideva metoodika krundi väärtuse määramiseks kõrgelt spetsialiseeritud arvutuste käigus (näiteks maamaksu määramisel), siis nüüd on maa hindamisel võimalike potentsiaalsete näitajate kasutamine võimalik ainult vastavalt Müüdavate maatükkide rahalise eksperthinnangu metoodikale, mis hõlmab erinevate hindamismeetodite kasutamist, kui need tagavad vajaliku objektiivsuse ega ole vastuolus kehtivate õigusaktidega.
Praegu toimub maatüki rahaline eksperthinnang vastavalt kehtivates õigusaktides sätestatud meetoditele ja eelkõige eespool käsitletud metoodikale, mis reguleerib kõigi kategooriate maa hindamist tsiviiltehingute tegemisel ja põhivara ümberhindamist raamatupidamises. vastavalt seadusele. Sel juhul loetakse maatükk (osa sellest) parendusvabaks ja kõige otstarbekamaks kasutamiseks sobivaks.
Krundi ostu-müügilepingu täitmise praktilise poole seisukohalt saab seda pidada ainult tingimuslikult parendusvabaks, kuna kui ostja ostis krundi uusarenduseks ja seal on juba mõned ehitised. peal, siis tuleb need konstruktsioonid kas ostjal või müüjal teatud kuludega lahti võtta, nii et ostu- ja müügihinnal on vahe. Sellest lähtuvalt peab ostu-müügileping sisaldama punkti saidi vabastamise kohta tarbetutest parendustest. Kui müüja soovib müüa maad koos parendustega, siis vastavalt sellele ei müü ta krunti, vaid kinnisvarakompleksi.
Maatükkide rahalise ekspertiisi hindamise teabebaas on:
Dokumendid, mis kinnitavad maatüki kasutamise õigusi, kohustusi ja piiranguid;
Materjalid maatüki füüsikalistest omadustest, pinnase kvaliteedist, maaparandustööde olemusest ja seisundist, nende kasutamisest vastavalt seadusele;
Teave maatüki asukoha, selle kasutamise looduslike, sotsiaalmajanduslike, ajalooliste, kultuuriliste, linnaehituslike tingimuste, keskkonnaseisundi ja kinnisvaraturu arengu seisu kohta krundi asukoha piirkonnas;
Teave sarnaste objektide müügi(rendi)hindade, nende tasuvuse taseme, seda tüüpi objektide turuleviimise aja kohta;
Andmed turul välja kujunenud maaparandustööde ja tegevuskulude, maakorraldusprojektide, territoriaalplaneeringu skeemide ja maakorralduskavade kohta, mille järgi on oodata muudatusi olemasolev rajatis saidi kasutamine ja muud andmed, mis võivad mõjutada hinnatava vara väärtust.
Metoodikas kasutatakse järgmisi mõisteid järgmises tähenduses:
Maaparandus - maatüki kvalitatiivsete omaduste muutumine, mis on tingitud majade, hoonete, rajatiste, melioratsioonisüsteemide insener-infrastruktuuri rajatiste, mitmeaastaste taimede, metsa ja muu taimestiku paiknemisest selle piires, samuti majanduslik tegevus või tööde teostamine (reljeefi muudatused, pinnaseparandus jne). Tuleb lisada, et ala omanikuvahetusega, mis võib muuta selle kasutusviisi, võivad eelmise omaniku tehtud parendused olla uue omaniku jaoks maa omaduste halvenemine. Lisaks peate arvestama, et mõnede täiustuste maksumus võib olla sadu kordi suurem kui saidi maksumus, mida need täiustavad;
Kapitali kasutamise määr- koefitsient, millega rendi- või tegevuspuhastulu kantakse üle hindamisobjekti jooksvasse väärtusse;
Korrigeeritud müügihindade mediaanväärtus - võrdluseks valitud objektide müügihindade keskmine müügihindade väärtus valikuvõimaluste puhul (arvestamata kõrgeimat ja madalaimat väärtust);
Korrigeeritud müügihindade modaalväärtus on võrdluseks valitud kinnistute müügihindade levinuim väärtus;
Maatüki kõige otstarbekam kasutamine - on füüsiliselt võimalik ja majanduslikult otstarbekas kasutada maatükki ja (või) maaparandusi vastavalt seadusele, mille tulemusena määratakse maksumus maksimaalseks võrreldes kuluga, saab määrata muu analüüsi põhjal võimalikud variandid selle kasutamine.
1. Reversioon - maatüki eeldatav väärtus prognoosile järgneval perioodil.
Analüüsime termini „pöördumine“ erinevatest allikatest antud definitsioone. Tagastamine on üldtunnustatud arusaama kohaselt eseme tagastamine endisele omanikule (sealhulgas tagatise tagastamine pärast laenu tagasimaksmist) ehk „tagastamine on pärast sissetuleku lõppemist vara omanikule jääv kinnisvara väärtus. ”, kuid metoodika defineerib selle erinevalt, sidudes selle perioodi väga määratlematu mõistega "prognoosi järgimine".
Olemasoleva terminoloogia järgi on tegemist planeerimisperioodiga, mille kohta ettevõte seab teatud näitajad, mille esitamine on esinejatele kohustuslik. Prognoosiperiood hõlmab ajavahemikku, mille kohta indikaatorid määratakse arvutuse või eksperthinnanguga ja ei ole kohustuslikud. Maa või muu objekti eeldatav maksumus on kalkuleeritud või ekspert, mistõttu ei saa see olla väljaspool “prognoosiperioodi”, kuna me ainult eeldame, eeldame, ennustame seda. Meie hinnangul on vaja seda prognoosiperioodi muudatuste põhjal jagada rahaline seisukord objektiks. Edukamaks katseks leida kompromiss täpse tõlke ja traditsioonilise kodumaise terminoloogia vahel on järgmine definitsioon: "Reversioon on objekti jääkväärtus tuluvoo katkemisel. Tagastamise on võimalik saada pärast eseme majanduslikult kasuliku eluea lõppu. objekti või kui see müüakse rohkema eest varajases staadiumis" Kuid jääkväärtus on puhtalt arvestuslik termin, mille järel tuleb amortisatsioonikulu kui kogunenud kulumi summa lahutada algsest maksumusest (mis varieerub olenevalt taastamise ebakindlast tempost) ja millel on tegelik seos väga kaugel. amortisatsioon. Lisaks, mida kaugemal on tuluvoo lõppemise hetk, seda vähem usaldusväärne on hinnang objekti väärtusele.
Arvestades definitsioonide sellist kvaliteeti ametlikes metoodilistes materjalides, on "tagasi pöördumise" sisu osas keeruline kokkuleppele jõuda, mistõttu kasutavad autorid Metoodika järgi pöördumise arvutamise algoritmi viidates mõisteid "prognoos, pärast prognoosi". periood”, kuid esitage siis teine definitsioon: "tagastamise maksumus on hinnatavate hoonete ja ehitiste prognoositav maksumus omandiperioodi lõpus või nende eeldatava müügi maksumus * [I7I>, lk 161; 105 , lk 335]. Pange tähele, et kõigis ülaltoodud määratlustes võetakse arvesse veel üht hindamisobjekti: kinnisvara väärtust, maatüki eeldatavat väärtust, objekti jääkväärtust, hoonete ja rajatiste prognoositavat maksumust. hinnatakse - ja see kõik on tagasipööramine.. Fakt on see, et raske on öelda, mida müüakse, kui seal tekkiv tuluvoog peatub või parandused kaovad.
Meie arvates on võimatu rahavoo väärtuse muutumise mustreid mehaaniliselt üle kanda materiaalsele objektile, mis muutub põhimõtteliselt erinevate põhimõtete järgi. Kui arvestada sama piirkonda, siis ei saa muutuda mitte ainult see, vaid eelkõige väliskeskkond. See toob kaasa muudatusi selle võimalikus parimas kasutuses. Muutuvad ka kohapeal asuvad parendused ning need muudatused sõltuvad objekti arendusstrateegiast ja selle elluviimise rahastamise hetketingimustest, mistõttu Metoodikas sätestatud kaudse kapitaliseerimise meetod eeldab meie hinnangul olulist korrigeerimist ja selle elluviimist. taotlus sisse kaasaegne vorm kahtlane.
Kui objekt ei saa enam funktsioneerida, siis tuleb maa maksumust võtta tagasikäiguna ja sellest isegi maha arvata ülejäänud parenduste amortisatsioonikulud. Kui objektil on võimalik jätkuvalt tulu toota, siis on tagastamine objekti maksumus koos maaga. Ja seda ainult juhul, kui maa omanik ei soovi seda müüa, vaid müüb ainult seal asuvad hooned ja rajatised, andes maa pikaajaliseks rendile, või hoone omanik ei ole maa omanik. maa, vaid ainult selle rentnik, määratakse tagastamine hinnatavate hoonete ja rajatiste prognoositava väärtusena. Kuid antud juhul hinnatakse maad, viimane määratlus on liiga kitsas. Eelnevast lähtuvalt saab tagastamise määrata maale, kinnistukompleksile koos maaga või eraldi hoonetele ja rajatistele ning kuna see kõik kuulub mõiste “kinnisvara” alla, siis ülaltoodud definitsioon koos mõningate täpsustustega kajastab kõige täpsemalt. selle hinnangu sisu:
Tagastamine- kinnisvara prognoositav (arvutuslik, ekspert) turuväärtus, mis peaks pärast tulu ja tegevuse lõppemist jääma kinnisvara omanikule.
Üüritulu- tulu, mida on võimalik saada maalt kui põllumajandus- ja metsamajandusliku tootmise tegurilt, sõltuvalt selle kvaliteedist ja maatüki asukohast. Üür – globaalses mõistes – tulu saamine objektilt ilma tootmist läbi viimata, näiteks maatüki välja rentimine, kuid Metoodikas on toodud tõlgendamist vajav definitsioon: „Üüritulu arvutatakse kui vahena tulu, mis on saadud tulust saadava eeldatava tulu vahel. maatükil saadud toodete müük (tegelik või tingimuslik) ning tootmiskulud ja tootjakasum." Metoodika järgi saab ala väärtuse arvutamisel kasutada puhast tegevus- või renditulu, siis peaksid need näitajad mahult vähemalt ligikaudu kokku langema, kuid selle definitsiooni järgi on see võimatu. Omaniku üüritulu võib siis tegelikult olla kahjum me räägime eelmise baasperioodi keskmise taseme kohta või arvutatud väärtuse kohta, mida kasutatakse paremini.
Puhas tegevustulu on maa rendimaksete ja (või) selle parendamise tulude vahe, mis on määratud turunõudlusega, ning iga-aastaste maa hooldamise ja ekspluateerimise ning selle parendamise kulude vahe. Pange tähele, et Ukraina maa hindamise seaduse kohaselt määratletakse äritegevuse puhastulu vahena maatüki kasutamisest saadava tulu prognoositava summa ja brutotulu saamisega seotud tegevuskulude vahel. Usume, et need määratlused on oluliselt erinevad ja seetõttu tuleks arvestada, et korrigeerimiseks on vaja kas seaduses või õigemini selle metoodika definitsiooni, seda enam, et nende näitajate määratlused on vastavalt riiklikule hindamisele. Standardid.
Maatüki rahalise eksperthinnangu läbiviimisel kasutatakse Metoodika järgi lähenemist, mille kohaselt hindamismeetodi valik sõltub eelkõige sellest, millisele antakse hindamisobjekti kohta kõige täielikum teave. See seisukoht on küsitav, kuna vajaliku teabe edastamine ja saamine on normaalne suhe omaniku, ostja ja hindaja vahel ning kogenud ekspert peab tagama andmete täielikkuse, keerukuse, usaldusväärsuse ja nõuetekohase töötlemise. Teine asi on see, et igal objektil on oma olek, individuaalsed omadused, kasutusvahendeid, eeldab olemasolev keskkond metoodikat, mis peegeldab kõige objektiivsemalt selle kasulikkust ja vastavalt ka maksumust, välja arvatud juhul, kui loomulikult on olemas universaalne metoodika, näiteks metoodika, mis põhineb saidi potentsiaali arvestamisel.
Teoreetiliselt peegeldab maa väärtus, nagu ka muud kaubad, selle praegust väärtust tulevase tuluna. Tööstusliku või ärilise kasutuse korral sõltub tulevane maatüki käitamisest saadav tulu eeldatavast aastasest rentida(tingimisi kogunev üür), välja arvatud objekti arendamise ja käitamise kulud)