Hindamisprotseduur turuväärtus maatükk sisaldab järgmisi samme:
1) probleemi avaldus;
2) teabe kogumine, kontrollimine ja analüüs;
3) maatüki efektiivseima kasutamise analüüs;
4) maatüki turuväärtuse arvutamine kolmest hindamisviisist lähtuvalt ja saadud tulemuste kooskõlastamine;
5) hindamisakti koostamine.
Probleemi sõnastamine. Selles etapis määrab hindaja järgmised hindamisparameetrid:
- hindamise eesmärk;
- hindamise eesmärk;
hindamiskuupäev (maatüki väärtuse kindlaksmääramise kuupäev ei tohiks reeglina olla hilisem kui selle viimase kontrollimise kuupäev);
- hindamisstandardid, mille järgi väärtus määratakse;
- maatüki õiguslik režiim ja hinnatud õiguste maht. Maatüki hindamisel on vaja selgelt määratleda järgmisi märke, mis iseloomustab selle kasutamise õiguslikku režiimi:
- maade kategooria, mille piirides maatükk asub (linnamaade puhul ka territoriaal-majandusliku vööndi tüüp: elamu-, avalik- ja äri-, tööstus-, inseneri- ja transpordiinfrastruktuur, puhke-, põllumajandus-, militaarrajatised jne) ;
- maatüki lubatud kasutamine;
- omandi liik;
- katastrinumber;
- servituudid ja omandiõiguse kitsendused maatükile;
- hoonete olemasolu.
Teabe kogumine, kontrollimine ja analüüs. Hindamisel kasutatavad andmed võib jagada üldisteks ja spetsiifilisteks. Üldandmete kogumine hõlmab looduslikke, majanduslikke, sotsiaalseid ja muid maatüki turuväärtust mõjutavaid tegureid selle asukoha piirkonnas iseloomustava teabe analüüsi.
Konkreetsete andmete kogumine hõlmab analüüsi detailne info seotud hinnatava objektiga. Neid andmeid kasutatakse hindamisaruandes hindamisobjekti, selle asukoha potentsiaali iseloomustamiseks, piirkonna olukorra analüüsimiseks koos maa- ja kinnisvaraturu olukorra kirjeldusega, hindamismeetodite valimiseks jne. Teabe kogumisel ja analüüsimisel pööratakse erilist tähelepanu järgmisele kuuele jaotisele.
1. Juriidiline kirjeldus ja registreerimisandmed:
a) omandiõiguse ülemineku leping;
b) objekti piire kirjeldavad ja tõendavad dokumendid
selle pindala;
c) andmed omaniku või üürniku kohta;
d) servituudi tunnused;
e) tsoneerimine ja funktsionaalse kasutamise eeskirjad;
f) linnaplaneerimise nõuded maakasutusele (linnaplaneerimise eeskirjad, riigi linnaplaneerimise standardite ja eeskirjade nõuded jne);
g) mitmesugused piirangud: seadusandlikud, haldus-, sanitaar-ökoloogilised ja puhke-, kommunaal-, soojusvarustuse, veevarustuse, gaasivarustuse ja elektrivarustuse, side, kanalisatsiooni ja muud piirangud, mis on seotud olemasolevate insenerivõrkude ja infrastruktuuri läbilaskevõimega ühendamisel neile.
2. Maatüki füüsilised omadused.
Maatüki suuruse ja kuju kirjeldus sisaldab selle mõõtmeid, fassaadi, laiust ja sügavust ning füüsiliste omadustega seotud eeliseid või puudusi Hindaja kirjeldab maatükki ja analüüsib, kuidas selle kuju ja suurus mõjutavad kinnistu väärtust . Erilist tähelepanu pöörake tähelepanu omadustele, mis on saidi asukoha jaoks ebatavalised. Hinnatava saidi suuruse ja kuju mõju sõltub selle tõenäolisest kasutusest. Näiteks võib ebatavalise kujuga ala sobida puhkemajaks, kuid mitte sobida mõneks äri- või tööstustegevuseks.
Sageli on sait naabritest suurem või väiksem, mis mõjutab kulusid ja seda võetakse arvesse parima kasutuse analüüsis. Saidi funktsionaalne kasulikkus on sageli seotud optimaalne suurus ning eesmise piiri ja sügavuse suhe. Esipiir on platsi tänavapoolne külg, mõõdetuna meetrites, raudtee, jõgi või mõni muu turul tunnustatud geograafiline tunnus.
Maatüki tüüpilised füüsilised omadused on järgmised:
a) suurus (pindala);
b) kuju (konfiguratsioon);
c) topograafia (reljeef);
d) maastik;
e) arendustehnilised ja geoloogilised tingimused, inseneri- ja mõõdistustööde tulemused (kui neid tehti);
f) kasvukoha seisund (arendamata, raiutud, on istutusi jne).
3. Paranduste kirjeldus: Maatükil asuvad hooned, rajatised, rajatised, insener-infrastruktuuri rajatised, sealhulgas ruumiplaneering ja ehituslikud omadused (seinte, katuste materjal, vanus, seisukord jne).
4. Asukoha ja ümbritseva piirkonna omadused:
a) külgnevate alade kasutamine (elamu-, haldus-, äri-, tööstushooned jne);
b) parenduste orientatsioon, hoonete olemasolu külgnevatel aladel;
c) tänavate, alleede, ühistranspordimarsruutide olemasolu;
d) võimalus pääseda otse objektile, teede kvaliteet ja seisukord;
e) liikluse lähedus ja intensiivsus, müratase;
f) haljasalade olemasolu (tüüp, vanus, seisund);
g) keskkonnaseisund;
h) negatiivne mõju looduslik, keskkondlik ja sotsiaalne
tegurid.
5. Majandustegurite analüüs:
a) naaberkruntide hinnad;
b) insenerikommunikatsioonide olemasolu (maa-alune ja maapealne) või nende paigaldamise võimalus, nende loomise kulude suurus;
c) andmed samalaadse müügi kohta maatükid;
d) andmed maatükkide rentimise maksumuse kohta;
e) andmed rajatise uue ehitamise või parendamise kulude kohta selle efektiivseks kasutamiseks (ehituse lõpetamiseks ja tavapäraseks kasutamiseks);
f) andmed rajatise kasutamisest tulenevate tulude ja kulude kohta;
g) etapp eluring hinnatavast maatükist: kasutuses, ajutiselt kasutuseta, müügiks või võõrandamiseks ettevalmistamisel.
6. Maatüki asukohast tulenevad eritegurid.
Hindaja lisab aruandele ala kaardi, millel on näidatud ala ja selle asukoht, samuti fotod maast ja selle parendustest.
A maa kõige tõhusama kasutamise analüüs. Maatüki turuväärtuse määramisel lähtutakse selle kõige tõhusamast kasutamisest, s.o. selline maatüki kasutamine, mis on füüsiliselt võimalik, vastab seaduses sätestatud nõuetele, on majanduslikult põhjendatud, rahaliselt otstarbekas ja mille tulemusena saab maatüki eeldatav maksumus maksimaalseks.
Parim kasutusotstarve ei pruugi olla praegune maakasutus. Sel juhul on võimalik ala kasutusotstarve ümber suunata või olemasolevad parendused lammutada ilma keskkonda kahjustamata.
Turuväärtuse arvutamine põhineb kolmel hindamisel – kulu, võrdlev, tulu – ja saadud tulemuste koordineerimine. Vastavalt hindamistegevuse seadusele kasutab hindaja hindamise läbiviimisel (või põhjendab kasutamisest keeldumist) hindamisel kulu-, võrdlus- ja tulupõhiseid lähenemisviise. Ta määrab (valib) iseseisvalt iga hindamisviisi raames konkreetsed hindamismeetodid nende kasutamiseks. See võtab arvesse konkreetse meetodi kasutamiseks saadaoleva turuteabe mahtu ja usaldusväärsust.
Iga kasutatud lähenemisviis võib viia maatüki väärtuse erinevate väärtusteni. Edasi võrdlev analüüs võimaldab teil kaaluda iga kasutatud meetodi vastavust hindaja kehtestatud kriteeriumide süsteemile kolme lähenemisviisi raames ja tuletada maa väärtuse lõplikku väärtust. Maatüki turuväärtuse lõplik väärtus tuleb väljendada rublades ühe väärtusena, kui hindamislepingus ei ole sätestatud teisiti (näiteks väärtusvahemiku arvutamine).
Hindamisaruande koostamine. Hindamise tulemused tuleb dokumenteerida kirjaliku hindamisaruandega. Peamised nõuded maatüki turuväärtuse hindamise aruande sisule on sätestatud järgmistes dokumentides:
1. föderaalseadus 29. juuli 1998 nr 135-FZ “Hindamistegevuse kohta aastal Venemaa Föderatsioon».
2. Juhised maatükkide turuväärtuse määramiseks, kinnitatud Venemaa varaministeeriumi 6. märtsi 2002. a korraldusega nr 568-r.
3. Metoodilised soovitused maatükkide rendiõiguse turuväärtuse määramiseks, kinnitatud Venemaa varaministeeriumi 10. aprilli 2003. aasta korraldusega nr 1102-r.
Üldnõuded hindamisaruandele on sätestatud ka punktis föderaalsed standardid hinnangud, eriti FSO-3 puhul.
Soetusmaksumuse meetodil hinnatud kinnisvara hulka kuuluva maatüki väärtuse määramisel lähtutakse selle parimast ja efektiivseimast kasutamisest kui arendusvabast.
Maatüki turuväärtuse hindamiseks peab teil olema järgmine teave:
- a) maatüki omandiõigus ja registreerimisandmed;
- b) füüsilised omadused süžee;
- c) andmed ala seose kohta keskkonnaga;
- d) ala iseloomustavad majanduslikud tegurid.
Nende andmete allikateks võivad olla linna, rajooni ja küla maakomisjonid ja komisjonid, kus teostatakse maatükkide tehingute registreerimist, maatükkide tehingutele spetsialiseerunud kinnisvarabürood, hüpoteek krediidiorganisatsioonid, hindamisfirmad ja perioodilised väljaanded.
Elamuehituseks mõeldud maatükkide turuväärtuse hindamiseks on järgmised peamised meetodid:
- 1. Võrreldav müügimeetod.
- 2. Korrelatsiooni (ülekande) meetod.
- 3. Maa rendi kapitaliseerimine.
- 4. Meetod “ülejääk maale”.
- 5. Maatüki arendamise (arenduse) viis jne.
- 1. Võrreldav müügimeetod seisneb sarnaste vabade kruntide andmete võrdlemises ja võrdlemises, mille eest müüdi. Hiljuti ja müügihindade korrigeerimine. Asjatundja hindaja peaks teadma, et sageli perioodilistes väljaannetes avaldatud maatükkide hinnad (näiteks Moskva oblastis) on nn müüjahinnad ehk ülepaisutatud ning võrdluseks ja võrdlemiseks on vajalikud tegelikud tehinguhinnad.
Hinnad, millega kohalik omavalitsus maad müüb, ei ole samuti turgu piisavalt esindav. Need krundid on tavaliselt suured ja seetõttu on nende hindadest märkimisväärne allahindlus.
Hinnatava maatüki võrdlemine ja võrdlemine võrreldavate vabade maatükkidega toimub kahe komponendi järgi:
- a) võrdluselementide järgi,
- b) võrdlusühikute järgi.
Võrdluselemendid on seitse tegurit:
- 1. Omandiõigus
- 2. Tehingu finantseerimise tingimused.
- 3. Müügitingimused.
- 4. Müügiaeg või müügikuupäev.
- 5. Asukoht.
- 6. Füüsilised omadused.
- 7. Maatükilt saadud tulu tunnused.
Väärtuslikud omandiõigused. Vene Föderatsioonis võivad maatükid kuuluda eraomandisse, eluaegse päriliku omandi alla (ainult üksikisikud), alaline (tähtajatu) kasutus, rent, tasuta tähtajaline kasutamine. Korrigeerimine toimub siis, kui ostja õigusi koormab hüpoteek või pikaajaline liising.
Finantseerimistingimused. Kui krundi ostmiseks võeti 100% laenu või tehingu finantseerimise tingimused sisaldavad suured suurused intressimakseid, siis tuleb selliseid tehinguid hoolikalt analüüsida ja teha tehingu hinnas asjakohane korrigeerimine.
Müügitingimused. Selle elemendi korrigeerimine peegeldab ebatüüpilist suhet müüja ja ostja vahel turul, samuti asjaolusid, mille alusel nad teevad oma otsuseid maa müügi või ostu kohta. Andmeid müügitingimuste kohta on üsna raske hankida. Teine raskus on müügitingimuste teatud erinevuste korral tehtavate korrigeerimiste määra kindlaksmääramine. Reegel peaks ilmselt olema selline: kui hindaja ekspert on tuvastanud võrreldava tehingu tingimustes erinevuse ja määranud muudatuse suuruse, peab ta seda muudatust arvesse võtma. Kui muudatuse summat on raske määrata, siis tuleb selle tehingu puhul võrdlusest loobuda.
Müügiaeg. Võrreldavate tehingute hinnakorrektsioonide tegemiseks on vaja teada maaturu hinnatrende, st seda, kuidas maahinnad ajas muutuvad. Venemaa oludes on iga-aastane maatükkide hindade tõus ja nende hindade märkimisväärne hooajaline kõikumine: kevadel hinnad tõusevad, talvel langevad. Näiteks Moskva piirkonnas ulatuvad hooajalised kõikumised mõnes piirkonnas 15-20%.
Eksperthindaja peab läbi viima maaturu nõudluse ja pakkumise vahekorra süvaanalüüsi ning tuvastama müüjate ja ostjate hindade trendid. Mõnikord juhtub, et seaduseelnõu või valitsuse määruse vastuvõtmine mõjutab oluliselt nende käitumist maaturul.
Asukoht. Kui võrreldav koht asub hinnatava alaga samas piirkonnas, siis üldjuhul kohandusi ei tehta. Kui võrreldav koht asub teises piirkonnas, tuleks analüüsida nende piirkondade võimalikke erinevusi. Näiteks elamuarenduses võetakse arvesse selliseid tegureid nagu transpordi kättesaadavus, inseneritoetus, ökoloogia ja prestiiž. Oluline element võrreldavad müügivõrdlused – vara füüsilised omadused. Need võivad olla pinnase parameetrid, kasvukoha suurus, kuju (ristkülikukujuline või hulknurkne), drenaaži olemasolu, koha kaldenurk jne.
Krundi hinda mõjutab teatud määral kinnistult saadava tuluga kaasnev maaturu aktiivsus. Näiteks Moskva piirkonna 30-kilomeetrise tsooni maaturu aktiivsus on kõrgem kui Moskvast kaugemal asuvates tsoonides. Sellega seoses peab hindaja seda müügivõrdluse elementi arvesse võtma.
Võrdlusühikuid kasutatakse, kui:
- a) tulu teenivate maatükkide pindala ja olemasolevate parenduste suurus erinevad;
- b) ostjatele on vaja eelteavet.
- 2. Korrelatsioonimeetod (ülekandemeetod). See meetod maatüki hindamine seisneb võrreldava kompleksi, sealhulgas kinnistu ja maatüki müügihinna jagamises kaheks komponendiks - ehitise hind ja maatüki hind. Veelgi enam, hindaja hindab esmalt sellel saidil asuva hoone ja muude rajatiste maksumust ning seejärel lahutab kinnisvarakompleksi koguhinnast hoonete ja rajatiste maksumuse ning saab maatüki väärtuse. Meetodit kasutatakse juhul, kui turul ei ole võrreldavat maa müüki. On kindlaks tehtud, et maa väärtuse ja sellele püstitatud hoonete ja rajatiste vahel on stabiilne seos, mistõttu saab maatüki väärtust hinnata kinnistukompleksi müügihinna kogusumma jagamisel kahe komponendi vahel: maa ja maatüki väärtus. hooned.
- 3. Maa rendi kapitaliseerimise viis. Maa rendi kapitaliseerimise meetodil maatüki väärtuse määramine seisneb aastast saadud tulu kapitaliseerimises rendimaksed. Meetod hõlmab aastase üüritulu jagamist vastava kapitalisatsioonimääraga, mille tulemusena arvestatakse tulu summa ümber maatüki maksumuseks.
Maa väärtuse arvutamine maa rendi kapitaliseerimise meetodil põhineb järgmisel valemil:
4. Meetod “ülejääk maale”. Maa jääktootlikkuse põhimõtte kohaselt eelistatakse tulude jaotamisel kapitali, tööjõu ja majandamise teel maale rajatud hooneid ja rajatisi. Ülejäänud tulu pärast kõigi muude tegurite kaasamise kulude katmist omistatakse maatükile.
Maa puhul jääktulu meetodi rakendamise tingimused:
olemasolevad rajatised vastavad maa parimale ja otstarbekamale kasutamisele;
maatükil asuvate hoonete ja rajatiste maksumust või nende ehitamise hinnangulisi kulusid saab üsna täpselt arvutada, samuti nende kasutusiga;
teada on aastane puhastulu vara (parandustega maa) ekspluateerimisest.
Arvutamise etapid:
- 1. Määrake täiustuste maksumus.
- 2. Hindade alusel rentida ja tegevuskulud määravad kogu kinnisvara puhaskasumi (NOI).
- 3. Määrake NRR hoone kohta.
- 4. Määrake maapinnale omistatav BHT.
- 5. Määrake maa väärtus maaga seotud puhaskasumi kapitaliseerimise teel.
- 5. Maatüki arendamise (arenduse) viis. Krundi arendamise (arenduse) meetodit kasutatakse siis, kui on vaja määrata suure krundi väärtus, mis tuleb jagada eraldi üksikkruntideks. Sellised juhtumid on Venemaa hindamispraktikas üsna tavalised.
Saidi arendamise meetod hõlmab järgmiste hindamisetappide rakendamist:
Üksikute maatükkide suuruse ja arvu määramine.
Hoonestatud kruntide väärtuse arvutamine võrreldaval müügimeetodil (määratakse müügist saadava tulu suurus).
Kulude arvestus objektide arendamiseks ja nende müügiks, arendusgraafiku ja eeldatava müügiperioodi koostamine.
Suuruse määramine rahavool lahutades üksikute kruntide müügist saadud kogutulust kõik krundiarenduse kulud.
Diskontomäära määramine.
Rahavoogude diskonteerimine arvestades kõigi üksikute maatükkide arendamise ja müügi aega.
Üksikute kruntide suuruse määramisel on vaja arvestada seda otsust mõjutavate füüsiliste, juriidiliste ja majanduslike teguritega.
Iga kinnisvaratüübi puhul kasutatakse nende turuväärtuse hindamiseks eraldi meetodeid. Põhimõtted ja lähenemised, mille järgi on võimalik hinnata näiteks hoonet või immateriaalset vara, on iseloomulikud.
Kui me räägime kulupõhisest lähenemisest, mis kehtib ehitiste või auto hindamisel, siis seda ei saa rakendada maaga töötamisel. Muidugi võib maa inimesele kuuluda kinnisvarana, kuid ta ei näinud selle loomisel vaeva ega kulutusi. Kuidas sel juhul maa maksumust arvutada? Ainult vara osaks lugedes, vara (kogu)jääkväärtuse arvutamisel, arvestades parendustesse tehtud kulutusi. Selle lähenemisviisi valik on tingitud raskustest, mis tekivad, kui võtta arvesse kõiki objekti täiustusi paljude aastate jooksul, sealhulgas inimtööjõudu, rahalisi kulutusi materjalidele ja infrastruktuuri ehitamist. Lisaks on saiti ümbritsetud muude objektidega, mis mõjutavad selle nõudlust ostjate seas. Viimast näitajat on varasematest lihtsam mõõta.
Vastavalt hindamispraktika reeglitele on ekspert kohustatud lähenemise kasutamise või sellest keeldumise fakti põhjendama.
Kõige sagedamini kasutatavad meetodid:
- Müügi võrdlus;
- Valik;
- levitamine;
- Suurtähtede kasutamine;
- Annuiteedid ja ülejäänud meetod;
- Mõeldud kasutamiseks.
Müügi võrdlus
Arendusvaba maatüki või hoonestusega maatüki hindamiseks kasutatakse müügi võrdlusmeetodit. Sellega saate töötada eeldusel, et hindajal on teavet sarnaste objektidega tehtud tehingute kohta. Kui sellist teavet ei ole, analüüsib ekspert ainult turupakkumisi, milles objekt on varustatud sarnaste omadustega.
Valikumeetod
Kui on vaja hinnata maad, millel on kapitalistruktuurid, kasutame eraldamise meetodit. See protseduur nõuab andmeid tehingute kohta, kus objekt – maa – toimib ühtse kinnisvarana. Omadused peaksid olema sarnased. Sel juhul on maatüki kasutamine võimalikult efektiivne, s.t vastab parima kasutamise reeglitele.
Selle meetodi raames teeb hindaja järgmised toimingud:
- Arvutab võrdlevat lähenemist kasutades ühtse kinnisvara turuväärtuse;
- Arvutab maa väärtuse (asendusväärtus);
- Lahutab turust - asendamise (reproduktsiooni) maksumus.
Levitamine
Hoonestatud krundi maksumuse väljaselgitamiseks võite kasutada jaotusmeetodit, millega töötamise reeglid määravad järgmised tingimused:
- Vajalik on leida infot sarnaste parameetritega EON-iga tehingute hindade kohta;
- Vajame andmeid platsi aktsiaväärtuse kohta, mille saab teada, lahutades need Ühtse Majandusruumi maksumusest;
- Maa tõhus kasutamine;
Eksperdi tegevusalgoritm on järgmine:
- Spetsialist arvutab ühtse majandusmaa maksumuse koos maaga, kasutades võrdlevat lähenemist;
- Krundi turuväärtuse saate teada, korrutades selle ühel objektil oleva maaosa hinnaväärtusega.
Seda meetodit on soovitatav rakendada piirkondades, kus hooned on püstitatud suhteliselt hiljuti, nii et nende väärtust saab välja selgitada kulupõhiselt. Aeg möödub, parandused vananevad ja kuluvad, mis toob kaasa saidi maksumuse suhte muutumise ja muutused endise kasuks.
Toome näite. Äärelinna piirkond vajab hindamist, kuid lage maad selles piirkonnas ei müüda. Sel juhul analüüsib ekspert mitut arenduskohta, arvutades iga ettepaneku jaoks parendustesse investeeritud vahendid, võttes arvesse kasumit ja loomulikku kulumist.
Suurtähtede kasutamine
Kapitaliseerimismeetodi põhimõtete kohaselt saab seda rakendada mõlemat tüüpi kruntidele - hoonetega ja ilma.
Meetodiga tööle asumiseks tuleb välja selgitada, kas sellelt maalt on võimalik renti saada. Pärast seda teeb sõltumatu ekspert järgmised toimingud:
- Arvutatakse saidi üür;
- Määratakse kapitaliseeritud annuiteedi suhe;
- Kasutades rendi kapitalisatsiooni, arvutatakse maatüki väärtus.
Üüri suurus arvutatakse maa rentimisest saadava tulu alusel vastavalt antud piirkonna turutingimustele.
Ülejäänud meetod
Ülejäänud meetodit saate kasutada hoonestatud ja vabade aladega töötamisel. Tingimuste hulgas - peamine on maa hindamine kasumlike parenduste fakti alusel.
Selle meetodi praktikas rakendamiseks on vaja arvutada teostatud parenduste maksumus vastavalt vara tõhusa kasutamise standarditele.
Samuti on vaja arvutada puhaskasum (NOI) järgmiste parameetrite järgi:
- EON vastavalt turu rendihindadele teatud perioodiks;
- Parandustele kulutatud tulu. Arvestus tehakse teatud aja jooksul, kasutades parenduste asendusmaksumuse ja nendest saadud kasumi kapitaliseerimise tooteid;
- maa rendi summa, mis on ühtse majandusfondi puhaskasumi ja parendustega seotud tšekistide vahe;
- Objekti väärtus arvutatakse rendikapitalisatsiooni abil.
Mõeldud kasutamiseks
Vabade kruntide, aga ka kapitaalarendusega maade hindamist saab teostada sihtotstarbelisel kasutusviisil. Meetodi kasutamise peamiseks tingimuseks on võimalus maad tulusalt ekspluateerida.
Hindaja peab määrama ajutise kasutamise kulude suuruse ja kuluartikli, mis on vajalik objekti kõige tulusamaks toimimiseks. Kulukirje kirjed hõlmavad maa jagamise ja parenduste kulusid. Selgub ka diskontoväärtus, mis on võrdne hindamisobjekti raha paigutamise riskidega.
Tõelised professionaalid teie teenistuses
Sõltumatu kinnisvara hindamine võimaldab välja selgitada mitte ainult maa, vaid ka korteri, maja või muu objekti hetkeväärtuse vabal turul. Ülaltoodud meetodid võimaldavad INEXi spetsialistidel toota kõige rohkem täpsed arvutused mis põhineb Moskva ja Moskva piirkonna krundi maksumuse moodustavate tegurite sümbioosil.
Maad kasutatakse paljudes inimtegevuse valdkondades (munitsipaal, poliitiline, majanduslik, põllumajandus jne) ja see on oluline tegur majanduse õige taseme hoidmine.
Kuna maa on piiratud ressurss, on see range kontrolli all. Selleks kasutatakse kinnisvara turuväärtuse määramiseks hinnangut. Sellel protsessil on oma omadused, mida tasub uurida.
Küsimuse seadusandlik regulatsioon
Venemaal seadusandlik regulatsioon maa kasutamise probleemid esialgne etapp. määrused seadusega vastu võetud, kehtestab kõik üldised põhimõtted ja mõisted maa väärtuse hindamisel, mis on positiivne mõju olukorra kohta tervikuna.
Normatiivaktide süsteemis on 4 taset:
Eesmärk ja rakendamise meetodid
Hindamine on mõeldud millegi hinna määramiseks. Vastavalt sellele on maatüki hindamine kulude kindlaksmääramise protsess maavara turul. Paljud on kokku puutunud maa müügi, ostmise ja rentimisega, kuna see on oma ettevõtte juhtimiseks väga multifunktsionaalne.
Sageli kasutatakse hindamist laenuvõtja krediidivõimekuse määramiseks (hüpoteeklaenu taotlemisel), investeeringute kaasamiseks, vara jagamiseks, raamatupidamine jne.
Tõstke esile kolme tüüpi hindamine maad:
- Rahaline. Kasutatakse maamaksumäära määramisel ja lepingute sõlmimisel; omakorda on kahte tüüpi rahalist hindamist: normatiivne ja rahaline;
- Majanduslik. Kasutatakse maa sobivuse määramiseks teatud kultuuri kasvatamiseks, analüüsides maa kõige ratsionaalsemat kasutamist; võetakse arvesse objekti regulatiivse hindamise läbiviimisel;
- Mulla liigitamine. See on osa maakatastrist ja on aluseks majanduslik hinnang valdkonnas Põllumajandus; kasutatakse mulla sobivuse määramiseks ning ka kadude prognoosimiseks põllumajanduses ja metsanduses.
Olemas kolme tüüpi maa väärtust: turg, katastri- ja reguleeriv.
Turuhind - enamik võimalik hind, mille kohaselt saab hinnatud objekti esitleda vabaturul. Sel juhul kuulub kogu tehingu kahele poolele vajalikku teavet ja erakorralised asjaolud hinda ei mõjuta.
Kui seda ei ole hindamise käigus kindlaks tehtud teatud tüüpi objekti väärtus, siis kujuneb turuhind.
Katastri hind kasutatakse maksustamise eesmärgil. Seda tüüpi kulu määratakse protsendina turuväärtusest.
Reguleerivad – esialgne, riigi poolt enda huvides kehtestatud püsikulu. Seda kasutatakse maa eraomandisse ostmisel, pärandi sõlmimisel või võõrandamisel jne. Standardmaksumuse kehtestab igal aastal Vene Föderatsiooni valitsus.
Vene Föderatsiooni valitsus võib piirkondlikku standardhinda muuta sõltuvalt pinnase ja objekti enda omadustest, kuid hind ei tohiks ületada 75% turuväärtusest. Seda saab muuta elunditega kohalik omavalitsus vastavas piirkonnas, kuid mitte rohkem kui 25% riigi poolt kehtestatust.
Olemasolevad meetodid ja kriteeriumid
Maatükkide katastrihindamine viivad läbi Föderaalne Kinnisvarakatastri Agentuur, selle piirkondlikud organid, organisatsioonid ja nende juhitavad ettevõtted. Hindamisluba omavatel isikutel on õigus sellel alal töötada.
Olemas maa hindamise meetodid, mis jagunevad kaheks lähenemisviisiks:
Sissetulekute lähenemine hõlmab meetodeid
- mõeldud kasutamiseks;
- maa rendi kapitaliseerimine;
- jäägi meetod.
Sihtotstarbeline kasutusviis kasutatakse kinnisvara (ehitatud ja hoonestamata) väärtuse määramiseks eesmärgiga teenida tulu saidi arendamise kaudu koos parendustega.
Maa rendi kapitaliseerimise meetod kasutatakse objektide hindamiseks maarendi saamiseks. Hinnata saab nii arenenud kui ka hoonestamata piirkondi. Selle meetodi kasutamiseks tuleb töödelda maa rendimäärad ja määrata nende väärtus rendituluna. Üüritasu määrab objekti asukoht, suurus, funktsioon, kuju, kommunikatsioonid, ligipääsetavus Sõiduk, maakasutuse liik.
Ülejäänud meetod kasutatakse hindamiseks maaobjektid, võimaldab teenida tulu. Samuti, nagu kapitaliseerimise meetodil, saab hinnata nii arenenud kui ka arendamata piirkondi. Selle meetodi rakendamiseks peate kõigepealt kindlaks määrama maksumuse maatükk, mida saab kasumi teenimiseks parandada. Järgmisena kapitaliseeritakse tulu rajatise ja hoonete tulude tuvastamise teel.
Võrdlev lähenemine hõlmab meetodeid
- tühjenemine;
- levitamine;
- müügi võrdlused.
Valikumeetod kasutatakse maatükkide hindamiseks, et teha kindlaks, kas maaparandused on kooskõlas nende kõige kasulikumaga ja tõhus kasutamine. See meetod sobib ainult hoonestatud aladele.
Jaotusmeetod kasutatakse maatükkide hindamiseks, et teha kindlaks maa ja sellele rajatud hoonete väärtuse suhe. Kasutatakse hoonestatud objektide jaoks. Kõige sobivam uusehitistele, kuna need peavad vastama maa tõhusale ja ratsionaalsele kasutamisele. Jaotusmeetodi kasutamiseks peab teil olema info krundi hinna ja sellele püstitatud hoonete vahelise seose kohta. Tulemus pole aga täpne.
Müügi võrdlusmeetod kasutatakse sarnaste maade hindade võrdlemiseks. See on üks lihtsamaid ja tõhusamaid. Annab üsna täpsed turunäitajad. Venemaa turu jaoks, mis ei ole teabele avatud, mainitud meetod aga ei sobi. Selle kasutamist mõjutavad turuolukord, koha asukoht, maastik, pinnase omadused, kasutusvõimalused, omandiõigus jne.
Hindamiskriteeriumid maad:
- saidi asukoht;
- side kättesaadavus ja nende puudumisel ühendamise võimalus;
- transpordiga juurdepääs krundile;
- kasutusotstarve ja selle otstarbe muutmise võimalus;
- geoloogiliste ja geodeetiliste uuringute andmed.
Menetlus
Esialgu koostatud kokkuleppele. Selleks peate märkima, mis eesmärgil saiti kasutatakse, omandi tüübi, kas see on välja töötatud jne. Pärast seda protseduuri määratakse tööde lõpetamise kuupäev, see tähendab kontrolli tegemise aeg. Enne teda on vaja koguda kõik dokumendid, nimelt omadused, maa kirjeldus, selle omadused, mis tahes mineraalide olemasolu. Järgmisena vaadatakse objekt, misjärel kogutakse uuesti menetluse tulemuste põhjal dokumentatsioon ja kehtestatakse hindamisvõimalus (turg, katastri, regulatsiooni). Kogu protsess konsolideerub maa hindamisakt.
Hindamisel nõutavad dokumendid võivad veidi erineda olenevalt kinnisvara liigist, olgu selleks siis maatükk, elamu või korter (tuba).
Eksperthinnangu tegemiseks vajalikud dokumendid maatükk:
Hindamiseks vajalike paberite loetelu elumaja:
- koopiad:
- omaniku isikutunnistus;
- STI tehniline pass elamule;
- riigi akt maatüki kohta.
Korteri (toa) maksumuse määramiseks sa vajad:
- omandiõigust (omand, rent) kinnitav dokument;
- omaniku isikutunnistus;
- STI tehnilise passi koopia.
Hinnad kinnisvara hindamiseks kõikuda sõltuvalt asula, sellega seotud organisatsioon jne. Keskmiselt võib summa olla:
- 4000 hõõruda. majaga krundile;
- 3000 hõõruda. elamu jaoks;
- 2500 rubla - krunt.
Arutatud protseduuri läbiviimise reeglite ja nüansside kohta vaadake järgmist videot:
Kulupõhine lähenemine põhineb asjaolul, et investor, järgides ettenägelikkust, ei maksa maatüki eest rohkem, kui läheks maksma vastava krundi omandamine ja sellele sarnase otstarbe ja kasulikkusega ehitise püstitamine teatud perioodil. ehitamiseks vastuvõetav.
Kulupõhine lähenemisviis sisaldab:
Taganemise viis;
Arenduskulude määramine;
Hinnangud linna maale infrastruktuurikulude ja tüüpinvesteeringulepingute tingimuste alusel.
Eemaldamise meetod määratleb maatüki enda turuväärtuse kui kogu kinnistu (parendustega maatüki) turuväärtuse ja parenduste asendusmaksumuse, millest on maha arvatud nende amortisatsioon, vahe. See maatüki väärtuse arvutamise meetod põhineb maa jääktehnikal.
Taganemismeetodi kasutamise tingimused:
Vabana asuva maatüki parima ja efektiivseima kasutusviisi kindlaksmääramisel;
Kui turul puuduvad andmed hoonestamata maatükkidega tehtud tehingute kohta.
Algoritmid maatüki hindamiseks väljavõtmise meetodil:
1. etapp. Maa turuväärtuse määramine parendustega turu-uuringute ja võrdlusmüügi põhjal. Kui võrreldavate müükide kohta pole piisavalt teavet, võib müügihindade asemel kasutada algväärtustena objektide väärtuse eksperthinnanguid.
2. etapp. Krundil asuvate hoonete ja rajatiste ehitamise asendusmaksumuse arvestus. Asenduskulu arvutamiseks saab kasutada asenduskulu või asenduskulu.
3. etapp. Hinnataval maatükil asuvate hoonete ja rajatiste füüsilise, funktsionaalse ja välise kulumise suuruse määramine.
4. etapp. Hoonete ja rajatiste asendusmaksumusest lahutatakse akumuleeritud kulumi summa, et saada nende hindamispäeva seisuga jääk(tegelik) väärtus.
5. etapp. Maatüki enda turuväärtuse määramine, lahutades parendustega maa turuväärtusest hoonete ja rajatiste jääk(tegeliku) väärtuse.
Kõikide arvutuste tegemisel on vaja arvestada ajutisi tegureid, inflatsiooniprotsesse ning esitada ka kõikide kulude maksumus hindamiskuupäeva seisuga.
Mitmete sarnaste objektide (individuaalsed elamud, garaažid, ärikinnisvara tüüpobjektid) väljavõtmise meetodil saadud maatükkide väärtust tuleb korrigeerida nendevaheliste erinevustega võrdluselementides.
Taganemismeetod annab objektiivseid tulemusi, kui on võimalik täpselt hinnata parenduste (hoonete ja rajatiste) asendusmaksumuse ja nende akumuleeritud amortisatsiooni väärtust, lähtudes pakkumise ja nõudluse suhtelisest tasakaalust kinnisvaraturu vastavas segmendis.
Taganemismeetodi puudused:
See võib anda kallutatud hinnangu hoonete ja rajatiste maksumusele, mille vanus ületab 10 aastat, kuna aja jooksul väheneb aegunud kinnisvara taastootmise tõenäosus ja kogunenud kulumise arvutamise keerukus suureneb;
Kõrge inflatsiooni tingimustes on hoonete ja rajatiste taastootmiskulusid raske täpselt arvutada.
Arenduskulude määramise meetod kasutatakse hoonestamata maamasside hindamisel ja võimaldab teil määrata maa koguväärtuse, tingimusel et see jagatakse eraldi maatükkideks, mis seejärel müüakse. Kruntide müügist saadavast rahast lahutatakse kõik nende arendamise kulud ja ärikasum ning nii määratakse hoonestamata maa väärtus.
Arenduskulude määramise meetodit kasutatakse juhul, kui kõige efektiivsem kasutus on maamassi jagamine eraldi kruntideks. Suure maamassi jagamine eraldi kruntideks on laialt levinud praktika, kuna see soodustab maa tõhusamat kasutamist. Jagamiseks mõeldud maa väärtuse määramise probleem on oluline iga kasvava linna või alevi jaoks ning seda kasutatakse elamute või suvilate massiliseks arendamiseks.
Maa jagamise protsess hõlmab eelkõige tootmist ja kauplemistoimingud. Elamute arendamisel on keskkonnal tohutu mõju.
Arenduskulude määramise etapid.
1. etapp. Üksikute kruntide suuruse ja nende parendamise astme määramine lähtuvalt õigus- ja füüsilised võimed, samuti majanduslik teostatavus. Kruntide suurus ja heakorrastus peavad vastama piirkonna turustandarditele.
2. etapp. Hoonestatud kruntide müügihinna arvutamine toimub kas hiljuti sarnaselt arendatud võrreldavate kruntide analüüsi või müügivõrdlusmeetodi alusel.
3. etapp. Kõigi arenduskulude arvutamine:
Maa soetamise ja paberimajanduse kulud;
Maa puhastamise, märgistamise ja lõpliku ettevalmistamise insenerikulud;
Kulutused teede, kõnniteede, drenaaži, insener- ja tehnorajatiste ehitamiseks;
Maksude tasumine, kindlustus;
Töövõtja kasum ja üldkulud;
4. etapp. Arvutage välja hoonestamata maa väärtus, lahutades objektide müügist saadavast hinnangulisest rahast maha arenduskulud ja ärikasumi.
5. etapp. Arenduseks ja müügiks vajaliku ajaperioodi määramine. Diskontomäära valimine, mis kajastab eeldatava arendus- ja müügiperioodiga seotud riski ning ettemakstud kapitali suurust. Maa müügist saadud rahasumma, millest on maha arvatud kulud ja ärikasum, diskonteerimine, lähtudes maa müügiperioodist, et saada hoonestamata maa hetkeväärtus.
Asundusmaade hindamine toimub baasil infrastruktuuri taastootmise või asendamise kulud, st. arvutada linnamaa parenduste taastootmise maksumus (kogu linna või aleviku insener-infrastruktuur, tuues välja hinnatava maatüki osakaalu).
Reprodutseerimiskulude hulka kuuluvad kulutused veevarustuse, kanalisatsiooni, soojusvarustuse, elektri, gaasivarustuse, tänava- ja teedevõrkude jm magistraalvõrkudele ja peakonstruktsioonidele. Tuleb arvestada, et kõrge inflatsiooni tingimustes on maksumust keeruline arvutada. infrastruktuuri loomise ja taastootmise kuludest, linna olemasoleva taristu väljavahetamise maksumust on lihtsam määrata koondnäitajate põhjal. Asenduskuluks loetakse kaasaegsetel standarditel põhineva sarnase linnamaaparandussüsteemi loomise kulu, mis arvutatakse kõrgelamumaa materjalide, seadmete ja tööjõukulude jooksvate hindade alusel.
Algoritm linnamaa hindamiseks infrastruktuuri hüvitamise kulude alusel:
1. etapp. Elamupiirkonna määramine, mis hõlmab elamualade territooriume, millest on lahutatud kommunaalrajatiste kasutuses olevad maad.
2. etapp. Tüüpprojekti järgi 1 m 2 elamu pinna ehitusmaksumuse määramine.
3. etapp. Saadud asenduspinna ja mitmekorruselise tüüpehituse keskmise maksumuse alusel määratakse kõigi elamute arvestuslik asendusmaksumus.
4. etapp. Tuginedes saadud hinnangule mitmekorruseliste elamute väljavahetamise maksumuse ja linna infrastruktuuri loomise kapitalikulude osakaalu kohta, mis näiteks Moskvas moodustab 30–40% elamu ehituse maksumusest, on a. arvutatakse elamumaa linnataristu väljavahetamise maksumuse intervallhinnang.
5. etapp. Võttes aluseks mitmekorruselise elamuarenduse linnataristu väljavahetamise kulude ja maa kogupindala intervallhinnangu, saame hinnangu mitmekorruselise elamu 1 hektari linnamaa parenduste asendamise maksumuse kohta. arengut.