القيمة السوقية للأرض: ما هي طرق التقييم الموجودة؟ منهجية تقييم القيمة السوقية.

مرحبًا! في هذا المقال سنتحدث عن تقييم قيمة قطعة الأرض.

اليوم سوف تتعلم:

1. ما يؤثر على قيمة الأرض؛
2. عندما يكون تقييم الموقع ضروريًا؛
3. ما هي مراحل إجراء تثمين الأراضي؟

ليس من المستغرب أن تكون الأرض كنوع من العقارات جذابة للغاية للمستثمرين - حيث تظل قيمتها دون تغيير في جميع الأوقات. القيم، ولكن ليس السعر - كل ما في الأمر هو أن يتغير. إن ما يحدد تقلبات الأسعار وكيفية تقييم الأرض موجود في مادتنا.

تكوين أراضي الاتحاد الروسي حسب الفئة

تعتمد تكلفة الأرض إلى حد كبير على الفئة التي تنتمي إليها. وجود انتماء معين، فإنه يكتسب تلك الحقوق القانونية المقررة لجميع الأراضي الأخرى في هذه المجموعة. لكن السعر ضمن نفس الفئة قد يختلف حسب الغرض المقصود من الأرض.
يحتوي قانون الأراضي على ما يسمى بالمصنف، الذي يسرد أنواع الأنشطة المسموح بها حسب فئة الأرض. يجب تحديد فئة قطعة الأرض في جواز السفر المساحي.

على سبيل المثال، بالنسبة للأراضي الزراعية، سيتم السماح بأنشطة مثل تربية النحل وتربية الأسماك والمشاتل وزراعة الزهور وغيرها. ولكن على مثل هذه الأرض، من المستحيل بناء مبنى سكني، على سبيل المثال.

في أي الحالات يكون تقييم الأراضي ضروريًا؟

تعتبر الأرض من أكثر العناصر العقارية سيولة، أي أنه غالباً ما تكون هناك حاجة وفرصة لعرضها من الناحية النقدية.

يمكن أن تكون هذه الحالات الرئيسية التالية:

• عند شراء أو بيع قطعة أرض أو قطعة واحدة من العقارات (الأرض التي تقع عليها الأشياء)؛
• عند نقل قطعة أرض للإيجار؛
• إذا كنت بحاجة إلى تحديد التكلفة الأولية لقطعة أرض معينة للمزايدة؛
• تقديم المستندات إلى المحكمة فيما يتعلق بطلاق الزوجين وتقسيم الأراضي؛
• عند تسجيل الميراث.
• الحصول على قرض مضمون بقطعة أرض؛
• إذا تم المساهمة بالأرض كأصل للمؤسسات؛
• عند مراجعة التقدير القيمة المساحيةقطعة أرض من أجل تقليل مبلغ ضريبة الأرض؛
• عند تنفيذ المشاريع الاستثمارية والعمرانية؛
• تقييم لتقديم المستندات داخل المعايير الدوليةالقوائم المالية.

العوامل المؤثرة على تكلفة الأرض

أهم الخصائص التي تحدد الطلب وبالتالي تكلفة قطعة الأرض هي:

1. مميزات الموقع نفسه .

• المنطقة، الإغاثة، التكوين، المناظر الطبيعية؛
• بيانات عن الأعمال الهندسية والمساحية بالموقع إن وجدت؛
• الغرض، الاستخدام المسموح به للموقع؛
• بيانات التحسين. ما هي المباني والهياكل ومرافق البنية التحتية الموجودة داخل الموقع نفسه. ما هي المواد المستخدمة؟
• معلومات عن حالة الموقع (مبني، مطهّر، مزروع، إلخ).

1. وصف المنطقة المحيطة.

• موقع يسهل الوصول إليه، وإمكانية الوصول مباشرة إلى الموقع نفسه، وجودة سطح الطريق؛
• مستوى التلوث الضوضائي.
• المناظر الطبيعية.
• استخدام المناطق المجاورة (المناطق النشطة أو المهجورة)؛
• القرب من خطوط النقل.
• بنية تحتية. بُعد الاتصالات (الكهرباء والغاز وإمدادات المياه وغيرها) وشروط الاتصال بها ومرافق البنية التحتية الاجتماعية (المدارس والمستشفيات والمكاتب والمحلات التجارية) ؛
• ممكن التأثير السلبي عوامل طبيعية(الفيضانات بسبب فيضان النهر، المنطقة الزلزالية).

هل من الضروري الاستعانة بخدمات مثمن مستقل؟

يمكنك العثور على الإنترنت على العديد من المواقع الإلكترونية للشركات العاملة بشكل احترافي في مجال التقييم العقاري. تختلف الأسعار من بضعة آلاف إلى عدة آلاف روبل، اعتمادا على مدى تعقيد العمل.

يطرح سؤال مشروع: هل يستحق دفع المال إذا كان بإمكانك إجراء التقييم بنفسك، مسترشداً بنصائح مواقع الإنترنت؟

لنفترض أنك تبيع قطعة أرض وتطلب السعر الذي قمت بتكوينه عقليًا لنفسك من خلال مشاهدة عروض مماثلة على Avito. لا يمكن لأحد أن يمنعك من امتلاك الممتلكات الخاصة بك إذا كان هناك مشتري على استعداد لدفع هذا السعر.

ولكن هناك عدد من المواقف عندما يكون البائع يجباتصل بمثمن مستقل. وهي منصوص عليها في القانون المدني وقانون الأراضي، وكذلك في القانون الاتحادي بشأن أنشطة التقييم.

على سبيل المثال، يلزم إجراء تقييم مستقل في الحالات التالية:

• خصخصة الأراضي التي كانت مملوكة للدولة في السابق؛
• أثناء التقييم المساحي قطع ارض(يعمل على حساب ضريبة الأملاك)؛
• شراء الأراضي من قبل الدولة من المالك؛
• مساهمة الأرض في رأس المال المصرح به؛
• استخدام الأراضي كضمان؛
• تقييم الأراضي كممتلكات لشركة مفلسة؛
• إذا اختلف الطرفان عند تقسيم الأرض ميراثاً أثناء الطلاق؛
• لتحديد سعر البدايةالمبيعات في المزاد؛
• عندما يتم استلام الأرض مجانا لكي يعكس ذلك في المحاسبة.

في كل هذه الحالات، يتم تفسير الالتزام بدعوة خبير بالمنطق: التقييم المستقل إما صعب أو سيكون متحيزا بشكل متعمد، مما قد يؤدي إلى الاحتيال في سوق الأراضي.

لماذا يجب عليك الاتصال بمثمن مستقل

لنفترض أن قضيتك لا تندرج ضمن العمل الإلزامي للمثمن. ومع ذلك قررت أن تعهد بهذا العمل إلى محترف. هناك جانب سلبي واحد فقط لهذا الحل بالنسبة لك - سوف تنفق المال.

الايجابيات:

• يتمتع المثمن بتعليم وخبرة متخصصة للغاية في هذا المجال وسوف يقوم بهذه المهمة بشكل أفضل منك، بغض النظر عن مدى كفاءة الشخص الذي أنت عليه؛
• يتخذ الخبير منهجًا شاملاً في التعامل مع هذه المسألة: حيث يقوم بتحليل السوق وجميع المستندات المقدمة منك وإجراء الحسابات باستخدام أساليب مختلفة- ونتيجة لذلك، فإن القيمة المعلنة من قبل المثمن ستكون أقرب ما يمكن إلى القيمة الحقيقية؛
• تم إعداد تقرير تقييم قطعة الأرض بما يتوافق تمامًا مع تشريعات الاتحاد الروسي بشأن التقييم. هذه وثيقة رسمية مختومة ومقبولة في المحاكم - ولها قوة قانونية مطلقة؛
• سوف توفر وقتك. ليس عليك أن تفكر في السعر الذي ستحدده للموقع. والعرض المشتري المحتملسيزيل تقرير التقييم الرسمي آخر الشكوك حول السعر ويقدمك كشخص شامل؛
• في كثير من الأحيان تقدم شركات التقييم استشارة مجانيةفي المسائل ذات الاهتمام. على سبيل المثال، ينصحون بالتعامل مع الأرض التي يمكن أن تزيد من قيمتها الحقيقية.

بالطبع، كل ما سبق ينطبق فقط على الشركات الموثوقة التي تعمل في هذا السوق لفترة طويلة وتقدر سمعتها.

طرق تقييم قيمة قطعة الأرض

هناك قائمة بالطرق المعتمدة على مستوى الولاية والتي تستخدم لتقييم الأراضي. تتطلب كل طريقة منظورًا مختلفًا، وقد يعتمد اختيار الطريقة على الأهداف التي يتم تحقيقها، أو نوع الأرض، أو البيانات الأولية المتاحة. تنتمي أي طريقة إلى أحد الأساليب الثلاثة: التكلفة أو المقارنة أو الدخل.

نحن ندرج الطرق الأساسية ونشرح تطبيقها.

ونادرا ما يتم استخدام طريقة واحدة فقط. في أغلب الأحيان يتم استخدامها معًا للحصول على أقصى استفادة معلومات موثوقة. إذا أعطت الطرق نتائج مختلفة بشكل كبير عن بعضها البعض، فهذا يشير إما إلى عدم دقة الحسابات أو عدم استقرار سوق الأراضي.

إجراءات تقييم قيمة قطعة الأرض قبل البيع

بيع الأرض يتطلب من المالك معرفة قيمتها السوقية. ونظرًا لأن هذه القيمة تتغير بمرور الوقت، فيجب إجراء التقييم اعتبارًا من تاريخ محدد.

على سبيل المثال، قد يتغير سعر قطعة الأرض إذا كانت تقع في السابق على مشارف المدينة، ولكن بعد بضع سنوات نمت المدينة بشكل كبير، وبدأت المنطقة تقع في إحدى المناطق المركزية.

عند إجراء الدراسة، يمر المثمن المحترف بالمراحل التالية:

1. صياغة المشكلة. ومن المهم هنا أن نأخذ في الاعتبار تاريخ إجراء التقييم، وكذلك المعايير الرئيسية التي سيتم من خلالها إجراء هذا التقييم.
2. جمع البيانات والتحقق منها وتحليلها. الجميع يتجمعون المستندات المطلوبةيتم تحليل جميع المعلومات المتعلقة بالكائن نفسه وجيرانه.
3. تحليل الاستخدام الأكثر فعالية للموقع. يتم تحديد أفضل السبل لاستخدام الموقع، ولا ينبغي أن يكون ذلك جذابًا من الناحية الاقتصادية فحسب، بل أيضًا ممكنًا من الناحية المادية. هذه المرحلة موجودة لأن السوق مهتم بالتعظيم الاستخدام المحتملالموارد، والتي سوف تحدد السعر المعروض.

الاستخدام الحالي للموقع لا يتطابق دائمًا مع الاستخدام الأكثر ربحية. ثم يتم حساب التكاليف المحتملة لهدم المباني القائمة.

1. تقييم القيمة السوقية قطعة أرضباستخدام عدة طرق. بموجب القانون، يجب على المثمن استخدام ثلاثة أساليب - التكلفة والمقارنة والدخل. ويمكنه اختيار الأساليب ضمن كل نهج بشكل مستقل بناءً على خبرته. النتائج الثلاث التي تم الحصول عليها نتيجة لهذا التحليل بمثابة الأساس لحساب الرقم النهائي المعبر عنه بالروبل. العثور عليه هو الهدف النهائي للحدث بأكمله.
2. تقرير التقييم. ويجب أن يكون مثل هذا التقرير كتابيًا ويجب تقديمه وفقًا لما ورد في هذا التقرير القوانين الفدراليةحول التقييم والتوصيات المنهجية.

وبعد ستة أشهر يفقد التقرير قوته القانونية.

قائمة الوثائق للتقييم

عند التقدم للحصول على خدمات التقييم، يطلب المتخصصون المستندات اللازمة لعملهم.

في أغلب الأحيان تبدو هذه القائمة كما يلي:

• وثيقة تثبت هويتك (جواز السفر)؛
• وثيقة الملكية (على سبيل المثال، التبرع، الخصخصة، شهادة الميراث)؛
• المخطط المساحي أو الجيوديسي (رسم تفصيلي للمنطقة يوضح العديد من خصائصها)؛
• فئة الموقع؛
• الاستخدام المسموح به؛
• بيانات عن المرافق الموضوعة في الموقع (الأسلاك الكهربائية والأنابيب وغيرها)؛
• بيانات عن وجود الأعباء (الضمانات والتزامات الديون)؛
• وثائق عن المبلغ المدفوع ضريبة الأراضي(في حضور)؛
• عقد إيجار المنطقة (إن وجد).

قصتان بارزتان تتعلقان بتقييم الأراضي في روسيا

ترتبط القصة الملحمية الأولى حول تقييم الأراضي ببيع منطقة ضخمة كانت مملوكة لروسيا حتى عام 1867 - ألاسكا، الولاية التاسعة والأربعين الحديثة للولايات المتحدة. أصر مستشارو ألكساندر الثاني على بيع هذه الأراضي النائية وغير المأهولة والتي يصعب حمايتها، والتي لم يكن بإمكانها في ذلك الوقت التفاخر بأي شيء خاص باستثناء الفراء.

وبعد المفاوضات مع حكومة الرئيس جونسون، قدرت روسيا كامل أراضي ألاسكا، التي تزيد مساحتها عن مليون ونصف كيلومتر مربع، بمائتي مليون دولار حديث فقط.

للمقارنة: في ذلك الوقت، كان مبنى المحكمة الجزئية المكون من ثلاثة طوابق في نيويورك وحده يكلف بلدية المدينة مبلغًا كبيرًا.

ويتساءل المرء كيف كان سيتغير سعر البيع في ألاسكا لو أن المثمنين في ذلك الوقت كانوا على علم بعروق الذهب الغنية التي تم اكتشافها في تلك الأجزاء بعد عقدين من توقيع اتفاقية الشراء والبيع. كانت تلك الأماكن هي التي أصبحت مركزًا لحمى الذهب الشهيرة وجذبت الآلاف من عمال مناجم الذهب.

القصة الثانية يفصلها عن الأولى أكثر من قرن من الزمان، وعلى الرغم من صغر حجمها، إلا أنها أثارت إعجاب الجمهور في بلادنا لفترة طويلة. بعد إعلان مدينة سوتشي عاصمة الشتاء الألعاب الأولمبيةفي عام 2014، ظهر السؤال حول اختيار موقع لبناء المرافق الأولمبية في المجموعة الساحلية. وقد تم العثور عليها - منطقة إيميريتينسكايا المنخفضة، وليست أرضًا قاحلة، بل منطقة مأهولة بالسكان بها منازل، معظمها خاصة.

لتلبية احتياجات الألعاب الأولمبية، كان على الدولة شراء هذه المنطقة من جميع أصحابها. ولكن بأي ثمن؟ وعمل فريق كامل من مثمني الأراضي على تحديد قيمة كل عقار، وتم الانتهاء من العمل على التقييم في عام 2008. وتراوحت الأسعار من مليون ونصف إلى مليونين ونصف لكل مائة متر مربع من الأرض.

وفي عام 2009، طلبت الحكومة من المثمنين تغيير استراتيجية عملهم. وذُكر أنه عند تقييم الأراضي، تؤخذ في الاعتبار الأسعار "المضاربة"، أي الأسعار المضخمة بشكل مصطنع بدلاً من أسعار السوق "العادلة". نتيجة لإعادة النظر في السؤال، عرض على الناس حوالي ثلاثمائة ألف روبل لنفس مائة ألف روبل. تسبب هذا الانخفاض الحاد في الأسعار في استياء أصحابها وإثارة نقاش عام ساخن.

تعمل هذه القصص على توضيح أنه لا توجد معايير موضوعية لا يمكن انتهاكها في تقييم الأراضي، وأن الظروف التي تم اكتشافها بشكل غير متوقع وغير معروفة سابقًا يمكن أن تؤثر بشكل كبير على سعر الأراضي.

عند إجراء المعاملات مع قطع الأراضي، يمكن استخدام منهجية مختلفة لتقييم القيمة السوقية. وتتميز كل واحدة منها بخصائصها الخاصة حسب الهدف النهائي المنشود. دعونا نلقي نظرة على الاختلافات بين الأساليب الفعالة لحساب سعر السوق للأرض.

أولا، دعونا نحدد مفهوم القيمة السوقية. يشير هذا المصطلح إلى الحد الأقصى لسعر البيع المحتمل لقطع الأراضي في الواقع التنافسي الحالي للسوق الروسية مع معلومات جيدة عن أطراف الصفقة (البائع والمشتري)، وكذلك دون وجود ضغط قسري من ظروف القوة القاهرة من الخارج.

قد تنشأ الحاجة إلى تقييم الأراضي من أجل:

• حساب مبالغ الإيجار.
• تحصيل الضرائب الفئات الفرديةقطع الأراضي والعقارات عليها.
• تحديد حجم الضرر الناتج.
• إجراء معاملات البيع والشراء.
• حساب التعويض عن التصرف في الأراضي.

يتطلب التطبيق العملي لطرق تقدير القيمة السوقية للأرض المعلومات التالية:

1. معلومات التسجيل وعنوان قطعة الأرض.
2. الخصائص الاقتصادية - الاستخدامات المسموح بها، والغرض المقصود، وتوافر البنية التحتية وخطوط النقل.
3. الخصائص البدنية- الموقع، التكوين، الإغاثة، المنطقة (الحجم).
4. معلومات عن علاقة الأرض المقدرة بالبيئة المحيطة.
5. خصائص الدفع - شروط الدفع والتمويل، وإمكانية التغييرات في سعر العقد، والظروف المحددة للمعاملة.

ما هي الطرق الموجودة لتحديد سعر السوق

هناك 6 طرق رئيسية لتقييم السوق قيمة الأرض. علاوة على ذلك، ليست جميعها هي الأكثر شعبية والطلب، ولكن فقط الثلاثة الأولى منها. دعونا نفكر في ميزات استخدام كل طريقة على حدة.

طرق تقدير القيمة السوقية لقطع الأراضي:

1. تعد طريقة مقارنة المبيعات القابلة للمقارنة هي الطريقة الأكثر شيوعًا للحصول على بيانات أسعار السوق الحالية الفعلية للأراضي. تتضمن العملية تحليل السوق الحالي، ومقارنة البيانات المتعلقة بالأشياء الخاصة بمعاملات مماثلة في سياق العناصر والوحدات المتجانسة. في هذه الحالة، يتم أخذ جميع العوامل المهمة التي يمكن أن تؤثر على مستوى التسعير في الاعتبار. على سبيل المثال، هذا هو موقع وملكية الموقع؛ وجود الاتصالات والمباني والدمار والفيضانات. نطاق أعمال الاستصلاح؛ العوامل البيئيةإلخ. لا يتم تقدير التكاليف لكل موقع باستخدام هذه الطريقة.
2. طريقة الارتباط أو النقل (التخصيص) - يتم استخدام الطريقة للمعاملات على قطع الأراضي ذات المباني المقامة. يتضمن تقييمًا أوليًا لتكلفة الهياكل (المباني) القائمة وتقييمًا ثانويًا للتكلفة المباشرة للموقع. يتم الكشف عن النسبة بين السعر الإجمالي وصافي سعر الأرض. في هذه العملية، كما هو الحال مع الطريقة الأولى، يتم استخدام البيانات الفعلية الحالية عن القيمة السوقية للأشياء المماثلة لحساب القيمة الأساسية.
3. طريقة الإيجار أو رسملة الدخل - تُستخدم الطريقة لحساب القيمة المخططة للمناطق المستأجرة وتتضمن معالجة البيانات بالمبالغ مدفوعات الإيجار(الإيجارات). يتم تحديد مبلغ الإيجار المتوقع على أساس إيرادات الإيجار أو الربح منه الاستخدام الاقتصاديأرض. بالنسبة للحساب، يتم استخدام صيغة باستخدام مؤشر الرسملة (استنادًا إلى أرقام سعر الإيجار وتكلفة قطع الأراضي) وإيرادات الإيجار. يتم التأثير من خلال عوامل مثل الموقع والغرض من الأرض والمساحة والبنية التحتية وتبادل النقل وتوافر الاتصالات وما إلى ذلك.
4. الطريقة المتبقية لقطعة أرض - إذا لم يكن من الممكن الحصول على بيانات عن أسعار السوق الحالية لقطع أرض مماثلة، فمن المستحسن استخدام هذه الطريقة لتحديد التكلفة الفعلية للأرض. تقوم العملية بحساب القيمة المتبقية للإنتاجية، وسعر تحسينات الموقع، وصافي الدخل الذي يمكن الحصول عليه من خلال إجراء هذه التحسينات.
5. إن طريقة بناء أو تطوير (تطوير) الموقع هي طريقة يتم استخدامها على النحو الأمثل عندما يكون من الضروري تقييم الأرض المناسبة للتقسيم إلى مناطق منفصلة أصغر. يتم في هذه العملية حساب عدد وحجم كل قطعة أرض على حدة، وتقييم التكاليف القادمة وإيرادات المبيعات المتوقعة، ووضع جدول زمني، وتحديد نسبة الخصم مع الأخذ في الاعتبار المخاطر المحتملة، وفي النهاية يتم تحديد صافي الربح. . للحصول على حسابات أكثر دقة والحصول على مؤشرات نهائية صادقة، من الضروري مراعاة جميع التكاليف القادمة - بدءًا من التكاليف الأولية (للتقييم، واستشارة الخبراء، والحصول على تصاريح مختلفة، وما إلى ذلك) إلى تكاليف تطهير المنطقة وأعمال الهندسة والبناء ، دفع الضرائب، دفع الرواتب، الخ.
6. طريقة الاستخراج أو الاستخراج - تتضمن هذه الطريقة تحليل العقارات المحسنة. يتم تقييم تكلفة الموقع والتحسينات التي تم إجراؤها بشكل منفصل. في هذه الحالة، يتم تقسيم السعر الإجمالي للأراضي والعقارات إلى تكلفة الكائن والإقليم.

عند اختيار الطريقة الأمثل لحساب الأسعار السوقية لمساحة الأراضي لأغراض مختلفةوالأصل والنوع، من الضروري أولاً تحليل جميع الطرق المتاحة، مع الأخذ في الاعتبار الشروط المصاحبة للمعاملة وخصائص قطعة الأرض التي يتم بيعها/شراؤها. ويجب أن نتذكر أن التقييم المساحي يستخدم للتعبير عن سعر الأرض بالمال؛ وكالات الحكومةالطريقة الجماعية وتستخدم في عملية فرض الضرائب على الأشياء. وهناك أيضًا مفهوم التقييم المعياري الذي يحدد السعر المعياري للأرض ويستخدم عند التبرع وحساب قيمة الأسهم والتحويل بالميراث وشراء الأراضي أو الاستيلاء عليها وإصدار القروض المضمونة.

تُستخدم الأرض في العديد من مجالات النشاط البشري (البلدي، السياسي، الاقتصادي، الزراعي، إلخ) وهي كذلك عامل مهمالحفاظ على المستوى المناسب للاقتصاد.

وبما أن الأرض مورد محدود، فهي تخضع لرقابة صارمة. للقيام بذلك، يتم استخدام التقييم لتحديد القيمة السوقية للعقار. هذه العملية لها خصائصها الخاصة التي تستحق الدراسة.

التنظيم التشريعي للمسألة

في روسيا التنظيم التشريعيقضايا استغلال الأراضي مستمرة المرحلة الأولية. أنظمةالتي يعتمدها القانون، تحدد كل شيء المبادئ العامةوالمفاهيم في تقدير قيمة الأرض التي لها تأثير إيجابيللحالة ككل.

هناك 4 مستويات في نظام الأفعال التنظيمية:

الغرض وطرق التنفيذ

ويهدف التقييم إلى تحديد سعر شيء ما. وبناء على ذلك، فإن تقييم قطعة أرض هو عملية تحديد التكلفةملكية الأراضي في السوق. لقد واجه الكثيرون بيع وشراء وتأجير الأراضي، لأنها متعددة الوظائف للغاية لإدارة أعمالهم الخاصة.

في كثير من الأحيان يتم استخدام التقييم لتحديد الجدارة الائتمانية للمقترض (عند التقدم بطلب للحصول على رهن عقاري)، لجذب الاستثمار، لتقسيم الممتلكات، محاسبةإلخ.

تسليط الضوء ثلاثة أنواع من التقييمالأراضي:

• نقدي. تستخدم لتحديد معدل ضريبة الأراضي وعند إبرام العقود؛ وفي المقابل، هناك نوعان من التقييم النقدي: المعياري والنقدي؛
• اقتصادي. يستخدم لتحديد مدى ملاءمة الأرض لزراعة محصول معين، وذلك عند تحليل الاستخدام الأكثر عقلانية للأرض؛ تؤخذ بعين الاعتبار عند إجراء التقييم التنظيمي للكائن؛
• تصنيف التربة. إنه جزء من السجل العقاري وهو الأساس التقييم الاقتصاديفي الحقل زراعة; تستخدم لتحديد مدى ملاءمة التربة وكذلك للتنبؤ بالخسائر في الزراعة والغابات.

موجود ثلاثة أنواع من قيمة الأرض: السوق والمساحية والتنظيمية.

سعر السوق - معظم سعر ممكنوالتي بموجبها يمكن عرض الشيء المثمن في السوق المفتوحة. وفي هذه الحالة، يمتلك طرفا الصفقة كامل المبلغ معلومات ضروريةوالظروف الاستثنائية لا تؤثر على السعر.

إذا لم يتم تحديدها أثناء التقييم نوع معينقيمة الشيء، ثم يتم تحديد سعر السوق.

السعر المساحي تستخدم للأغراض الضريبية. يتم تحديد هذا النوع من التكلفة كنسبة مئوية من القيمة السوقية.

تنظيمية – التكلفة الأولية الثابتة التي تحددها الدولة لمصالحها الخاصة. يتم استخدامه عند شراء الأراضي في ملكية خاصة، عند الدخول في الميراث أو عند نقلها، وما إلى ذلك. يتم تحديد التكلفة القياسية سنويًا من قبل حكومة الاتحاد الروسي.

يجوز لحكومة الاتحاد الروسي تغيير السعر القياسي الإقليمي اعتمادًا على خصائص التربة والجسم نفسه، ولكن يجب ألا يزيد السعر عن 75% من القيمة السوقية. يمكن تغييره عن طريق الأعضاء حكومة محليةفي المنطقة ذات الصلة، ولكن ليس أكثر من 25٪ من تلك التي أنشأتها الدولة.

الأساليب والمعايير الحالية

التقييم المساحي لقطع الأراضييتم تنفيذه من قبل الوكالة الفيدرالية للسجل العقاري وهيئاتها الإقليمية والمنظمات والمؤسسات الخاضعة لإدارتها. يحق للأشخاص المرخص لهم بإجراء التقييمات العمل في هذا المجال.

يخرج طرق تقييم الأراضي، والتي تنقسم إلى طريقتين:

منهجية الدخليتضمن أساليب

• الاستخدام المقصود؛
• رسملة إيجار الأراضي؛
• طريقة الباقي.

طريقة الاستخدام المقصودة يستخدم لتحديد قيمة العقارات (المبنية وغير المطورة) بهدف توليد الدخل من خلال تطوير الموقع مع التحسينات.

طريقة رسملة إيجار الأرض تستخدم لتقييم الأشياء من أجل الحصول على إيجار الأراضي. ويمكن تقييم كل من المناطق المتقدمة وغير المطورة. لاستخدام هذه الطريقة، يجب معالجة معدلات إيجار الأراضي وتحديد قيمتها كإيرادات إيجارية. يتم تحديد رسوم الإيجار حسب موقع الكائن وحجمه ووظيفته وشكله واتصالاته وإمكانية الوصول إليه عربةنوع استخدام الأراضي.

طريقة الباقي تستخدم للتقييم كائنات الأرض، يجعل من الممكن كسب الدخل. كما هو الحال في طريقة الرسملة، يمكن تقييم المناطق المتقدمة وغير المطورة. لتطبيق هذه الطريقة، أولا وقبل كل شيء، تحتاج إلى تحديد التكلفة قطعة أرضوالتي يمكن تحسينها لتحقيق الربح. بعد ذلك، تتم رسملة الدخل من خلال تحديد الدخل من المنشأة والمباني.

النهج المقارنيتضمن أساليب

• تسريح؛
• توزيع؛
• مقارنات المبيعات.

طريقة الاختيار تستخدم لتقييم قطع الأراضي لتحديد ما إذا كانت تحسينات الأراضي تتفق مع أكثرها فائدة و الاستخدام الفعال. هذه الطريقة مناسبة فقط للمناطق المبنية.

طريقة التوزيع يستخدم لتقييم قطع الأراضي من أجل تحديد العلاقة بين قيمة الأرض والمباني المبنية عليها. تستخدم للكائنات المبنية. الأكثر ملاءمة للمباني الجديدة، حيث يجب أن تتوافق مع الاستخدام الفعال والعقلاني للأرض. لاستخدام طريقة التوزيع، يجب أن يكون لديك معلومات حول العلاقة بين سعر قطعة الأرض والمباني المقامة عليها. ومع ذلك، فإن النتيجة ستكون غير دقيقة.

طريقة مقارنة المبيعات تستخدم لمقارنة أسعار الأراضي المماثلة. إنها واحدة من أبسط وأكثر فعالية. يعطي مؤشرات سوق دقيقة إلى حد ما. ومع ذلك، بالنسبة للسوق الروسية، التي ليست مفتوحة للمعلومات، فإن الطريقة المذكورة ليست مناسبة. ويتأثر استخدامه بحالة السوق، وموقع الموقع، والتضاريس، وخصائص التربة، وخيارات التطبيق، والملكية، وما إلى ذلك.

معيار التقييمالأراضي:

• مكان الموقع؛
• توافر الاتصالات والقدرة على توصيلها في حالة غيابها؛
• إمكانية الوصول إلى وسائل النقل إلى قطعة الأرض؛
• الغرض من الاستخدام وإمكانية تغيير الغرض منه؛
• البيانات من البحوث الجيولوجية والجيوديسية.

إجراء

تم تجميعها في البداية اتفاق. للقيام بذلك، تحتاج إلى الإشارة إلى الغرض الذي سيتم استخدام الموقع فيه، ونوع الملكية، وما إذا كان قد تم تطويره، وما إلى ذلك. بعد هذا الإجراء يتم تحديد موعد لإتمام العمل، أي الوقت الذي سيتم فيه إجراء الفحص. قبله لا بد من جمع كل الوثائق وهي الخصائص ووصف الأرض وخصائصها ووجود أي معادن. بعد ذلك، يتم عرض الكائن، وبعد ذلك يتم جمع الوثائق بناءً على نتائج الإجراء مرة أخرى ويتم تحديد خيار التقييم (السوق، المساحية، التنظيمية). يتم توحيد العملية برمتها تقرير تقييم الأراضي.

قد تختلف المستندات المطلوبة للتقييم قليلاً اعتمادًا على نوع الكائن سواء كان ذلك قطعة أرض، مبنى سكني أو شقة (غرفة).

المستندات المطلوبة لتقييم الخبراء قطعة أرض:

قائمة الأوراق المطلوبة للتقييم مبنى سكني:

• نسخ:
  • بطاقة هوية المالك؛
  • جواز السفر الفني BTI لمبنى سكني؛
  • قانون الدولة على قطعة الأرض.

لتحديد تكلفة الشقة (الغرفة)سوف تحتاج:

• وثيقة تؤكد حق الملكية (الملكية والإيجار)؛
• بطاقة هوية المالك؛
• نسخة من جواز السفر الفني BTI.

أسعار تقييم العقارتتقلب اعتمادا على مستعمرة، المنظمة المشاركة في هذا، الخ. في المتوسط، يمكن أن يكون المبلغ:

• 4000 فرك. لمؤامرة مع منزل.
• 3000 فرك. لمبنى سكني
• 2500 روبل – قطعة أرض.

للتعرف على القواعد والفروق الدقيقة في تنفيذ الإجراء الذي تمت مناقشته، شاهد الفيديو التالي:

بعد تحليل إمكانيات قطعة الأرض واختيارها الخيارات الممكنةاستخدامه، يجب على المقيم أن يشرع في تحليل الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية (BNEI). وهذا يعني تحديد تلك الاستخدامات من بين البدائل المعقولة والممكنة والقانونية الممكنة ماديًا والمعقولة بشكل معقول والممكنة ماليًا، والتي تؤدي إلى تحقيق أكبر قيمة للأرض.

بالإضافة إلى تحليل NEI، يمكن استخدام ما يلي لتقدير قيمة قطعة الأرض:

طريقة تحليل مقارنالمبيعات (ساب).

طريقة التقييم على أساس القيمة المتبقية.

طريقة النقل.

طريقة رسملة إيجار الأرض.

طريقة الباقي للأرض.

تحليل الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للأرضيوفر مقارنة بين الخيارات البديلة لتطوير (تطوير) قطعة أرض. ولكل خيار تطوير، يتم حساب القيمة المتبقية للأرض. أعلى قيمة متبقية للأرض تتوافق مع الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة.

وتتمثل الخطوة الأولى في التحليل في اختيار حالات الاستخدام الممكنة بشكل معقول، مع الأخذ في الاعتبار الفرص والقيود المتاحة في السوق. يتم أخذ إمكانات الموقع والطلب في السوق وحقوق التطوير القانوني في الاعتبار. يتيح لنا هذا الإجراء تحديد الخيارات المبررة فقط لاستخدام الأراضي، وبالتالي القضاء على الحاجة إلى جمع معلومات غير ضرورية. وبالتالي، إذا كانت لوائح تقسيم المناطق تقصر تطوير الأراضي على المباني السكنية فقط، فلن يتم النظر في خيارات التطوير التجاري أو الصناعي على الإطلاق. ومع ذلك، إذا كان المحلل يعتقد أن لوائح تقسيم المناطق لموقع معين سيتم تنقيحها في المستقبل، فإن القيود الحالية المرتبطة بها لا ينبغي أن تمنع النظر في خيارات التطوير غير السكنية.

وفي المرحلة الثانية يتم تحديد تكلفة التطوير لكل من الاستراتيجيات البديلة. يتم أخذ جودة موارد الموقع والجدوى التكنولوجية لخيارات التطوير المختلفة في الاعتبار.

وفي المرحلة الثالثة، يتم تحديد الجدوى المالية لاستراتيجيات التنمية المحددة. لكل خيار، يتم إعداد بيان الدخل المتوقع. لكل استراتيجية تطوير، بناءً على الافتراضات والافتراضات حول سلوك السوق المستقبلي، يتم حساب صافي دخل التشغيل.

وفي المرحلة الرابعة يتم توزيع صافي الدخل التشغيلي بين الأراضي والمباني (المباني). يجوز للمحلل استخدام نسب الرسملة التي يتم تحديدها من معلومات السوق المتاحة أو بناءً على توقعات المستثمرين. قد يكون لكل خيار تطوير معامله المختلف. وتعتمد النسبة على مستوى المخاطرة وطول فترة استرداد رأس المال وهيكل التمويل والزيادة أو النقصان المتوقع في قيمة الكائن.

طريقة تحليل المبيعات المقارنة (SAP)يتضمن تحديد القيم السوقية لقطع الأراضي عن طريق تحويل أسعار مبيعات قطع الأراضي المماثلة إلى القيمة السوقية لقطعة الأرض المقدرة.

في ظروفنا، يمكن استخدام هذه الطريقة لتحديد تكلفة قطع الأراضي المخصصة لبناء المساكن الفردية وقطع أراضي الحدائق وقطع أراضي الخضروات.

وفقًا لنظرية التقييم، عند تطبيق هذه الطريقة، يجب على المثمن استخدام ستة عناصر للمقارنة:

شروط تمويل الصفقة.

شروط البيع.

وقت المبيعات.

موقع.

الخصائص البدنية.

خصائص الدخل.

يتم إجراء التعديلات المناسبة لكل عنصر من عناصر المقارنة (الجدول 8.1) بناءً على جعل المنطقة القابلة للمقارنة مماثلة لتلك التي يتم تقييمها.

تسلسل التعديلات على النحو التالي. يحصل المثمن على أرقام الأسعار المؤقتة ويطبق التعديلات اللاحقة على القيمة المعدلة السابقة.

الجدول 8.1

جدول التعديل لتقدير تكلفة قطعة أرض

عند الأخذ في الاعتبار الخصائص الفيزيائية، من الضروري أن تأخذ في الاعتبار التصحيحات على حجم الموقع، والمخالفات في الشكل والموقع الزاوي.

ومن المعروف أنه كلما كانت قطعة الأرض أكبر، كلما انخفض سعر وحدة المساحة، كقاعدة عامة.

في البلدان ذات اقتصاد السوق، توجد جداول خاصة تسمح لك بمراعاة تأثير توحيد قطعة الأرض على قيمتها. في ظروفنا يجب على المثمن أن يقوم بمثل هذا التحليل بشكل مستقل، أي أنه من الضروري بناء رسم بياني، على سبيل المثال، لاعتماد سعر بيع 1 م2 أو مائة متر مربع من الأرض على مساحة المؤامرة.

ومن المعروف أيضًا أنه بنفس المساحة يتم تصنيف المنطقة المثلثة على أنها أقل من المنطقة المستطيلة بسبب إزعاج العمل عليها. لتقييم القطع المثلثة، غالبًا ما يستخدم المثمنون "قاعدة 65-35"، التي تنص على أن "قيمة قطعة أرض مثلثة ذات واجهة على الشارع ستكون حوالي 65٪ من قيمة قطعة أرض مستطيلة".

لتقييم المناطق غير المنتظمة، يمكنك استخدام تقنية عندما يتم تقسيم المنطقة إلى مستطيلات، والتي يتم تقييمها بشكل منفصل، والتكلفة الإجمالية هي مجموع تكاليف الأجزاء الفردية.

يتم تحديد تأثير موقع الزاوية من قبل المكلف التجاري للموقع. بالنسبة للمحلات التجارية ومحطات الوقود، يوفر هذا الموقع مزايا معينة، وبالتالي فإن تكلفتها ستكون أعلى. بالنسبة لقطع أراضي الحدائق وبناء المنازل الريفية، فإن موقع الزاوية يقلل من تكلفتها. لتقييم موقع الزاوية، من الضروري جمع إحصائيات معينة عن المبيعات وإجراء تحليل مناسب لهذا التأثير على المناطق لأغراض مختلفة.

طريقة التقييم على أساس القيمة المتبقية.وبموجب هذه الطريقة، يتم طرح قيمة المباني من سعر بيع العقار، مما يؤدي إلى تقدير قيمة الأرض بقيمتها المتبقية.

هذه التقنية مفيدة بشكل خاص في المناطق المتقدمة منذ فترة طويلة عندما لا تكون هناك مبيعات للأراضي الشاغرة. تعطي الطريقة نتائج أكثر دقة للمواقع ذات المباني الجديدة نسبيًا والتي تتوفر لها تقديرات التكلفة.

إذا لم تكن هناك معلومات كافية فيما يتعلق بالمبيعات، فيمكن استخدام تقديرات الخبراء لقيمتها كقيم أولية. تعتمد دقة الطريقة على مدى موثوقية تقييم الخبراء وحساب تكاليف البناء.

طريقة النقل.بالنسبة لنوع معين من العقارات ومنطقة معينة، هناك علاقة معينة بين تكلفة الأرض وتكلفة المباني. لذلك، إذا لم يكن لدى المنطقة عدد كاف من مبيعات الأراضي غير المطورة، فمن الممكن اختيار منطقة قابلة للمقارنة بها عدد كاف من المعاملات المكتملة، وتحديد النسبة النموذجية بين قيمة الأرض وقيمة المباني، و استخدم هذه النسبة في التقييم لتلك المنطقة.

ميزة هذه الطريقةهو أنه لا داعي لاستخدام طريقة التكلفة لتحديد تكلفة المباني.

طريقة رسملة إيجار الأرض.يمكن استخدام هذه الطريقة عند تأجير الأرض بشكل منفصل عن المباني والهياكل.

إذا كانت اتفاقية الإيجار حديثة أو تعكس بدقة سوق الإيجار الحالي، فيمكن رسملة صافي مبلغ الإيجار مباشرة في قيمة ملكية الأرض.

مثال: تم تأجير قطعة أرض مؤخرًا بشرط أن تنسب تكاليف التشغيل إلى المستأجر بمبلغ 100000 روبل سنويًا لمدة 10 سنوات. معدل الرسملة - 15%. تحديد تكلفة قطعة الأرض.

الحل: 100000: 0.15 = 666700 روبل.

طريقة الباقي للأرض.تعتمد الطريقة على مبدأ الإنتاجية المتزايدة. يتم احتساب قيمة الأرض على أنها الباقي بعد الأخذ في الاعتبار جميع المدفوعات اللازمة المرتبطة بتكاليف العمالة ورأس المال والإدارة.

مثال: من الضروري تقييم قطعة أرض مساحتها 16 هكتاراً مخصصة للتطوير السكني، مع كمية مسموحة قدرها منزل واحد لكل 10 أفدنة. يبيع المالك مواقع بمساحة 0.1 هكتار، مع مراعاة المناظر الطبيعية والاتصالات، مقابل 175000-220000 روبل (في المتوسط ​​200000 روبل). ستتطلب تكاليف إعداد الموقع والمناظر الطبيعية والاتصالات 14 مليون روبل. وتبلغ تكاليف التصميم والتكاليف الإدارية وتكاليف المعاملات والتكاليف العامة الأخرى في المتوسط ​​لمثل هذه المشاريع 25% من إجمالي سعر المبيعات. تبلغ رسوم القرض المسموح بها وتكاليف الصيانة والأرباح 40٪ من صافي الدخل. تحديد تكلفة قطعة الأرض.

1. سعر البيع المتوقع لقطع الأراضي 160 * 200000 = 32 (مليون روبل)

2. تكاليف التطوير - 14 (مليون روبل)

3. التكاليف العامة (25%) - (8 مليون روبل روسي)

4. صافي الدخل باستثناء الربح - (البند 1. – (البند 2 + البند 3)) - 10 (مليون روبل)

5. تكاليف الملكية والأرباح (40٪ من 10.000.000) - 4 (مليون روبل)

تكلفة الأراضي غير المطورة هي 6 (مليون روبل).