القيمة السوقية هي سعر البيع الأكثر احتمالاً للعقار في سوق تنافسية ومفتوحة مع إجراءات واعية وعقلانية لتحقيق أفضل مصلحة للمشتري والبائع، اللذين على علم جيد وليس تحت ضغط الظروف الاستثنائية.
للمعدل القيمة السوقيةقطعة أرض مطلوب المعلومات التالية:
1) بيانات ملكية وتسجيل قطعة الأرض.
الخصائص البدنيةحبكة؛
بيانات عن علاقة الموقع بالبيئة؛
4) العوامل الاقتصادية التي تميز الموقع.
قد تكون مصادر هذه البيانات هي لجان الأراضي في المدن والمناطق والقرى حيث يتم تسجيل معاملات الأراضي، والشركات العقارية المتخصصة في معاملات الأراضي، ومنظمات الإقراض العقاري، وشركات التقييم، والدوريات وغيرها من المصادر.
هناك خمس طرق رئيسية لتقدير القيمة السوقية قطع ارض:
بناء على مبيعات قابلة للمقارنة.
طريقة الارتباط (النقل).
رسملة إيجار الأراضي.
تقنية بقايا الأرض.
طريقة تطوير الأراضي.
الطريقة الأكثر شيوعًا لتقييم الأراضي هي الطريقة المباشرة. تحليل مقارنالمبيعات بناءً على بيانات المعاملات الأخيرة (3-6 أشهر).
إنه يقوم على مبدأ الاستبدال: لن يدفع المشتري العقلاني مقابل قطعة أرض معينة أكثر مما تكلفه قطعة أرض مماثلة ذات خصائص مفيدة مماثلة.
وفقا لهذه الطريقة:
- 1) تحديد المبيعات الفعلية لقطع الأراضي في السوق المعني أو قطاعاته.
- 2) يتم إجراء التعديلات لمراعاة الاختلافات بين الموقع الذي تم تقييمه وكل موقع قابل للمقارنة.
تتم مقارنة قطعة الأرض المقدرة مع قطع الأراضي الشاغرة المماثلة وفقًا لمكونين: أ) وفقًا لعناصر المقارنة؛ ب) بوحدات المقارنة.
يتم أخذ جميع العوامل التي يمكن أن يكون لها تأثير كبير على التكاليف المطلوبة لتطوير الموقع كعناصر للمقارنة: موقع الموقع، وما هي حقوق ملكية الأرض، وبنية التربة، ووجود المياه الجوفية، والمستنقعات، ما هو احتمال غمر الموقع، وحجم أعمال الردم، ووجود المباني في الموقع ومقدار التكاليف المرتبطة بتدميرها لإعداد الموقع للتطوير الجديد، وهياكل الاتصالات في الموقع ومدى تأثيرها الحالة الفنيةوالحالة البيئية للموقع، والبيئة، ووجود المعالم التاريخية وحمايتها من قبل الدولة، وتوافر وسائل الراحة و"الآخرين".
تؤخذ وحدة المقارنة على النحو التالي:
- 1) سعر الهكتار الواحد للمساحات الكبيرة للأغراض الزراعية أو الصناعية أو لبناء المساكن؛
- 2) سعر المتر المربع في المراكز التجارية بالمدن والمكاتب والمحلات التجارية وغيرها:
- 3) سعر المتر الأمامي للاستخدام التجاري للأراضي في المدن. تتناسب تكلفة قطعة الأرض مع طول حدودها على طول الشارع أو الطريق السريع، ويمثل العمق القياسي لقطعة الأرض جزءًا صغيرًا من التكلفة؛
- 4) سعر القطعة - قطع أراضي قياسية من حيث الشكل والحجم في المناطق السكنية والمنازل الريفية وما إلى ذلك.
- 5) سعر وحدة الكثافة – نسبة مساحة البناء إلى مساحة قطعة الأرض.
بالنسبة للمناطق المبنية، يمكن استخدام ما يلي كوحدة للمقارنة:
- - السعر لكل 1 م2 من المساحة الإجمالية أو الصافية؛
- - سعر المتر المكعب الواحد - للمستودعات والمصاعد وغيرها؛
- - سعر الوحدة التي تدر دخلاً - مكان في مرآب، في ملعب، مكان لوقوف السيارات، إلخ.
عند استخدام تقنية وحدة المقارنة، يتم تحديد التكلفة المتوسطة أو النموذجية لوحدة المقارنة لكل مجموعة مواقع متجانسة على أساس عدد من المبيعات الفعلية.
يتم تحديد المتوسط عن طريق حساب متوسط أو متوسط سعر البيع لكل وحدة مقارنة. يتم استخدام هذه التقنية في الحالات التي تكون فيها المناطق مختلفة تمامًا عن بعضها البعض في الحجم، ولكنها متشابهة نسبيًا في المعلمات.
يعتمد أسلوب آخر على تحديد تكلفة قطعة أرض أساسية قياسية، من خلال تحليل المبيعات المماثلة، والتي تعمل بعد ذلك كدليل لحساب تكلفة قطع الأرض الأخرى. موضوع التقييم هو منطقة قاعدة حقيقية أو افتراضية.
بشكل عام، يمكن تحديد سعر السوق للأرض
بالطريقة الآتية:
Tsr = Ts" x K, X K2 X Kz x... x Kt
حيث CR هو سعر السوق؛ Ts" - السعر القياسي للأرض؛ K، ... KII، - المعاملات المستخدمة لضبط السعر القياسي.
يتم تحديد المعاملات بناء على رأي الخبراء، في حالة عدم وجود معاملات معتمدة من الجهات الحكومية.
طريقة الارتباط (النقل).يتكون من تحديد العلاقة بين التكلفة الإجمالية للموقع المطور وتكلفة الأرض. لقد ثبت أن هناك علاقة مستقرة بين تكلفة الأرض وتكلفة الهياكل المقامة عليها.
يقوم المثمن الخبير أولاً بتقدير التكلفة الإجمالية لقطعة الأرض المبنية، ثم يطرح منها تكلفة المباني والمنشآت ويحصل على قيمة قطعة الأرض. يمكن تطبيق عوامل النسبة على الأحياء التي تم تقييمها لتحديد وحدة المقارنة أو قيمة القطعة الأساسية للمنطقة. على سبيل المثال، وفقا للخبراء الأمريكيين، فإن حصة الأرض في القيمة المقدرة للعقارات هي 30-40٪. طريقة الإنتاجية المتبقية (المتبقية).
في غياب البيانات المتعلقة ببيع قطع الأراضي، توصي النظرية باستخدام التقنية المتبقية لتقييم الأراضي.
وفقًا للتقنية المتبقية، يتم تحديد قيمة قطعة الأرض بالصيغة:
حيث VL هي القيمة المقدرة لقطعة الأرض؛ NOI هو صافي الدخل التشغيلي الذي يولده العقار؛ VB - تكلفة التحسينات؛ RL _ نسبة رسملة الأراضي؛ RB - تحسين نسبة الرسملة.
التحسين هنا يعني كل ما يرتبط بالأرض ارتباطًا وثيقًا: المباني والهياكل والهياكل والمساحات الخضراء وما إلى ذلك. .
عند تقييم العقارات، يفترض أن يتم التعامل مع الأرض كموقع بناء ولا تتعرض لأي نوع من أنواع التآكل باستثناء التآكل الاقتصادي. وباعتبارها موردًا محدودًا، تميل الأرض إلى الزيادة في قيمتها بمرور الوقت. ويُعزى كل البلى إلى التحسينات التي تم إجراؤها على الأرض. ويترتب على ذلك أن الأرض هي أصل لا ينضب (رأس المال) ولا يتطلب إعادة الرسملة (عائد رأس المال). وبالتالي، يمكن رسملة الدخل من الأرض بمعدل العائد على رأس المال V. أي أن معدل رسملة الأرض RL يساوي معدل العائد على رأس المال V.
طريقة تطوير (تطوير) قطعة أرض - تُستخدم في الحالة التي يكون فيها من الضروري تحديد تكلفة قطعة الأرض المناسبة للتقسيم إلى قطع أراضي فردية منفصلة. مثل هذه الحالات شائعة جدًا في ممارسة التقييم الروسية.
المراحل الرئيسية للتقييم باستخدام هذه الطريقة:
- 1. تحديد حجم وعدد القطع الفردية.
- 2. حساب تكلفة قطع الأراضي المطورة باستخدام طريقة البيع المقارن (تحديد مبلغ الإيرادات).
- 3. حساب تكاليف تطوير قطع الأراضي ومبيعاتها وجدول التطوير لفترة المبيعات المتوقعة ومبلغ الإيرادات من مبيعات قطع الأراضي الفردية.
- 4. تحديد مقدار التدفق النقدي من خلال طرح جميع تكاليف تطوير المواقع من إجمالي الإيرادات من مبيعات هذه المواقع.
الأسئلة الرئيسية:
مبادئ تقييم الخبراء للأرض؛
منهجية التقييم النقدي الخبير لقطع الأراضي؛
الارتداد؛
النهج المنهجية وأساليب تقييم الأراضي؛
المحاسبة عن تكاليف تحسين الأراضي.
ولا تتمتع أوكرانيا فعلياً بأي خبرة تاريخية خاصة بها في تقييم قيمة الأراضي. وإذا تم تقييم الأصول الثابتة الأخرى في الاقتصاد المركزي على الأقل في مقابل تكلفة العمل الضروري اجتماعياً، فهذا يعني أن الأرض كان لها مالك واحد ـ الدولة، وكانت متاحة للاستخدام مجاناً. ولذلك، فإن الخبرة الأجنبية في هذه القضية لها أهمية كبيرة. يمكنك البدء في التعرف على المشكلات المنهجية لأنشطة التقييم من خلال مراجعة عمل P. Merlin "المدينة. الأساليب الكمية للدراسة". على المستوى المنهجي، تم تناول المشاكل الحديثة للتقييم السوقي للأراضي الحضرية، بما في ذلك الأراضي المخصصة للتنمية الصناعية، في دراسات V. Alonso، M. Maarek، A. Marshall، R. Meyer، N. Ordway، R. Rath- Cliffe، R. Tarvey، M. Halbwachs، R. Hard، R. Haig، L. Wingo، P. Wendy et al.
لسوء الحظ، تمت ترجمة القليل من الأعمال من الأصل. هذه هي أعمال ج. إيكرت، وهنري س. هاريسون، وج. فريدمان، والعديد من الآخرين. معايير التقييم الدولية، MCO على الإنترنت، كتاب مدرسي من تأليف A. Mendrul "للتحضير لاجتياز اختبار التأهيل لتقييم الخبراء للملكية..."، كتب مدرسية عن إمكانات المؤسسة من تأليف N. Krasnokutskaya [105] وO. تم نشر Fedonin، V. باللغة الأوكرانية، حيث تم النظر في قضايا تقييم الكائنات. تم تخصيص الكثير من الأعمال لهذه المشكلة من قبل الباحثين الروس (V.I. Koshkin، S.A. Sivets، وما إلى ذلك)، لكن تشريعات الأراضي لدينا مختلفة إلى حد ما، على الرغم من أن المشكلات هي نفسها: الأساليب الإحصائية في الغالب (الرجعية بشكل أساسي) لتحليل سوق المبيعات وقد تم تطوير العقارات التي يتم فيها تحديد تكلفة الأرض بشكل غير مباشر كالفرق بين التكلفة الكاملةقطعة أرض بها منازل ومنازل منفصلة. تتيح هذه الأساليب تحديد أبسط العلاقات فقط - مثل اعتماد تكلفة الأرض على المسافة إلى مركز المدينة، والوضع الحقيقي أكثر تعقيدًا، حتى لو أخذنا في الاعتبار فقط تدفقات حركة المرور في "أوقات الذروة" "، حيث لا يعمل جميع السكان في المركز، وهيبتها هي بالأحرى تكريم للتقاليد.
قبل الانتقال إلى تحليل الأساليب التي ينظمها القانون، من الضروري النظر في العديد من المبادئ التي ينبغي الالتزام بها، كما هو معترف به في الممارسة العالمية لتقييم الخبراء:
- أي بناء يغير قيمة الأرض، وليس بالضرورة إلى الأعلى. بالنسبة للبناء الجديد، إذا تم تنفيذه وفق مبدأ الأفضل أفضل استخدامإن تحسين الأراضي يزيد دائمًا من قيمة الأرض.
- إن تطوير البنية التحتية المحيطة بالموقع يزيد من قيمته على مر السنين، في حين أن التدهور المعنوي والمادي يمكن أن ينفي قيمة تطويره. قد يحدث أن هذا التطوير لا يتحسن، بل يزيد من سوء الموقع، لأنه من أجل تغيير طريقة استخدامه إلى مكان أفضل، سيكون من الضروري هدم المباني القديمة، الأمر الذي يتطلب وقتًا وموارد إضافية. ومن ناحية أخرى، قد يؤدي تدهور البنية التحتية إلى جعل تحسينات الموقع غير اقتصادية.
- طرق جديدة لاستخدام الأراضي تكتسب الكفاءة في اتجاهين: الاستخدام المكثف للموقع، مما يزيد من العائد لكل 1 متر مربع من مساحة الإنتاج؛ وضع أكثر عقلانية للأشياء على الساحة وعلى عدة مستويات فوق وتحت الأرض.
- يرتبط البناء على سطح الموقع بانسحابه المؤقت (لفترة التطوير) من الاستغلال، ولكن ليس من علاقات السوق، لأنه في أي مرحلة من مراحل التحسين تظل الأرض سلعة وتؤثر على ظروف السوق كموضوع محتمل للشراء والبيع.
- يمكن أن يؤدي تحسين قطعة أرض في منطقة صناعية إلى تدهور المنطقة المحيطة، وبالتالي تنعكس مطالبات أصحاب قطع الأراضي المجاورة في انخفاض سعر ليس فقط هذه القطع، ولكن أيضًا القطعة المحسنة، الأمر الذي يتطلب محاسبة منفصلة، حتى لو كان التشريع الحالي لا يحظر على وجه التحديد هذه التحسينات.
تشير قائمة التعديلات على معظم القوانين والمعايير والأحكام المنهجية المتعلقة بالتشريعات الاقتصادية في أوكرانيا إلى أن عملية سن القوانين لم تنته بعد، ويتم إعداد الوثائق في بعض الأحيان على عجل بسبب عدم الاستقرار السياسي والتغييرات المتكررة في تشكيل مجلس الوزراء، وبالتالي كل حكم يتطلب الاهتمام و تحليل إضافيمن المستخدمين. إن الممارسة العالمية للتثمين العقاري لها طرق عديدة وأصنافها، والتي تختلف في المقام الأول في موضوع التقييم أو البيئة المحيطة بالموقع، مما يؤثر على قيمته. أما بالنسبة للنهج المنهجي لقضايا التقييم، فإن المفهوم المقبول عموما يميز: التكلفة، والمقارنة، والنهج الأولي.
تمت الموافقة عليه بموجب قرار مجلس وزراء أوكرانيا بتاريخ 1 أكتوبر 2002 رقم ألف وخمسمائة وواحد وثلاثين "بشأن التقييم النقدي الخبراء لقطع الأراضي"، تنص المنهجية (المشار إليها فيما يلي باسم المنهجية) على أسماء أخرى :
رسملة صافي إيرادات التشغيل أو الإيجار (المباشر وغير المباشر)؛
مقارنة أسعار بيع قطع الأراضي المماثلة؛
المحاسبة عن تكاليف تحسين الأراضي.
ومع ذلك، فهي تمثل النهج الأصلي والمقارنة والتكلفة على التوالي. يُقترح أحيانًا، مع الأخذ في الاعتبار خبرة الخبراء، وقدرات المعلومات، وأغراض التقييم، والطبيعة والملف الوظيفي لقطع الأراضي، "تحديد الأساليب الأساسية التالية باعتبارها مستقلة منهجيًا: 1) الطريقة المتبقية للأرض، 2) طريقة رسملة إيجار الأراضي، 3) طريقة بيع الرهن العقاري 4) طريقة النسبة (النقل)، 5) طريقة تكلفة التطوير."
نظرًا لأن التقييم المعياري للأرض يوفر منهجية ثابتة لتحديد قيمة قطعة الأرض من خلال حسابات متخصصة للغاية (على سبيل المثال، عند تحديد ضريبة على الأرض)، فإن استخدام المؤشرات المحتملة لتقييم الأرض ممكن فقط وفقًا لمنهجية التقييم النقدي الخبراء لقطع الأراضي المعروضة للبيع، والتي تنطوي على استخدام أساليب التقييم المختلفة، إذا كانت توفر الموضوعية اللازمة ولا تتعارض مع التشريعات الحالية.
حاليًا، يتم إجراء التقييم النقدي الخبير لقطعة أرض وفقًا للطرق المنصوص عليها في التشريعات الحالية، وفي المقام الأول المنهجية التي تمت مناقشتها أعلاه، والتي تنظم تقييم جميع فئات الأراضي عند إبرام المعاملات المدنية وإعادة تقييم الأصول الثابتة للمحاسبة وفقا للقانون. وفي هذه الحالة تعتبر قطعة الأرض (جزء منها) خالية من التحسينات وصالحة للاستخدام الأمثل.
من وجهة نظر الجانب العملي لتنفيذ عقد شراء وبيع قطعة أرض، لا يمكن اعتبارها خالية بشكل مشروط من التحسينات، لأنه إذا قام المشتري بشراء قطعة أرض لتطوير جديد، وهناك بالفعل بعض الهياكل عليها، فسيتعين تفكيك هذه الهياكل إما من قبل المشتري أو البائع بتكاليف معينة، وبالتالي سيكون هناك فرق بين سعر الشراء وسعر البيع. وبناءً على ذلك، يجب أن تحتوي اتفاقية الشراء والبيع على بند بشأن إعفاء الموقع من التحسينات غير الضرورية. إذا أراد البائع بيع أرض مع تحسيناتها، فهو لا يبيع قطعة أرض، بل مجمعًا عقاريًا.
قاعدة المعلومات للتقييم النقدي الخبراء لقطع الأراضي هي:
المستندات التي تؤكد الحقوق والالتزامات والقيود المفروضة على استخدام قطعة الأرض؛
مواد حول الخصائص الفيزيائية لقطعة الأرض، ونوعية التربة، وطبيعة وحالة تحسينات الأرض، واستخدامها وفقًا للقانون؛
معلومات حول موقع قطعة الأرض، وظروف التخطيط الطبيعية والاجتماعية والاقتصادية والتاريخية والثقافية والحضرية لاستخدامها، والحالة البيئية وحالة تطور سوق العقارات في المنطقة التي تقع فيها قطعة الأرض؛
معلومات عن أسعار البيع (الاستئجار) للأشياء المماثلة، ومستوى ربحيتها، ووقت عرض الأشياء من هذا النوع في السوق؛
بيانات عن تكاليف تحسين الأراضي ونفقات التشغيل التي تطورت في السوق، ومشاريع إدارة الأراضي، وخطط التخطيط الإقليمي وخطط إدارة الأراضي، والتي من المتوقع بموجبها إجراء تغييرات المنشأة الحاليةاستخدام الموقع، وغيرها من البيانات التي قد تؤثر على قيمة العقار الذي يتم تقييمه.
في المنهجية، يتم استخدام المفاهيم التالية بالمعنى التالي:
تحسينات الأراضي - تغيير في الخصائص النوعية لقطعة أرض بسبب موقعها داخل حدودها من المنازل والمباني والهياكل ومرافق البنية التحتية الهندسية لأنظمة الاستصلاح والمزارع المعمرة والغابات وغيرها من النباتات، وكذلك بسبب النشاط الاقتصاديأو تنفيذ العمل (التغيرات في التضاريس، وتحسين التربة، وما إلى ذلك). ويجب أن نضيف أنه مع تغيير ملكية الموقع، مما قد يغير طريقة استخدامه، فإن التحسينات التي أجراها المالك السابق قد تكون بمثابة تدهور لخصائص الأرض بالنسبة للمالك الجديد. بالإضافة إلى ذلك، عليك أن تأخذ في الاعتبار أن تكلفة بعض التحسينات يمكن أن تكون أعلى بمئات المرات من تكلفة الموقع الذي تقوم بتحسينه؛
معدل الرسملة- المعامل الذي يتم من خلاله تحويل الإيجار أو صافي دخل التشغيل إلى القيمة الحالية لموضوع التقييم؛
القيمة المتوسطة لأسعار المبيعات المعدلة - متوسط قيمة أسعار المبيعات لمجموعة من الخيارات (دون مراعاة القيم الأعلى والأدنى) لأسعار بيع العناصر المختارة للمقارنة؛
القيمة النموذجية لأسعار المبيعات المعدلة هي القيمة الأكثر شيوعًا لأسعار مبيعات العقارات المختارة للمقارنة؛
الاستخدام الأكثر كفاءة لقطعة أرض - من الممكن ماديًا ومجديًا اقتصاديًا استخدام قطعة أرض و (أو) تحسينات الأرض وفقًا للقانون، ونتيجة لذلك يتم تحديد التكلفة على أنها الحد الأقصى مقارنة بالتكلفة التي يمكن تحديدها بناءً على تحليل الآخرين الخيارات الممكنةاستخدامه.
1. الارتداد - القيمة المتوقعة لقطعة الأرض في الفترة التالية للتنبؤ.
دعونا نحلل التعريفات المقدمة من مصادر مختلفة لمصطلح "الارتداد". الرجوع في الفهم المقبول عمومًا هو إعادة الشيء إلى المالك السابق (بما في ذلك إعادة الضمان بعد سداد القرض)، أو "الرجوع هو قيمة العقارات المتبقية لدى مالك العقار بعد توقف الدخل "، لكن المنهجية تحددها بشكل مختلف، وتربطها بمفهوم الفترة التي لا يمكن تحديدها على الإطلاق، "في أعقاب التوقعات" .
وفقا للمصطلحات الحالية، فهي فترة تخطيط تحدد فيها المؤسسة مؤشرات معينة، والتي يكون توفيرها إلزاميا لفناني الأداء. تغطي فترة التنبؤ الفترة الزمنية التي يتم تحديد المؤشرات لها عن طريق الحساب أو تقييم الخبراء وهي ليست إلزامية. التكلفة المتوقعة للأرض أو أي شيء آخر يتم حسابها أو تحديدها من قبل الخبراء، وبالتالي لا يمكن أن تكون خارج "فترة التنبؤ"، لأننا نتوقعها ونفترضها ونتنبأ بها فقط. في رأينا، من الضروري تقسيم فترة التوقعات هذه على أساس التغييرات الحالة الماليةهدف. إن المحاولة الأكثر نجاحًا لإيجاد حل وسط بين الترجمة الدقيقة والمصطلحات المحلية التقليدية هي التعريف التالي: "الارتداد هو القيمة المتبقية لكائن ما عندما يتوقف تدفق الدخل ويمكن الحصول على الارتداد بعد نهاية العمر الإنتاجي الاقتصادي للكائن الكائن أو عند إعادة بيعه لأكثر من ذلك مرحلة مبكرة" لكن القيمة المتبقية هي مصطلح محاسبي بحت، وبعد ذلك يجب طرح تكلفة الإهلاك باعتبارها مبلغ الإهلاك المتراكم من التكلفة الأصلية (والتي ستختلف اعتمادًا على وتيرة الاستعادة غير المؤكدة)، والتي لها علاقة بعيدة جدًا بالتكلفة الفعلية. الاستهلاك. بالإضافة إلى ذلك، كلما كانت لحظة إنهاء تدفق الدخل بعيدة، كلما كان تقييم قيمة الكائن أقل موثوقية.
نظرًا لجودة التعريفات في المواد المنهجية الرسمية، من الصعب التوصل إلى اتفاق حول محتوى "الارتداد"، لذلك، عند الاستشهاد بخوارزمية حساب الارتداد وفقًا للمنهجية، يستخدم المؤلفون مصطلحات "التنبؤ، بعد التنبؤ" "ولكن بعد ذلك قدم تعريفًا آخر:" تكلفة الرجوع هي التكلفة المتوقعة للمباني التي يتم تقييمها والمباني في نهاية فترة الملكية، أو تكلفة بيعها المتوقع * [I7I>، ص 105، ص 335]. القيمة المتبقية للكائن؛ القيمة المتوقعة للمباني والهياكل التي يجري تقييمها - وكل هذا هو الارتداد هناك يتوقف أو تختفي التحسينات.
في رأينا، من المستحيل نقل أنماط التغيرات في قيمة التدفق النقدي ميكانيكيًا إلى كائن مادي يتغير وفقًا لمبادئ مختلفة بشكل أساسي. إذا نظرنا إلى نفس المنطقة، فلا يمكن أن تتغير فقط، ولكن أولا وقبل كل شيء، البيئة الخارجية. سيؤدي هذا إلى تغييرات في أفضل استخدام ممكن. تتغير أيضًا التحسينات الموجودة على أرض الواقع، وتعتمد هذه التغييرات على استراتيجية تطوير الكائن والظروف الحالية لتمويل تنفيذه، وبالتالي فإن طريقة الرسملة غير المباشرة التي تنص عليها المنهجية تتطلب، في رأينا، تصحيحًا كبيرًا، وتصحيحًا لها التطبيق في الشكل الحديثمشكوك فيه.
إذا لم يعد الكائن قادرًا على العمل، فيجب أن تؤخذ تكلفة الأرض على أنها ارتداد، وحتى مطروحًا منها تكاليف استهلاك التحسينات المتبقية. إذا كان الكائن يمكن أن يستمر في توليد الدخل، فإن الارتداد هو تكلفة الكائن مع الأرض. وفقط في حالة أن مالك الأرض لا يرغب في بيعها، بل يبيع فقط المباني والمنشآت الموجودة هناك، أو تأجير الأرض بعقد إيجار طويل الأجل، أو أن مالك المبنى ليس مالكًا للعقار الأرض، ولكن فقط مستأجرها، سيتم تحديد الارتداد على أساس القيمة المتوقعة للمباني والهياكل التي يجري تقييمها. ولكن في هذه الحالة، فإن الأرض هي التي يتم تقييمها؛ فالتعريف الأخير ضيق جدًا. وبناء على ما تقدم، يمكن تحديد الارتداد للأرض، أو للمجمع العقاري مع الأرض، أو بشكل منفصل للمباني والمنشآت، وبما أن كل ذلك يندرج تحت تعريف "العقارات"، فإن التعريف أعلاه مع بعض التوضيحات يعكس بشكل أدق محتوى هذا التقييم:
الارتداد- التنبؤ (المحسوب، الخبير) بالقيمة السوقية للعقار، والتي يجب أن تبقى مع مالك العقار بعد توقف الدخل منه وتشغيله.
إيرادات الإيجار- الدخل الذي يمكن الحصول عليه من الأرض كعامل في الإنتاج الزراعي والحرجي حسب جودتها وموقع قطعة الأرض. الإيجار - في الفهم العالمي - تلقي دخل من كائن دون إجراء الإنتاج، على سبيل المثال، تأجير قطعة أرض، لكن المنهجية توفر تعريفا يتطلب تفسيرا: "يحسب دخل الإيجار على أنه الفرق بين الدخل المتوقع من الشيء بيع المنتجات التي تم الحصول عليها على قطعة الأرض (الفعلية أو المشروطة)، وتكاليف الإنتاج وأرباح الشركة المصنعة." وفقًا للمنهجية، عند حساب قيمة الموقع، يمكنك استخدام صافي دخل التشغيل أو الإيجار، ثم يجب أن تتزامن هذه المؤشرات تقريبًا من حيث الحجم على الأقل، ولكن وفقًا لهذا التعريف فإن هذا مستحيل. قد يكون دخل الإيجار للمالك في الواقع خسارة نحن نتحدث عنعن متوسط مستوى فترة الأساس السابقة، أو عن القيمة المحسوبة الخاضعة للاستخدام الأفضل.
صافي الدخل التشغيلي هو الفرق بين الدخل من مدفوعات الإيجار للأرض و (أو) تحسينها، والذي يحدده الطلب في السوق والتكاليف السنوية لصيانة وتشغيل الأرض وتحسينها. لاحظ أنه وفقًا لقانون "تقييم الأراضي" في أوكرانيا، يتم تعريف صافي الدخل التشغيلي على أنه الفرق بين المبلغ المتوقع للإيرادات من استخدام قطعة أرض ونفقات التشغيل المرتبطة بالحصول على الدخل الإجمالي. ونعتقد أن هذه التعريفات تختلف اختلافا كبيرا، وبالتالي ينبغي اعتبار أن التعديل يتطلب إما تعريفا في القانون، أو بالأحرى تعريفا في هذه المنهجية، خاصة وأن هناك تعريفات لاحقة لهذه المؤشرات وفقا للتقييم الوطني المعايير.
عند إجراء تقييم نقدي متخصص لقطعة أرض، وفقًا للمنهجية، يتم استخدام نهج يعتمد بموجبه اختيار طريقة التقييم في المقام الأول على الطريقة التي يتم تزويدها بالمعلومات الأكثر اكتمالاً حول كائن التقييم. هذا الموقف مشكوك فيه، لأن توفير واستلام المعلومات اللازمة هي علاقة طبيعية بين المالك والمشتري والمثمن، ويجب على الخبير ذو الخبرة التأكد من اكتمال البيانات وتعقيدها وموثوقيتها ومعالجتها بشكل سليم. شيء آخر هو أن كل كائن له حالته، الخصائص الفردية، وسائل الاستخدام، تتطلب البيئة الحالية منهجية تعكس بشكل أكثر موضوعية فائدتها، وبالتالي التكلفة، ما لم تكن هناك بالطبع منهجية عالمية، مثل المنهجية التي تعتمد على مراعاة إمكانات الموقع.
ومن الناحية النظرية، فإن قيمة الأرض، مثلها مثل السلع الأخرى، تعكس قيمتها الحالية من حيث الدخل المستقبلي. وفي حالة الاستخدام الصناعي أو التجاري فإن الدخل المستقبلي من تشغيل قطعة الأرض سيعتمد على السنوي المتوقع إيجار(الإيجار المستحق المشروط) باستثناء مصاريف تطوير وتشغيل الموقع)