Esimesena tõusis keskpank, kes 17. septembril pärast pikka langust tõstis baasintressi 0,25% võrra 7,5%le. Seejärel selgitas regulaator oma otsust inflatsiooniriskide suurendamisega. Kuigi viimase aasta jooksul on hüpoteeklaenude intressimäärad näidanud rekordilist langust: 12-13%-lt 9%-le.
Järk-järgult muutusid võtmetähtsusega ka hüpoteeklaenude intressimäärad. Nii tõusid septembri lõpus riigikorporatsioonis DOM hüpoteeklaenude hinnad. RF. Ettevõte tõstis teisese eluaseme ostu määra 1% võrra 10-10,25%ni aastas. Uuselamute korterite ostumäär tõusis vähem - 0,25-0,5%, ulatudes 9,25-9,5%ni aastas. MAJA JUURDE. Vene Föderatsioon omakorda teatas, et intressimäärade tõus on ajutine nähtus. Niipea, kui ebastabiilsus finantsturgudel lakkab, langevad intressimäärad taas.
Suurimad pangandustegijad - Sberbank ja VTB, mis moodustavad peaaegu 70% kogu hüpoteeklaenude väljastamise mahust, pole intressimäärade tõstmisest veel teatanud. Kuigi mõned pangad tõstsid suvel hüpoteeklaenude intressimäärasid. Näiteks tõstis Raiffeisenbank eluasemelaenu intressimäärasid 1% võrra 10,25-10,49%ni (1 protsendipunkt) nii valmis- kui pooleliolevates hoonetes korterite ostmisel ning refinantseerimisprogrammide raames. Ka Gazprombank ja Rosselkhozbank tõstsid intressimäärasid.
Mõned eksperdid ennustavad juba hüpoteegi intressimäärade naasmist varasemale 12-13% tasemele. Seda seisukohta väljendas analüütilise keskuse "Kinnisvaraturu näitajad IRN.RU" juht Oleg Repchenko.
Pangad on võtnud äraootava lähenemisviisi
Täna teatavad eksperdid eluasemeturul uue trendi kujunemisest. Seni ei ole baasintressimäära tõstmine veerandi protsendipunkti võrra kaasa toonud pankade laenuintresside radikaalset revideerimist. Tulevikus võib olukord aga vastupidises suunas pöörduda.
Praegu näeme intressimäära järkjärgulist korrigeerimist, olulist eluasemelaenuhindade tõusu veel oodata ei maksa, kuna selle tõus 0,5%-1% ei mängi kliendi maksevõime arvutamisel tõsist rolli, ütleb ta. FSK "Leader" kommertsdirektor Olga Tumaikina.
"Kui intressimäär tõuseb regulaarselt, kannatavad nii esmane kui ka järelturg, kuna eluase muutub ostjatele vähem taskukohaseks," märgib ta.
Pangad on endiselt äraootavad, sest keskpanga baasintressimäära tõus 0,25% on nende jaoks tühine muudatus, märgib INCOM-Real Estate'i järelturu osakonna direktor Sergey Shloma.
Igal juhul ei saa Moskva eluasemete järelturu jaoks eluasemelaenude intressimäärade tõusuga seotud uudist kindlasti headeks nimetada. Seega oli INCOM-Real Estate’i andmetel Moskva järelturul hüpoteekitehingute osakaal ligi 40%, mis on ajalooline maksimum.
DOM-i andmetel. Vene Föderatsioonis hõlmab peaaegu iga teine kinnisvaraturu tehing hüpoteeklaenu. Varem on riigikorporatsioon väitnud, et septembri lõpuks võib ületada eelmise aasta rekord – siis võtsid venelased terveks aastaks hüpoteeklaene 2 triljoni rubla eest.
Nõudluse tõus primaarsektoris, ooterežiim järelturul
Kuni 2018. aasta lõpuni püsib nõudluse dünaamika praegusel tasemel, kuna prognoositakse mõningast intressimäärade tõusu. Keskpikas perspektiivis toob taoline kasv aga kaasa müügi aeglustumise, usub ta Ettevõtte "Azbuka Zhilya" peadirektor Vladimir Kashirtsev.
"Nõudlus nihkub taas väiksemate korterite segmenti. Näiteks inimesed, kes praegu kaaluvad kolmetoaliste korterite ostmist hüpoteegiga, on sunnitud piirduma vähemate tubade korterite soetamisega," usub Vladimir Kashirtsev.
Mis puutub hindadesse, siis eluasemelaenu intressimäärade muutused vähemalt aasta lõpuni neid ei mõjuta, usub ekspert. Eluasemete hindade tõusu peamised tegurid on üleminek projektifinantseerimisele ja inflatsioonikasv.
IN reitinguagentuur RAEX (Expert RA) nad omakorda eeldavad, et ostjad jäävad hüpoteeklaenuturul aktiivseks. Potentsiaalsed laenuvõtjad püüavad ära kasutada suhteliselt stabiilseid eluasemete hindu ja endiselt mugavaid intressimäärasid, selgitab juhtiv analüütikRA ekspert Ekaterina Shchurikhina.
“Lisaks on kõige tõenäolisem nõudluse kasv esmase eluaseme järele – selles segmendis ei ole oodata mitte ainult intressimäärade, vaid ka kinnisvarahindade tõusu seoses aktsiakapitali ehitamisest loobumisega alates 1. juulist 2019 ja sellega kaasnevast arendajate pangafinantseerimise kulude suurenemine,“ märgib ta.
Hüpoteek 12% - müüt või tegelikkus?
Eksperdid peavad hüpoteeklaenude varasema 12-13% juurde tagasitulekut vähemalt lähitulevikus ebatõenäoliseks.
Eluasemelaenude intressimäärad võivad aasta lõpuks tõusta 0,3-0,5%, ütleb Jekaterina Shchurikhina. "Hüpoteeklaenude intressimäärade tõus 12-13%ni lähitulevikus on ebatõenäoline, kui ei teki asjaolusid, mis sunniksid keskpanka baasintressi järsult tõstma, nagu oli 2014. aasta detsembris," ütleb ekspert.
"Seni pole eeldusi eluasemelaenu intressimäärade tõusuks 12-13%ni. Lähitulevikus on eluasemelaenu intressimäärade keskmine väärtus suure tõenäosusega umbes 10%," nõustub. Elamufirma ABC peadirektor.
Hüpoteeklaenu intressimäära 12-13% tasuks oodata vaid naftahinna järsu languse või muude väliste finantsšokkide – sanktsioonide korral, märgib Olga Tumaikina.
Kuid INCOM-Real Estate eksperdid ei välista hüpoteegi intressimäärade naasmist järelturul 12%-ni. Kui intressimäärad naasevad 17% juurde (nagu 2014. aastal), siis ei huvita hüpoteeklaenud kedagi, ütleb Sergei Shloma.
Võta või oota
Hüpoteegiga korteri ostmine kohe või tehingu hilisemaks lükkamine on ekspertide sõnul individuaalne küsimus, eriti mida eelistada esmast või teisest. Praegu pole aga halb aeg eluaseme soetamiseks: on hea võimalus, et eluasemelaenuintressid tõusevad, märgivad nad.
Tähelepanu tuleb pöörata ka sellele, et korterite endi hinnad on tõusma hakanud, ütleb Vladimir Kashirtsev. Arendajad tahavad inflatsiooni kompenseerida. "Seega, kui teil on vaja korter osta, on parem mitte oodata. Eluasemete hindade ja intresside langust järgmiseks aastaks ei ennustata," soovitab ta.
Kui rääkida järelturul valikust uusehitiste või korterite vahel, siis hüpoteeklaenude intressimäärad erinevad nüüd nende kahe segmendi vahel veidi. Seetõttu tuleb otsus langetada tarbija eelistustest lähtuvalt, lisab ekspert.
«Arvestades asjaoluga, et pealinna eluaseme pakkumise maht jätkuvalt langeb, hinnad, vastupidi, tõusevad ja ka eluasemelaenu intressimäärad võivad tõusta, ei soovita ma potentsiaalsetel hüpoteegi ostjatel tehingu tegemisega viivitada, kui on juba leidnud endale sobiva kvaliteetse kinnisvara,” jagab arvamust Sergei Shloma.
Ajad, mil nägime regulaarset hüpoteeklaenude langust, on minevik. Hüpoteeklaenud kasvavad ja see on juba fait accompli, väidavad eksperdid.
"Kui potentsiaalne ostja on otsustanud uue kodu soetada, ei ole vaja seda edasi lükata - teil on veel aega kõige soodsamatel tingimustel korter soetada. Lisaks on järgmisel aastal arendajatel kohustus töötada vastavalt uus skeem, mis toob kaasa ka ruutmeetri maksumuse tõusu ja "sellest tulenevalt ka ruutmeetri müügihinna tõusu ostja jaoks," järeldab FSK Leaderi kommertsdirektor.
Oma iga-aastases läkituses föderaalassambleele märkis ta vajadust suurendada riigis kasutusse antud eluruumide mahtu praeguselt 80 miljonilt ruutmeetrilt aastas 120 miljonile ruutmeetrile. Seega peaks elamute kasutuselevõtu maht Venemaal kasvama poolteist korda.
Sellise mahuga elamispindade kasutuselevõtt on üks tingimusi eluaseme pakkumise suurendamiseks 5 miljonile perele aastas. "Kui tahame, et 5 miljonit peret saaksid aastas uue eluaseme, siis peame ehitama 120 miljonit," ütles Putin. 2017. aasta lõpus suutis oma elutingimusi parandada 3,1 miljonit venelast.
Tähelepanuväärne on, et 2011. aastal ütles toona juhtinud Putin, et riiki tuleks aastas ehitada 100 miljonit ruutmeetrit elukonda, kuigi toona olid need plaanid 2016. aastaks. "Aastal 2020 lähtun sellest, et riik suudab aastas ehitada 140 miljonit ruutmeetrit elamispinda," lubas ta.
Eesmärke ei saavutatud kunagi.
Tänane rekord on 2015. aastal umbes 85 miljonit ruutmeetrit. “Pärast rekordilist 2015. aastat on meil endiselt täheldatav, küll kerge, kuid siiski eluruumide kasutuselevõtu mahu vähenemine. 2017. aastal ei küündinud need numbrid isegi 80 miljonini,” märkis SMU-6 Investmentsi peadirektor.
2016. aastal jõudis tööstus vaid 80,2 miljoni ruutmeetrini ning eelmisel, 2017. aastal langes see näitaja 2% – käiku anti 78,6 miljonit ruutmeetrit. Paljudes piirkondades oli langus aga palju suurem. Seega toodi Omski oblastis andmetel sisse 40,9% vähem kui aasta varem. 30% piires kaotasid ka Novgorodi oblast, Juudi autonoomne piirkond, Karjala Vabariik ja Vologda oblast.
„Sellest aastast peaks saama Venemaa hüpoteeklaenude müügimahu järjekordne rekord, intressimäärad langevad jätkuvalt, kuid mitte nii dünaamiliselt kui 2017. aastal. 2018. aasta lõpuks võib turuintress langeda alla 9%. Meie hinnangul võib hüpoteeklaenude väljastamise maht riigis ulatuda 2,4-2,5 triljoni rublani ja portfell 6 triljoni rublani,“ ennustas varem hüpoteeklaenude osakonna juhataja Jevgeni Djatškin.
Rusipoteka analüüsikeskuse juht pakkus, et määra langetamine 7%-ni võiks toimuda hiljemalt 2020. aastal.
Hüpoteek peaks 2018. aastal arenema veelgi kiiremas tempos kui eelmisel aastal, on eluasemeturu eksperdid veendunud. Tänapäeval on selleks mitu tõsist eeldust. Ka 2017. aasta tulemused väljastatud hüpoteeklaenude mahu osas on julgustavad. Ja mitte ainult hea sissetulekuga inimestele. Kõige loogilisemale küsimusele – kas tasub 2018. aastal hüpoteeki võtta – vastab FederalPressi materjal.
Eelmisel aastal ületas hüpoteeklaenude kogusumma 2000 miljardit rubla, mis on 36% rohkem kui 2016. aastal, öeldi hiljuti Moskvas toimunud IV Venemaa hüpoteeklaenude kongressil. Hüpoteeklaenude populaarsust lisas asjaolu, et hüpoteegi intressimäär langes alla 10% psühholoogilise taseme ning finants- ja krediidiasutused väljastasid refinantseerimiseks ligikaudu 87 tuhat laenu kokku 156 miljardi rubla eest.
Finantsprognooside kohaselt jätkab hüpoteeklaenude turu maht 2018. aastal kasvu. See trend on tänavu tüüpiline nii Uuralitele konkreetselt kui ka kogu riigile tervikuna, leiavad finantssektori eksperdid 2016.–2017.
Nii kasvas 2017. aastal hüpoteeklaenude turg Sverdlovski, Tšeljabinski, Kurgani piirkondades ja Baškortostani Vabariigis 2016. aastaga võrreldes enam kui 40%. Turu suur kasv Sverdlovski oblastis oli tingitud uutes hoonetes eluaseme ostmiseks väljastatud laenude mahu olulisest kasvust - 2017. aastal kasvas see 43%. Võrdluseks, Venemaal kasvas sarnane segment keskmiselt vaid 16%.
Hüpoteeklaenude aktiivset arengut mõjutavad mitmed võtmetegurid - laenuintressimäärade langus ning pankade ja arendajate eriprogrammide väljatöötamine. Viimase näiteks on programmi „Riigi toetusega hüpoteek lastega peredele“ käivitamine, mis annab lõpplaenusaajale intressiks 6%.
Eksperdid märgivad ka üldist laenuvõtjatele esitatavate nõuete ja laenukulude liberaliseerimist (laenuintresside ja minimaalse sissemakse vähendamine), teiste pankade hüpoteeklaenude refinantseerimise suurenemist ning intressimäärade subsideerimise programmide väljatöötamist koos arendajatega.
„Täna pakuvad pangad palju programme, mille intressimäär on 6% ja rohkem. Kui täpsem olla, siis enamjaolt jäävad kasutusel olevad määrad vahemikku 9% kuni 10%. Jällegi, 2018. aastal Venemaa valitsuse poolt riiklike toetustega perehüpoteeklaenude programmi käivitamine pakub noortele lastega peredele uusi võimalusi, mis on esmasel turul hüpoteeklaenude valdkonnas üldiselt positiivne edasiminek. Eeldatakse, et see programm saab sellel aastal juhiks,– kommenteeris olukorda Glavstroy hüpoteeklaenude osakonna juhataja. Jevgeni Kuznetsov. – Seega ei ole hüpoteegi saamisel ja taotlemisel raskusi, kõik on üsna lihtne ja arusaadav. Üldiselt võib tõdeda, et riik püüab igal võimalikul viisil muuta esmaturul korterite soetamist hüpoteeklaenu abil atraktiivsemaks..
Sõltumatud eksperdid leiavad, et hüpoteek tasub võtta juba praegu, kuna korterite endi hind on langenud. Ja see juhtus mitte ainult kriisi tõttu, vaid ka tänu tööstuse arengule.
“Eeldatavalt langevad ehitushinnad kuni 2020. aastani 10% ehk langevad 30%. Ja see on normaalne, see on õige, sest esile kerkivad uued tehnoloogiad, uued tehnoloogiad vundamentide rajamiseks, uute vundamentide rajamiseks, seinte püstitamiseks,– märkis vestluses meie korrespondendiga RANEPA tööstuse juhtimise instituudi (IOM) direktor, IOM RANEPA kinnisvaramajanduse teaduskonna dekaan Jelena Ivankina. – Tegelikult, kui ehitamisel on arvesse võetud kõik nõuded projekteerimisele, ehitusajale ja energiatõhususele, sest meil on vaja iga ehitatud maja energiatarbimist vähendada vähemalt 10 korda, siis on tulemused palju paremad kui praegu..
"Pangad üritavad ka hüpoteeklaenude nõudlust veelgi suurendada,– ütleb Rusipoteka LLC analüüsikeskuse juht Sergei Gordeiko. – Finantsasutused juurutavad aktiivselt digitaalseid hüpoteeke nii klientidele kui ka partneritele. Väga kiiresti areneb tehingute elektrooniline registreerimine ja klientide kaugtuvastus..
Tõepoolest, näiteks Sber tutvustab dokumentide esitamist kodu ostutehingu registreerimiseks Rosreestris otse partnerettevõtete kontorite kaudu. “Dokumendid saab esitada 15 minutiga ning viie kuni seitsme päeva jooksul saavad kõik tehingus osalejad registreeritud dokumendid meili teel. Varem võttis Rosreestri või MFC kaudu esmase eluaseme dokumentide koostamise, kogumise, esitamise ja registreerimise protseduur keskmiselt kuni 30 päeva., - nad ütlesid meile Venemaa Sberbanki Uurali panga pressikeskuses.
Esmasel turul tehakse ligi pooled tehingutest hüpoteeklaenuga, väidavad eksperdid. Ligi 30% väljastatud hüpoteeklaenudest on omakorda mõeldud uute hoonete ostmiseks. Järelturul kasvas laenutehingute osakaal 35%-ni. Prognooside kohaselt areneb see segment aastaringselt. Samas on refinantseerimisega edukalt hakkama saanud kõik juhtivad laenuandjad.
“Refinantseerimise osakaal aastakäibes on ligi 8%. Selle tulemusena vahetas umbes 87 tuhat laenuvõtjat ühe laenuandja teise vastu. Selle nihke eest said nad uusi laene madalama intressimääraga umbes 156 miljardi rubla ulatuses ning vanad laenud maksti ennetähtaegselt tagasi. 2018. aastal tõuseb refinantseerimise osakaal 15%-ni müügimahust ja hakkab sügisel langema. 2017. aastal refinantseerisid pangad võõraid laenuvõtjaid. Keskpank püüab seda suundumust muuta, et nad saaksid oma omi aktiivsemalt refinantseerida., ütleb Sergei Gordeiko.
Analüütikud ennustavad edasisi intressikärpeid, ennustades madalat inflatsiooni. Intressimääraks prognoositakse ligikaudu 6%. Laenuintress koosneb inflatsioonist, marginaalist, mis tuleneb laenuintressist, mille keskpank määrab (inflatsiooni alusel) pluss keskpanga marginaal, pluss kõigi teiste keskpangalt raha võtnud pankade marginaal, tuletavad eksperdid meelde. .
“2018. aastal kasvab turg 25%. Välja antakse 1,36 miljonit laenu 2,53 triljoni rubla väärtuses. See saab olema kliendi aasta. Kõik muudatused on ainult laenuvõtja kasuks. Esma- ja järelturul korterite ostmiseks antud laenude keskmised pakkumismäärad langesid ligikaudu võrdselt 2,2-2,3 protsendipunkti. Jaanuaris intresside langetamises pausi ei toimunud, mis on uus. Tavaliselt on jaanuaris väike paus. Detsembris on väljastatud laenude keskmine intressimäär 8%. Langus on aastaringselt ebaühtlane. Tormine kevad ja rahulik sügis",” andis Sergei Gordeyko ekspertkanalile oma prognoosi.
„Seetõttu areneb meie majandus nii, et eluasemelaenude intressimäär on 4% kõrgem inflatsioonist 3,5-4%. Seda on palju. Võin öelda, et isegi Tšehhis on hüpoteegi määr 4,5%. Kui maksate kolme aasta jooksul igakuiselt vajaliku summa, langeb teie intressimäär 4,25-ni, seejärel 4,15-ni jne. Praktiliselt on see Euroopa laenutase. Kui me selleni jõuame ja liigume väga kiiresti mööda hüpoteeklaenu arendamise teed, siis on see meie riigi jaoks väga suur asi. Sest eluase, töö ja palk, krediidimüügisüsteemi arendamine on peamised punktid, millel nüüd kõik toetub. Ja eluasemesüsteemi arendamiseks on vaja hüpoteeki, millele pööratakse aina rohkem tähelepanu.,” rõhutas Jelena Ivankina.
Foto: FederalPressi arhiivist, pixabay.com
Analüütikute ja ekspertide hinnangul jätkavad hüpoteeklaenude intressimäärad 2019. aastal langust. Viimaste selleteemaliste uudiste põhjal tõi inflatsiooni oluline aeglustumine kaasa baasintressi järkjärgulise langetamise, mis tähendab, et see muutis laenuandmise kättesaadavamaks ressursiks.
Täiendav tegur, mis majanduses laenusektori stabiliseerumist positiivselt mõjutas, oli edasilaenamisvõimaluste pakkumine. Tänapäeva laenuvõtjad üritavad aktiivselt oma laenu madalamate intressimääradega pikendada ja seeläbi maksesummat vähendada. Meie artikkel keskendub värskemale teabele selle kohta, millal hüpoteegi intressimäär langes ja millised tulevikuväljavaated ootavad potentsiaalseid laenuvõtjaid või inimesi, kes on seda teenust juba kasutanud.
AHML-i juhi A. Plutniku sõnul muutub 2019. aastal hüpoteeklaenu andmine venelastele palju kättesaadavamaks. Keskmine intressimäär võib sel juhul olla kuni 10%, mis tõstab oluliselt eluasemelaenu atraktiivsust.
Juba eelmise aasta lõpus jõudis määr kriisieelsele tasemele, kuid see sai võimalikuks tänu riigi osalusele. Umbes 30% kõigist olemasolevatest laenudest väljastati föderaalfondide osalusel ja olemasolevate riiklike programmide raames. Selliste programmide järgi võib laenu maksimaalne võimalik intressimäär olla kuni 12% aastas, kuid mitte rohkem. Uute programmide tingimuste kohaselt ei ole edaspidi valitsuse toetust vaja. Selle põhjuseks on alandatud hüpoteegi põhiintressimäärade kehtestamine ja reaalsete laenumahtude kindlaksmääramine. Praegune olukord viitab eluasemelaenu nõudluse elavnemisele, eriti arvestades majapidamiste sissetulekute kasvu.
Majanduslikud tegurid, mis võivad protsenti mõjutada
Venemaa majandus on kriisiolukorrast üsna edukalt üle saanud ja nüüd võimaldab see märgata makromajanduslike näitajate olulist paranemist. Üldiselt on märgatav inflatsiooni aeglustumine, mis võib tänavu ulatuda 4%-ni. Just see näitaja mõjutas Vene Föderatsiooni Keskpanga intressimäära kujunemist, mis oli eelmise aasta aprillis 9,25%.
Lisaks nendele punktidele mõjutavad hüpoteegi intressimäära oluliselt veel kaks majandusnäitajat. Ühelt poolt on positiivne dünaamika tänu rubla tugevnemisele ja teiselt poolt naftahinna tõusule. Tänapäeval võimaldab "musta kulla" hind täiendada föderaaleelarvet ja seega suurendada elanikkonna sotsiaaltoetust eluasemelaenude küsimustes.
Millist hüpoteegi intressimäära oodatakse 2019
Asjatundjate hinnangul võib majandusnäitajate edasine paranemine olla tõsine põhjus baasmäära langetamiseks 6-7%-le. Seda suundumust võivad muuta vaid uued probleemid ja raskused riigi majanduselus, aga ka poliitilised nüansid.
Sellise olukorra tekkimine on ebatõenäoline, mistõttu eluasemelaenu maksumus väheneb oluliselt, mis omakorda põhjustab elanikkonna nõudluse suurenemist pangatoodete järele. Tänu sellele võimalusele jõuavad hüpoteeklaenude mahud kiiresti kriisieelsele tasemele ka ilma valitsuse osaluseta. Lisaks tegelike laenukulude vähendamisele ja sissetulekute suurendamisele mängivad olulist rolli psühholoogilised tegurid.
Tarbijad hakkavad oluliselt rohkem tähelepanu pöörama olemasolevatele krediidipakkumistele, mis omakorda toob kaasa laenumahtude kasvu hüpoteeklaenude andmise raames.
Võimalikud riskid, mis on seotud intressimäärade langetamisega 2019. aastal
Hoolimata asjaolust, et prognoosid on väga optimistlikud, väidavad eksperdid, et ei tasu enne tähtaega rõõmustada ja oodata hüpoteegi intressimäärade langust. Fakt on see, et eluasemelaenu intressimäärade languse tõttu võib kinnisvaraturul tekkida nn “mulli” efekt, mis toob kaasa järjekordse hüpoteeklaenukriisi.
Sellise olukorra tekkimise võimaluse välistamiseks on vaja andmeid hoolikalt kontrollida ja analüüsida, samuti püüda prognoosida võimalikke tagajärgi laenuvõtjatele ja turule. Muuhulgas ei välista eksperdid desinformatsiooni juurutamist Vene Föderatsiooni presidendivalimiste taustal, kuna seni pole Vene Föderatsiooni keskpank praeguse kursi suhtes midagi ette võtnud.
Kogenud analüütikud ennustavad 2019. aastal võimalikku eluasemelaenu intressimäära langust 8,5%-ni, millele järgneb elanikkonna eluasemelaenu nõudluse suurenemine. See eeldus on realistlikum, kuna see põhineb tegeliku olukorra asjaoludel. Küll aga võib selguda, et eluasemelaenu intressimäär jääb samaks, samal tasemel.
Järeldus
Kokkuvõtteks olgu öeldud, et sellised prognoosid võimaldavad eluasemelaenu võtmist plaanivatel kodanikel koostada oma tegevuskava ja võimaluse korral pangaga ühendust võtmist edasi lükata, et tulevikus uusi soodustingimusi kasutada ja laenu saada madalam intressimäär.
© Foto Elena Dudina
Aastakonverentsil “Hüpoteeklaenu andmine Venemaal” arutlesid osalejad, kuidas ühelt poolt eluasemelaenude intressimäärade langetamine ja teiselt poolt aktsiakapitali ehitamisest loobumine muudavad hüpoteeklaenude turgu.
“Hüpoteegiseadus võeti vastu 1998. aastal. Esimesel aastal anti Venemaal välja 150 hüpoteegi tunnistust. Hüpoteegiga läks veidi õnnetult: 1998. aastal oli kriis ja juba 1999. aastal anti välja vaid 17 hüpoteegi tunnistust.
Alguses kirjutas meedia, et hüpoteegid on rikaste idee. Ikka oleks! Lõppude lõpuks ulatus määr 35% -ni ja laene väljastati ainult dollarites. Tõeline hüpoteeklaenude buum leidis aset 2005. aastal, kui võeti vastu eluasemeseadustiku uus väljaanne. Sellest hetkest alates hakkasid hüpoteegid kasvama ja kasvasid nii kaugele, et tänaseks on neist saanud ehitustööstuse arengu vundament,” meenutas arutelu moderaator, Bussinesi kinnisvaraosakonna juhataja Valeria Mozganova. FM raadio.
AHML-i analüüsikeskuse juhi Mihhail Goldbergi sõnul on ainuüksi viimase aastaga hüpoteeklaenude portfell kasvanud 5 triljoni rublani - 2016. aastaga võrreldes 13%. Pankade abiga õnnestus ehitussektorisse meelitada 1,3–1,5 triljonit rubla kodanike vahendeid, märkis analüütik.
Goldbergi sõnul on kuni 70% praegustest laenuvõtjatest lastega pered. Üle poole neist on üle 30 aasta vanad. Peaaegu 45% kõigist hüpoteeklaenudest moodustavad laenud, milles kasutatakse rasedus- ja sünnituskapitali.
AHML-i hinnangul väljastati eelmisel aastal elanikele 1,1 miljonit hüpoteeklaenu väärtuses umbes 2 triljonit rubla. «Selliseid näitajaid pole kunagi olnud. Seda on kvantitatiivselt umbes 30% ja rahaliselt ligi 40% rohkem kui 2016. aastal. Vaatamata sellele, et 2016. aastal mõjutas turgu valitsuse programm eluasemelaenude intressimäärade subsideerimiseks. 2017. aastal programm lakkas töötamast ning kogu emissioonimahu tagasid eranditult turutegurid, sealhulgas hüpoteegi intressimäärade enneolematu langus,“ märkis analüütik.
Ta rõhutas, et kui eelmise aasta alguses olid turusegmendi intressid 13,5% juures, siis aasta lõpuks olid need langenud 9,5% peale. See intressimäärade alandamine vähendas järsult laenumakset - peaaegu 20%. „See mitte ainult ei suurendanud nõudlust hüpoteeklaenude järele, vaid parandas ka hüpoteeklaenuportfelli kvaliteeti. Inimesed hakkasid oma hüpoteeklaenude teenindamiseks vähem raha kulutama ja neil oli lihtsam oma laenukoormusega toime tulla. Sellistel tingimustel väheneb järsult tõenäosus, et laenuvõtja ei suuda laenu maksta,” rõhutas Goldberg.
Üle kolmekuulise tähtajaga viivislaenude osakaal on 2,3%. "Hüpoteeklaenuportfelli kvaliteet on ligikaudu viis korda kõrgem kui teistel mittehüpoteeklaenudel," rõhutas ta.
Alates eelmise aasta keskpaigast on kõigi suuremate pankade portfelli lisandunud refinantseerimisprogramm. "Siiani pole see hüpoteeklaenuturule ülekaalukat mõju avaldanud. Samas teame, et üldine hüpoteeklaenuportfell on moodustatud keskmiselt 12,5%. Kui vahe praeguste intressimääradega jõuab 3%ni, võite olla kindel, et lähitulevikus seda portfelli refinantseeritakse. Küsimus on ainult selles, kuidas see juhtub: pangad refinantseerivad üksteise portfelle või hakkavad suured pangad oma bilansis laenutingimusi muutma. Järgmisel aastal jätkavad intressimäärade langust, emissiooni kogumaht kasvab ja ulatub vähemalt 2,5 triljoni rublani,” usub ta.
Riigiduuma finantsturukomisjoni esimehe, Venemaa Pankade Liidu juhatuse esimehe Anatoli Aksakovi prognooside kohaselt võivad hüpoteeklaenude intressimäärad langeda 7%-ni. Möödunud aasta lõpus jäi inflatsioon alla keskpanga seatud 4% eesmärgi. Nabiullina osakond on korduvalt väitnud, et inflatsiooni ja baasmäära vahe peaks olema 2,5%. “See tähendab, et isegi kui inflatsioon 2018. aastal eelmise aastaga võrreldes tõuseb ja ei ole enam 2,5%, vaid 3-4%, võib keskpanga baasintress olla 6,5%. Sellest tulenevalt vähenevad laenude, eelkõige eluaseme intressid,“ selgitas Aksakov.
Hiljutiste AHML-i uuringute kohaselt soovib 45% Venemaa peredest oma elutingimusi parandada. Järgmise 5 aasta jooksul saavad 8 miljonit kodanikku hüpoteeklaenu võtta, märkis Goldberg.
Hüpoteeklaenude arendamine on muutunud valitsuse eluasemesektori arengustrateegia aastani 2025 põhipunktiks, märkis Vene Föderatsiooni Ehitusministeeriumi taskukohase eluaseme pakkumise programmide ja prioriteetsete projektide elluviimise osakonna juhataja Maria Dormostuk. .
Dokumendi kohaselt peaksid aastaks 2025 hüpoteegid olema kättesaadavad 50%-le Venemaa peredest. Eluasemelaenude arv peaks kasvama 2 miljonini aastas, elamuehituse maht - 80 miljonilt 120 miljonile ruutmeetrile aastas ning elanikkonna eluaseme pakkumisele - 25-lt 30 ruutmeetrile inimese kohta.
Sihtasutuse Linnamajanduse Instituudi presidendi Nadežda Kosareva sõnul on aga ebatõenäoline, et tegelikkuses on kõik nii roosiline kui valitsuse prognoosides. Eksperdi hinnangul kasvavad täna eluasemelaenud ainuüksi madalamate intressimäärade, kuid mitte sissetulekute kasvu tõttu. Viimase nelja aasta esimesel kuul peatus leibkondade sissetulekute langus ja need pole kaugeltki kasvust. Ja tõenäosus, et baaskurss suudab oma positsiooni jätkuvalt hoida, tekitab Kosarevas suuri kahtlusi.
Lisaks ei kasva juba praegu uute omakapitali osaluslepingute (EPA) arv praktiliselt. See tähendab, et inimesed ei ostnud eluase juurde. Lihtsalt eluase, mille nad eile oma raha eest ostsid, ostetakse nüüd krediidiraha eest. Hüpoteeklaenuturg kasvab, kuid see ei viita sugugi jõukuse kasvule, usub Kosareva.
IEG president märgib, et kogu eluaseme taskukohasus, mis saavutatakse hüpoteeklaenude intressimäärade langetamisega, kompenseeritakse eluasemehindade tõusuga. «Selleks, et eluasemete hinnad ei tõuseks, peab pakkumine suurenema. Kuid ühisehitusest loobumise kontekstis seda tõenäoliselt ei juhtu. Pigem vastupidi,” usub ta.
Kuni elamuehituses kehtivad vanad reeglid, püüavad arendajad Mozganova sõnul võimalikult palju kinnistuid turule tuua. Elanikkond võtab lahkuvale rongile hüppamiseks laenu. Ja siis seisame silmitsi stuuporiga ja pikaleveninud rahutusega.
Üsna varsti tulevad järelturule hüpoteegiga laetud korteritega müüjad, kellega peame ka midagi ette võtma, neile arusaadavaid mehhanisme looma.
Anna Semenets