وكان البنك المركزي أول من رفع سعر الفائدة، وفي 17 سبتمبر/أيلول، وبعد انخفاض طويل، رفع سعر الفائدة الرئيسي بنسبة 0.25% إلى 7.5%. ثم أوضحت الهيئة التنظيمية قرارها من خلال زيادة مخاطر التضخم. على الرغم من أن معدلات الرهن العقاري أظهرت خلال العام الماضي انخفاضًا قياسيًا: من 12-13٪ إلى 9٪.
وأصبحت معدلات الرهن العقاري تدريجيا أساسية أيضا. وهكذا، في نهاية سبتمبر، ارتفعت أسعار الرهن العقاري في شركة DOM الحكومية. الترددات اللاسلكية. قامت الشركة بزيادة سعر شراء المساكن الثانوية بنسبة 1% إلى 10-10.25% سنوياً. ارتفع معدل شراء الشقق في المباني الجديدة بنسبة أقل - بنسبة 0.25-0.5%، ليصل إلى 9.25-9.5% سنويًا. إلى البيت. وذكر الاتحاد الروسي بدوره أن الزيادة في المعدلات هي ظاهرة مؤقتة. وبمجرد توقف حالة عدم الاستقرار في الأسواق المالية، ستنخفض أسعار الفائدة مرة أخرى.
أكبر اللاعبين المصرفيين - Sberbank و VTB، الذين يمثلون ما يقرب من 70٪ من إجمالي حجم إصدار الرهن العقاري، لم يعلنوا بعد عن زيادة في أسعار الفائدة. على الرغم من أن بعض البنوك رفعت أسعار الفائدة على الإقراض العقاري في فصل الصيف. على سبيل المثال، قام بنك Raiffeisenbank برفع أسعار الفائدة على الرهن العقاري بنسبة 1% إلى 10.25% إلى 10.49% (نقطة مئوية واحدة) سواء لشراء الشقق في المباني الجاهزة أو قيد الإنشاء، أو في إطار برامج إعادة التمويل. كما قام كل من غازبرومبنك وروسيلخوزبانك برفع أسعار الفائدة.
ويتوقع بعض الخبراء بالفعل عودة معدلات الرهن العقاري إلى 12-13% السابقة. وأعرب عن وجهة النظر هذه من قبل رئيس المركز التحليلي "مؤشرات سوق العقارات IRN.RU" أوليغ ريبتشينكو.
وقد اتخذت البنوك نهج الانتظار والترقب
اليوم، يعلن الخبراء عن تشكيل اتجاه جديد في سوق الإسكان -. وحتى الآن، لم تؤد زيادة سعر الفائدة الرئيسي بمقدار ربع نقطة مئوية إلى مراجعة جذرية لأسعار الفائدة على القروض المقدمة من البنوك. لكن في المستقبل قد يتحول الوضع في الاتجاه المعاكس.
ما نراه الآن هو تعديل تدريجي لسعر الفائدة، ولا ينبغي أن نتوقع ارتفاعا كبيرا في أسعار الرهن العقاري بعد، لأن زيادتها بنسبة 0.5% - 1% لا تلعب دورا جديا في حساب ملاءة العميل، كما يقول. المديرة التجارية لـ FSK "Leader" أولغا تومايكينا.
وتشير إلى أنه "إذا ارتفع سعر الفائدة بانتظام، فسوف تعاني الأسواق الأولية والثانوية على السواء، لأن الإسكان سيصبح أقل تكلفة بالنسبة للمشترين".
لا تزال البنوك تتبع نهج الانتظار والترقب، حيث أن زيادة سعر الفائدة الرئيسي للبنك المركزي بنسبة 0.25٪ لا يمثل تغييرًا كبيرًا بالنسبة لها، كما يشير. مدير قسم السوق الثانوية لشركة INCOM-Real Estate سيرجي شلوما.
على أي حال، بالنسبة لسوق الإسكان الثانوي في موسكو، لا يمكن وصف الأخبار المتعلقة بزيادة معدلات الرهن العقاري بأنها جيدة بالتأكيد. وهكذا، وفقا لشركة INCOM-Real Estate، بلغت حصة معاملات الرهن العقاري في سوق موسكو الثانوية ما يقرب من 40٪، وهو الحد الأقصى التاريخي.
بحسب دوم. في الاتحاد الروسي، تتضمن كل معاملة ثانية تقريبًا في سوق العقارات قرضًا عقاريًا. في وقت سابق، ذكرت الشركة الحكومية أنه بحلول نهاية سبتمبر، يمكن كسر الرقم القياسي المسجل في العام الماضي - ثم على مدار العام بأكمله، حصل الروس على قروض رهن عقاري بقيمة 2 تريليون روبل.
ارتفاع الطلب في القطاع الأولي، والاستعداد في السوق الثانوية
وحتى نهاية عام 2018، ستبقى ديناميكيات الطلب عند المستوى الحالي، حيث من المتوقع حدوث زيادة طفيفة في أسعار الفائدة. إلا أنه يعتقد أن مثل هذه الزيادة ستؤدي على المدى المتوسط إلى تباطؤ المبيعات المدير العام لشركة "أزبوكا زيليا" فلاديمير كاشيرتسيف.
"سيتحول الطلب مرة أخرى إلى شريحة الشقق الأصغر. على سبيل المثال، سيضطر الأشخاص الذين يفكرون الآن في شراء شقق من ثلاث غرف برهن عقاري إلى الاقتصار على شراء شقق ذات غرف أقل،" كما يعتقد فلاديمير كاشيرتسيف.
أما بالنسبة للأسعار، فإن التغيرات في معدلات الرهن العقاري لن تؤثر عليها، على الأقل حتى نهاية العام، كما يعتقد الخبير. وستكون العوامل الرئيسية لارتفاع أسعار المساكن هي الانتقال إلى تمويل المشاريع والنمو التضخمي.
في وكالة التصنيف RAEX (Expert RA)وهم بدورهم يتوقعون أن يظل المشترون نشطين في سوق الرهن العقاري. ويوضح أن المقترضين المحتملين سيحاولون الاستفادة من أسعار المساكن المستقرة نسبيًا وأسعار الفائدة المريحة محلل رائدخبيرة RA إيكاترينا ششوريخينا.
"علاوة على ذلك، من المرجح أن يرتفع الطلب على الإسكان الأساسي - في هذا القطاع، ليس من المتوقع زيادة في الأسعار فحسب، بل أيضًا في أسعار العقارات بسبب التخلي عن بناء الأسهم المشتركة اعتبارًا من 1 يوليو 2019 وما يصاحب ذلك من آثار. وتشير إلى زيادة تكاليف المطورين للتمويل المصرفي.
الرهن العقاري بنسبة 12% - أسطورة أم حقيقة؟
ويرى الخبراء أن العودة إلى النسبة السابقة البالغة 12% إلى 13% على قروض الرهن العقاري أمر غير مرجح، على الأقل في المستقبل القريب.
تقول إيكاترينا ششوريخينا إن معدلات الرهن العقاري قد ترتفع بنسبة 0.3-0.5٪ بحلول نهاية العام. يقول الخبير: "من غير المرجح زيادة معدلات الرهن العقاري إلى 12-13٪ في المستقبل القريب، بشرط عدم ظهور أي ظروف من شأنها أن تجبر البنك المركزي على رفع سعر الفائدة الرئيسي بشكل حاد، كما كان الحال في ديسمبر 2014".
"حتى الآن لا توجد شروط مسبقة لزيادة أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى 12-13٪. في المستقبل القريب، من المرجح أن يصل متوسط قيمة أسعار الرهن العقاري إلى حوالي 10٪،" يوافق على ذلك. مدير عام شركة ABC للإسكان.
يجب أن تتوقع معدل رهن عقاري بنسبة 12-13٪ فقط في حالة حدوث انخفاض حاد في أسعار النفط أو غيرها من الصدمات المالية الخارجية - العقوبات، كما تلاحظ أولغا تومايكينا.
لكن خبراء INCOM-Real Estate لا يستبعدون عودة معدلات الرهن العقاري إلى 12% في السوق الثانوية. إذا عادت الأسعار إلى 17٪ (كما في عام 2014)، فلن يهتم أحد بالرهون العقارية، كما يقول سيرجي شلوما.
خذها أو انتظر
يقول الخبراء إن شراء شقة بقرض عقاري الآن أو تأجيل الصفقة إلى وقت لاحق هو سؤال فردي، خاصة ما الذي يجب تفضيله على الأساسي أو الثانوي. ومع ذلك، فإن الوقت الحالي ليس وقتًا سيئًا للحصول على مسكن: فهناك فرصة جيدة لارتفاع معدلات الرهن العقاري، كما يشيرون.
ومن المهم أيضًا الانتباه إلى حقيقة أن أسعار الشقق نفسها بدأت في الارتفاع، كما يقول فلاديمير كاشيرتسيف. المطورين يريدون التعويض عن التضخم. "لذلك، إذا كنت بحاجة إلى شراء شقة، فمن الأفضل عدم الانتظار. وينصح بعدم توقع انخفاض في أسعار المساكن وأسعار الفائدة في العام المقبل".
إذا تحدثنا عن الاختيار بين المباني الجديدة أو الشقق في السوق الثانوية، فإن معدلات الرهن العقاري تختلف الآن قليلاً بين هذين القطاعين. ويضيف الخبير أنه لذلك يجب اتخاذ القرار بناءً على تفضيلات المستهلك.
"مع الأخذ في الاعتبار حقيقة أن حجم المعروض من المساكن في العاصمة مستمر في الانخفاض، والأسعار، على العكس من ذلك، آخذة في الارتفاع، وقد ترتفع معدلات الرهن العقاري أيضًا، لا أنصح مشتري الرهن العقاري المحتملين بتأخير الدخول في صفقة إذا كانوا لقد عثروا بالفعل على عقار عالي الجودة يناسبهم،" - يشارك سيرجي شلوما رأيه.
الأوقات التي شهدنا فيها انخفاضًا منتظمًا في الرهن العقاري أصبحت شيئًا من الماضي. ويقول الخبراء إن القروض العقارية تنمو، وهذا أمر واقع بالفعل.
"إذا قرر مشتري محتمل شراء منزل جديد، فلا داعي لتأجيله - فلا يزال بإمكانك الحصول على الوقت لشراء شقة بأفضل الشروط. علاوة على ذلك، سيُطلب من المطورين في العام المقبل العمل وفقًا لشروط محددة. المخطط الجديد، والذي سيؤدي أيضًا إلى زيادة في تكلفة المتر المربع، و"وبالتالي زيادة سعر البيع لكل متر مربع للمشتري"، يخلص المدير التجاري لشركة FSK Leader.
وذكر في رسالته السنوية إلى الجمعية الفيدرالية الحاجة إلى زيادة حجم المساكن التي تم التكليف بها في البلاد من 80 مليون متر مربع حاليًا إلى 120 مليون متر مربع سنويًا. وبالتالي، ينبغي أن يزيد حجم التكليف بالإسكان في روسيا بمقدار مرة ونصف.
يعد التكليف بهذا الحجم من المساكن أحد الشروط لزيادة المعروض من المساكن إلى 5 ملايين أسرة سنويًا. وقال بوتين: "إذا أردنا أن تحصل 5 ملايين أسرة على مساكن جديدة سنويا، فإننا بحاجة إلى بناء 120 مليونا". وفي نهاية عام 2017، تمكن 3.1 مليون روسي من تحسين ظروفهم المعيشية.
من الجدير بالذكر أنه في عام 2011، قال بوتين، الذي ترأس البلاد آنذاك، إنه ينبغي بناء 100 مليون متر مربع من العقارات السكنية في البلاد سنويًا، على الرغم من أن هذه كانت في ذلك الوقت خططًا لعام 2016. ووعد قائلا: "في عام 2020، أنطلق من حقيقة أن البلاد ستكون قادرة على بناء 140 مليون متر مربع من المساكن سنويا".
ولم تتحقق الأهداف أبدا.
ويبلغ الرقم القياسي اليوم حوالي 85 مليون متر مربع في عام 2015. "بعد عام 2015 الذي حطم الأرقام القياسية، ما زلنا نلاحظ، وإن كان طفيفًا، انخفاضًا في حجم التكليف بالإسكان. وأشار المدير العام لشركة SMU-6 Investments إلى أن هذه الأرقام لم تصل حتى إلى 80 مليونًا في عام 2017.
في عام 2016، وصلت الصناعة إلى 80.2 مليون متر مربع فقط، وفي العام الماضي، 2017، انخفض الرقم بنسبة 2٪ - تم تشغيل 78.6 مليون متر مربع. ومع ذلك، كان الانخفاض أكبر بكثير في عدد من المناطق. وهكذا، وفقا للبيانات، في منطقة أومسك، تم تقديم 40.9٪ أقل من العام السابق. كما خسرت منطقة نوفغورود ومنطقة الحكم الذاتي اليهودية وجمهورية كاريليا ومنطقة فولوغدا بنسبة 30٪.
"يجب أن يصبح هذا العام رقما قياسيا آخر لحجم مبيعات الرهن العقاري في روسيا؛ وسوف تستمر أسعار الفائدة في الانخفاض، ولكن ليس بنفس الديناميكية التي كانت عليها في عام 2017. وبحلول نهاية عام 2018، قد ينخفض سعر السوق إلى أقل من 9٪. وفقًا لتقديراتنا، يمكن أن يصل حجم إصدار الرهن العقاري في البلاد إلى 2.4-2.5 تريليون روبل، والمحفظة - 6 تريليون روبل.
واقترح رئيس مركز روسيبوتيكا التحليلي أن تخفيض المعدل إلى 7% يمكن أن يحدث في موعد أقصاه عام 2020.
الرهن العقاري في عام 2018 يجب أن يتطور بوتيرة أسرع من العام الماضي، مقتنعون بخبراء سوق الإسكان. اليوم هناك العديد من المتطلبات الأساسية الخطيرة لذلك. وكانت نتائج عام 2017 فيما يتعلق بحجم القروض العقارية الصادرة مشجعة أيضًا. وليس فقط للأشخاص ذوي الدخل الجيد. السؤال الأكثر منطقية - ما إذا كان الأمر يستحق الحصول على قرض عقاري في عام 2018 - تمت الإجابة عليه من خلال المادة الفيدرالية للصحافة.
في العام الماضي، تجاوز إجمالي قروض الرهن العقاري الصادرة 2000 مليار روبل، بزيادة قدرها 36٪ مقارنة بعام 2016، حسبما ذكروا في المؤتمر الرابع للرهن العقاري الروسي الذي عقد مؤخرًا في موسكو. ومما زاد من شعبية الرهن العقاري حقيقة أن معدل الرهن العقاري انخفض إلى ما دون المستوى النفسي البالغ 10٪، وأصدرت المؤسسات المالية والائتمانية حوالي 87 ألف قرض بإجمالي 156 مليار روبل لإعادة التمويل.
وفقًا للتقديرات المالية، سيستمر حجم سوق الإقراض العقاري في النمو في عام 2018. يعتبر هذا الاتجاه نموذجيًا هذا العام بالنسبة لجبال الأورال على وجه الخصوص وللبلد بأكمله ككل، كما يعتقد خبراء القطاع المالي، استنادًا إلى الفترة 2016-2017.
وهكذا، في عام 2017، ارتفع سوق الإقراض العقاري في مناطق سفيردلوفسك وتشيليابينسك وكورغان وجمهورية باشكورتوستان بأكثر من 40٪ مقارنة بعام 2016. يرجع النمو الكبير للسوق في منطقة سفيردلوفسك إلى الزيادة الكبيرة في حجم القروض الصادرة لشراء المساكن في المباني الجديدة - وفي عام 2017 نما بنسبة 43٪. وللمقارنة، في المتوسط، نما هذا القطاع في روسيا بنسبة 16٪ فقط.
يتأثر التطور النشط للقروض العقارية بعدة عوامل رئيسية - انخفاض أسعار الفائدة على القروض، وتطوير برامج خاصة من البنوك والمطورين، وكذلك. ومن الأمثلة على هذا الأخير إطلاق برنامج "الرهن العقاري بدعم من الدولة للعائلات التي لديها أطفال"، والذي يوفر سعر فائدة قدره 6٪ للمقترض النهائي.
ويشير الخبراء أيضًا إلى التحرير العام لمتطلبات المقترضين وتكلفة القروض (تخفيض معدلات الإقراض والحد الأدنى للدفعة الأولى)، وزيادة في إعادة تمويل قروض الرهن العقاري من البنوك الأخرى وتطوير برامج مع المطورين لدعم أسعار الفائدة.
«اليوم، تقدم البنوك العديد من البرامج بمعدلات فائدة تصل إلى 6% وما فوق. ولكي نكون أكثر تحديدا، في معظم الأحيان، تتراوح المعدلات المستخدمة الآن من 9٪ إلى 10٪. مرة أخرى، يوفر إطلاق الحكومة الروسية لبرنامج الرهن العقاري العائلي في عام 2018 بدعم من الدولة فرصًا جديدة للعائلات الشابة التي لديها أطفال، وهو ما يمثل تقدمًا إيجابيًا بشكل عام في مجال إقراض الرهن العقاري في السوق الأولية. ومن المتوقع أن يصبح هذا البرنامج دافعاً هذا العام،– علق رئيس قسم الإقراض العقاري في شركة Glavstroy على الوضع. يفغيني كوزنتسوف. – وعلى هذا النحو، لا توجد صعوبات في الحصول على قرض عقاري والتقدم بطلب للحصول عليه، فكل شيء سهل ومفهوم تمامًا. بشكل عام، يمكن الإشارة إلى أن الدولة تحاول بكل الطرق الممكنة جعل شراء الشقق في السوق الأولية باستخدام قروض الرهن العقاري أكثر جاذبية..
يعتقد الخبراء المستقلون أن الأمر يستحق الحصول على قرض عقاري الآن، حيث انخفض سعر الشقق نفسها. وقد حدث هذا ليس فقط بسبب الأزمة، ولكن أيضا بفضل تطور الصناعة.
«من المتوقع أن تنخفض أسعار البناء بنسبة 10% حتى عام 2020، أي أنها ستنخفض بنسبة 30%. وهذا أمر طبيعي، هذا صحيح، لأن التقنيات الجديدة تظهر، تقنيات جديدة لوضع حفر الأساس، وضع أسس جديدة، إقامة الجدران،– أشار في محادثة مع مراسلنا مدير معهد إدارة الصناعة (IOM) في RANEPA، عميد كلية الاقتصاد العقاري في IOM RANEPA ايلينا ايفانكينا. – في الواقع، إذا أخذ البناء في الاعتبار جميع متطلبات التصميم ووقت البناء وكفاءة الطاقة، لأننا نحتاج إلى تقليل استهلاك الطاقة لكل منزل مبني بما لا يقل عن 10 مرات، فإن النتائج ستكون أفضل بكثير مما هي عليه الآن..
"تحاول البنوك أيضًا تحفيز الطلب على الرهن العقاري بشكل أكبر،– يقول رئيس المركز التحليلي لشركة Rusipotek LLC سيرجي جورديكو. – تعمل المؤسسات المالية بنشاط على تقديم الرهون العقارية الرقمية لكل من العملاء والشركاء. وسوف يتطور التسجيل الإلكتروني للمعاملات وتحديد هوية العملاء عن بعد بسرعة كبيرة..
في الواقع، على سبيل المثال، تقدم Sber تقديم المستندات لتسجيل معاملة شراء منزل في Rosreestr مباشرة من خلال مكاتب الشركات الشريكة. "يمكنك تقديم المستندات خلال 15 دقيقة، وفي غضون خمسة إلى سبعة أيام، يتلقى جميع المشاركين في المعاملة المستندات المسجلة عبر البريد الإلكتروني. في السابق، كانت إجراءات إعداد وجمع وتقديم وتسجيل المستندات الخاصة بالسكن الأساسي من خلال Rosreestr أو MFC تستغرق في المتوسط ما يصل إلى 30 يومًا.- أخبرونا في المركز الصحفي لبنك أورال في سبيربنك في روسيا.
يقول الخبراء إنه في السوق الأولية، يتم تنفيذ ما يقرب من نصف المعاملات من خلال قرض رهن عقاري. وفي المقابل، فإن ما يقرب من 30٪ من قروض الرهن العقاري الصادرة مخصصة لشراء مباني جديدة. وفي السوق الثانوية، ارتفعت حصة معاملات القروض إلى 35%. ووفقا للتوقعات، فإن هذا القطاع سوف يتطور على مدار العام. وفي الوقت نفسه، نجح جميع المقرضين الرائدين في إتقان إعادة التمويل.
"إن حصة إعادة التمويل في المبيعات السنوية تقترب من 8٪. ونتيجة لذلك، قام حوالي 87 ألف مقترض بتغيير مُقرض إلى آخر. وكمكافأة لهذا التحول، حصلوا على قروض جديدة بمعدل أقل بمبلغ حوالي 156 مليار روبل، وتم سداد القروض القديمة قبل الموعد المحدد. وفي عام 2018، سترتفع حصة إعادة التمويل إلى 15% من حجم المبيعات وستبدأ في الانخفاض في الخريف. في عام 2017، قامت البنوك بإعادة تمويل المقترضين الآخرين. ويحاول البنك المركزي تغيير هذا الاتجاه حتى يتمكنوا من إعادة تمويل أنفسهم بشكل أكثر نشاطًا.يقول سيرجي جورديكو.
ويتوقع المحللون المزيد من التخفيضات في أسعار الفائدة، متوقعين انخفاض التضخم. ومن المتوقع أن يصل سعر الفائدة إلى حوالي 6%. ويذكر الخبراء أن سعر الإقراض يتكون من التضخم، من الهامش، وهو من سعر الإقراض الذي يحدده البنك المركزي (على أساس التضخم) بالإضافة إلى هامش البنك المركزي، بالإضافة إلى هامش جميع البنوك الأخرى التي أخذت أموالاً من البنك المركزي. .
"في عام 2018، سينمو السوق بنسبة 25%. سيتم إصدار 1.36 مليون قرض بقيمة 2.53 تريليون روبل. سيكون هذا عام العميل. جميع التغييرات هي فقط لصالح المقترض. وانخفض متوسط أسعار العرض على القروض لشراء الشقق في السوقين الأولية والثانوية بالتساوي تقريبا بنسبة 2.2-2.3 نقطة مئوية. لم يكن هناك توقف في تخفيضات أسعار الفائدة في شهر يناير، وهو أمر جديد. عادة ما يكون هناك توقف قصير في شهر يناير. في ديسمبر، فإن متوسط سعر الفائدة على القروض الصادرة سوف تميل إلى 8٪. وسيكون الانخفاض متفاوتا على مدار العام. ربيع عاصف وخريف هادئ""، أعطى سيرجي جورديكو توقعاته لقناة الخبراء.
"لذلك، فإن اقتصادنا يتشكل بطريقة تجعل معدل الإقراض العقاري أعلى بنسبة 4٪ من التضخم الذي يتراوح بين 3.5 و 4٪. هذا كثير. أستطيع أن أقول أنه حتى في جمهورية التشيك يبلغ معدل الرهن العقاري 4.5٪. إذا قمت بدفع المبلغ المطلوب شهريًا لمدة ثلاث سنوات، سينخفض سعر الفائدة إلى 4.25، ثم إلى 4.15، وما إلى ذلك. ومن الناحية العملية، هذا هو مستوى الإقراض الأوروبي. إذا وصلنا إلى هناك، ونحن نتحرك بسرعة كبيرة على طريق تطوير الإقراض العقاري، فسيكون ذلك بمثابة صفقة كبيرة جدًا لبلدنا. لأن الإسكان والعمل والأجور، وتطوير نظام مبيعات الائتمان هي النقاط الرئيسية التي يعتمد عليها كل شيء الآن. ومن أجل تطوير نظام الإسكان، هناك حاجة إلى الرهن العقاري، الذي يحظى باهتمام متزايد."، أكدت إيلينا إيفانكينا.
الصورة: من أرشيف FederalPress، pixabay.com
ووفقا للمحللين والخبراء، من المتوقع أن تستمر معدلات الرهن العقاري في الانخفاض في عام 2019. واستنادًا إلى آخر الأخبار حول هذا الموضوع، أدى التباطؤ الكبير في التضخم إلى انخفاض تدريجي في سعر الفائدة الأساسي، مما يعني أنه جعل الإقراض موردًا أكثر سهولة.
ومن العوامل الإضافية التي أثرت بشكل إيجابي على استقرار قطاع الائتمان في الاقتصاد توفير فرص الإقراض. يحاول المقترضون اليوم بنشاط تجديد قرضهم بأسعار فائدة أقل وبالتالي تقليل مبلغ الدفع. ستركز مقالتنا على أحدث المعلومات المتعلقة بوقت انخفاض معدل الرهن العقاري وما هي الآفاق المستقبلية التي تنتظر المقترضين المحتملين أو الأشخاص الذين استخدموا هذه الخدمة بالفعل.
وفقًا لرئيس AHML A. Plutnik، سيصبح الإقراض العقاري في عام 2019 في متناول الروس بشكل أكبر. يمكن أن يصل متوسط سعر الفائدة في هذه الحالة إلى 10٪، مما سيزيد بشكل كبير من جاذبية قروض الإسكان.
بالفعل في نهاية العام الماضي، وصل المعدل إلى مستويات ما قبل الأزمة، لكن هذا أصبح ممكنا بفضل مشاركة الدولة. تم إصدار حوالي 30٪ من جميع القروض الحالية بمشاركة الأموال الفيدرالية وفي إطار برامج الدولة الحالية. وفقا لهذه البرامج، يمكن أن يصل الحد الأقصى الممكن لسعر الفائدة على القرض إلى 12٪ سنويا، ولكن ليس أكثر. ووفقا لشروط البرامج الجديدة، لن يكون الدعم الحكومي مطلوبا في المستقبل. ويرجع ذلك إلى تحديد أسعار الفائدة الرئيسية المخفضة على الرهن العقاري، فضلا عن تحديد أحجام الإقراض الحقيقية. ويشير الوضع الحالي إلى انتعاش الطلب على قروض الإسكان، خاصة في ظل نمو دخل الأسر.
العوامل الاقتصادية التي قد تؤثر على النسبة
لقد نجح الاقتصاد الروسي في التغلب على حالة الأزمة بنجاح، وهذا يسمح لنا الآن بملاحظة تحسن كبير في مؤشرات الاقتصاد الكلي. وبشكل عام، هناك تباطؤ كبير في معدل التضخم، والذي قد يصل إلى 4% هذا العام. وكان هذا المؤشر هو الذي أثر على تشكيل سعر الفائدة لدى البنك المركزي للاتحاد الروسي، والذي بلغ 9.25% في أبريل من العام الماضي.
بالإضافة إلى هذه النقاط، هناك مؤشران اقتصاديان آخران لهما تأثير كبير على معدل الرهن العقاري. من ناحية، لوحظت ديناميكيات إيجابية بسبب تعزيز الروبل، ومن ناحية أخرى، مع ارتفاع أسعار النفط. اليوم، تتيح لنا تكلفة "الذهب الأسود" تجديد الميزانية الفيدرالية، وبالتالي زيادة مقدار الدعم الاجتماعي للسكان في مسائل إقراض الإسكان.
ما هو معدل الرهن العقاري المتوقع في عام 2019
ووفقا للخبراء، فإن المزيد من التحسن في المؤشرات الاقتصادية يمكن أن يكون سببا جديا لخفض سعر الفائدة الرئيسي إلى 6-7٪. فقط المشاكل والصعوبات الجديدة في الحياة الاقتصادية للبلاد، فضلا عن الفروق السياسية الدقيقة، يمكن أن تغير هذا الاتجاه.
من غير المرجح أن يحدث هذا الوضع، لذلك سيتم تخفيض تكلفة قروض الإسكان بشكل كبير، الأمر الذي بدوره سيؤدي إلى زيادة الطلب على المنتجات المصرفية من السكان. وبفضل هذه الفرصة، سوف تصل أحجام الرهن العقاري بسرعة إلى مستويات ما قبل الأزمة حتى بدون مشاركة الحكومة. وبالإضافة إلى خفض التكلفة الفعلية للقروض وزيادة الدخل، فإن العوامل النفسية ستلعب دوراً مهماً.
سيولي المستهلكون المزيد من الاهتمام لعروض الائتمان الحالية، والتي بدورها ستؤدي إلى زيادة في حجم الإقراض في إطار تقديم القروض العقارية.
المخاطر المحتملة المرتبطة بتخفيضات أسعار الفائدة في عام 2019
على الرغم من أن التوقعات متفائلة للغاية، إلا أن الخبراء أفادوا أنه لا ينبغي للمرء أن يفرح في وقت مبكر ويتوقع انخفاضًا في معدلات الرهن العقاري. والحقيقة هي أنه بسبب انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري، قد يحدث ما يسمى بتأثير "الفقاعة" في سوق العقارات، مما سيؤدي إلى أزمة رهن عقاري أخرى.
وللقضاء على إمكانية تطور مثل هذا الموقف، من الضروري فحص البيانات وتحليلها بعناية، وكذلك محاولة التنبؤ بالعواقب المحتملة على المقترضين والسوق. من بين أمور أخرى، لا يستبعد الخبراء إمكانية إدخال معلومات مضللة على خلفية الانتخابات الرئاسية في الاتحاد الروسي، حيث لم يتخذ البنك المركزي للاتحاد الروسي حتى الآن أي إجراء فيما يتعلق بالمعدل الحالي.
ويتوقع المحللون ذوو الخبرة انخفاضًا محتملاً في معدل الرهن العقاري إلى 8.5٪ في عام 2019، يليه زيادة في الطلب على قروض الإسكان من قبل السكان. وهذا الافتراض أكثر واقعية لأنه يستند إلى ظروف الوضع الفعلي. ومع ذلك، قد يتبين أن معدل الإقراض السكني سيبقى دون تغيير، عند نفس المستوى.
خاتمة
في الختام، تجدر الإشارة إلى أن مثل هذه التوقعات ستسمح للمواطنين الذين يخططون للحصول على قرض عقاري بوضع خطة عمل خاصة بهم، وربما تأجيل الاتصال بالبنك للاستفادة من الظروف التفضيلية الجديدة في المستقبل والحصول على قرض بسعر انخفاض سعر الفائدة.
© تصوير إيلينا دودينا
ناقش المشاركون في المؤتمر السنوي "الإقراض العقاري في روسيا" كيف أن خفض معدلات الرهن العقاري من ناحية، والتخلي عن بناء الأسهم المشتركة من ناحية أخرى، من شأنه أن يغير سوق الإقراض العقاري.
"تم اعتماد قانون الرهن العقاري في عام 1998. في السنة الأولى، تم إصدار 150 شهادة رهن عقاري في روسيا. كان الرهن العقاري سيئ الحظ بعض الشيء: في عام 1998، كانت هناك أزمة، وفي عام 1999، تم إصدار 17 شهادة رهن عقاري فقط.
في البداية، كتبت وسائل الإعلام أن الرهن العقاري كان فكرة للأغنياء. لا يزال! ففي نهاية المطاف، وصل سعر الفائدة إلى 35%، وتم إصدار القروض بالدولار فقط. حدثت طفرة الرهن العقاري الحقيقية في عام 2005، مع اعتماد طبعة جديدة من قانون الإسكان. منذ تلك اللحظة فصاعدًا، بدأت الرهون العقارية في النمو ونمت إلى حد أنها أصبحت اليوم الأساس لتطوير صناعة البناء والتشييد،" كما تذكرت فاليريا موزجانوفا، مديرة المناقشة ورئيسة قسم "العقارات" في Bussines. راديو FM.
وفقًا لرئيس مركز تحليل AHML، ميخائيل غولدبرغ، في العام الماضي وحده، نمت محفظة الرهن العقاري إلى 5 تريليون روبل - بنسبة 13٪ مقارنة بعام 2016. وأشار المحلل إلى أنه بمساعدة البنوك، كان من الممكن جذب ما بين 1.3 إلى 1.5 تريليون روبل من أموال المواطنين إلى صناعة البناء والتشييد.
ووفقاً لجولدبيرج، فإن ما يصل إلى 70% من المقترضين الحاليين هم عائلات لديها أطفال. وأكثر من نصفهم أكبر من 30 عامًا. ما يقرب من 45٪ من جميع قروض الرهن العقاري هي قروض تستخدم رأس مال الأمومة.
وفقا لتقديرات AHML، تم إصدار السكان في العام الماضي 1.1 مليون قرض عقاري بقيمة حوالي 2 تريليون روبل. "لم تكن هناك مثل هذه المؤشرات على الإطلاق. وهذا يزيد بحوالي 30% من الناحية الكمية وحوالي 40% من الناحية المالية عما كان عليه في عام 2016. على الرغم من حقيقة أن السوق في عام 2016 تأثر بالبرنامج الحكومي لدعم معدلات الرهن العقاري. وفي عام 2017، توقف البرنامج عن العمل، وتم توفير الحجم الكامل للإصدار حصريًا من خلال عوامل السوق، بما في ذلك الانخفاض غير المسبوق في معدلات الرهن العقاري.
وأكد أنه في بداية العام الماضي كانت المعدلات في قطاع السوق تبلغ 13.5%، لكنها انخفضت بحلول نهاية العام إلى 9.5%. أدى هذا التخفيض في أسعار الفائدة إلى انخفاض حاد في سداد القرض - بنسبة 20٪ تقريبًا. "لم يؤدي هذا إلى زيادة الطلب على القروض العقارية فحسب، بل أدى إلى تحسين جودة محفظة الرهن العقاري. بدأ الناس في إنفاق أموال أقل على خدمة قروضهم العقارية، وأصبح من الأسهل عليهم التعامل مع أعباء الائتمان. وشدد غولدبرغ على أنه في مثل هذه الظروف، فإن احتمال عدم تمكن المقترض من سداد القرض يتضاءل بشكل حاد.
وتبلغ حصة القروض المتأخرة لمدة تزيد عن ثلاثة أشهر 2.3%. وأكد أن "جودة محفظة الرهن العقاري أعلى بحوالي خمس مرات من القروض الأخرى غير العقارية".
ومنذ منتصف العام الماضي، تمت إضافة برنامج إعادة التمويل إلى محفظة جميع البنوك الكبرى. "حتى الآن لم يكن لها تأثير كبير على سوق الرهن العقاري. ومع ذلك، فإننا نعلم أن إجمالي محفظة الرهن العقاري تتشكل بمعدل متوسط قدره 12.5%. عندما يصل الفرق مع المعدلات الحالية إلى 3%، يمكنك التأكد من أنه سيتم إعادة تمويل هذه المحفظة في المستقبل القريب. والسؤال الوحيد هو كيف قد يحدث هذا: هل تعيد البنوك تمويل محافظ بعضها البعض، أو ستبدأ البنوك الكبرى في تغيير شروط القروض على ميزانياتها العمومية. وفي العام المقبل، ستستمر أسعار الفائدة في الانخفاض، وسينمو الحجم الإجمالي للإصدارات، وسيصل إلى 2.5 تريليون روبل على الأقل.
وفقًا لتوقعات أناتولي أكساكوف، رئيس لجنة مجلس الدوما للسوق المالية، ورئيس مجلس إدارة جمعية بنوك روسيا، فقد تنخفض معدلات الرهن العقاري إلى 7٪. وفي نهاية العام الماضي، كان معدل التضخم أقل من الهدف البالغ 4% الذي حدده البنك المركزي. وقد ذكر قسم نابيولينا مرارا وتكرارا أن الفرق بين التضخم وسعر الفائدة الرئيسي يجب أن يكون 2.5٪. "أي أنه حتى لو ارتفع معدل التضخم في عام 2018 مقارنة بالعام الماضي، ولم يعد 2.5%، بل 3-4%، فإن سعر الفائدة الرئيسي للبنك المركزي قد يصل إلى 6.5%. وأوضح أكساكوف أنه وفقًا لذلك، ستنخفض الفائدة على القروض، وخاصة القروض السكنية.
ووفقاً لبحث أجرته شركة AHML مؤخراً، فإن 45% من الأسر الروسية ترغب في تحسين ظروفها المعيشية. وأشار غولدبرغ إلى أنه في السنوات الخمس المقبلة، سيتمكن 8 ملايين مواطن من الحصول على قرض عقاري.
وأشارت ماريا دورموستوك، رئيسة قسم تنفيذ البرامج والمشاريع ذات الأولوية لتوفير الإسكان الميسر في وزارة البناء في الاتحاد الروسي، إلى أن تطوير الرهون العقارية أصبح النقطة الرئيسية في استراتيجية الحكومة لتطوير قطاع الإسكان حتى عام 2025. .
ووفقا للوثيقة، بحلول عام 2025، ينبغي أن تكون القروض العقارية متاحة لـ 50٪ من الأسر الروسية. وينبغي أن يرتفع عدد قروض الإسكان إلى 2 مليون سنويا، وحجم بناء المساكن - من 80 إلى 120 مليون متر مربع سنويا، وتوفير السكن للسكان - من 25 إلى 30 مترا مربعا للشخص الواحد.
ولكن وفقاً لناديزدا كوساريفا، رئيسة معهد مؤسسة الاقتصاد الحضري، فمن غير المرجح أن يكون كل شيء في الواقع وردياً كما في توقعات الحكومة. ووفقا للخبير، فإن القروض العقارية تنمو اليوم فقط بسبب انخفاض أسعار الفائدة، ولكن ليس بسبب ارتفاع الدخل. وفي الشهر الأول من السنوات الأربع الماضية، توقفت دخول الأسر عن الانخفاض، وهي بعيدة كل البعد عن النمو. واحتمال أن يتمكن سعر الفائدة الرئيسي من الاستمرار في الاحتفاظ بمركزه يثير شكوكًا كبيرة لدى كوساريفا.
بالإضافة إلى ذلك، فإن عدد اتفاقيات المشاركة في رأس المال الجديدة (EPA) لا ينمو عمليًا. أي أن الناس لم يشتروا المزيد من المساكن. إن الأمر مجرد أن السكن الذي اشتروه بالأمس بأموالهم الخاصة يتم شراؤه الآن مقابل أموال الائتمان. يعتقد كوساريفا أن سوق الرهن العقاري ينمو، لكن هذا لا يشير على الإطلاق إلى زيادة في الرخاء.
يشير رئيس IEG إلى أن جميع القدرة على تحمل تكاليف السكن التي تم تحقيقها من خلال خفض معدلات الرهن العقاري يقابلها ارتفاع أسعار المساكن. "لكي لا ترتفع أسعار المساكن، يجب زيادة العرض. ولكن من غير المرجح أن يحدث هذا في سياق التخلي عن البناء المشترك. بل على العكس تماما.
ووفقا لموزغانوفا، طالما أن القواعد القديمة تنطبق على بناء المساكن، فإن المطورين سيحاولون جلب أكبر عدد ممكن من العقارات إلى السوق. سوف يحصل السكان على قروض للقفز على القطار المغادر. ومن ثم نواجه جميعًا ذهولًا وهدوءًا طويل الأمد.
قريبًا جدًا، سيدخل البائعون ذوو الشقق المرهونة السوق الثانوية، وسيتعين علينا أيضًا أن نفعل شيئًا معهم، وننشئ آليات مفهومة لهم.
آنا سيمينتس