Рыночная стоимость земли: какие существуют методы оценки? Методология оценки рыночной стоимости.

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем об оценке стоимости земельного участка.

Сегодня вы узнаете:

1. Что влияет на стоимость земли;
2. Когда может понадобиться оценка участка;
3. Из каких этапов состоит процедура оценки земли.

Неудивительно, что земля как вид недвижимости настолько привлекательна для инвесторов – ее ценности остаются неизменными во все времена. Ценности, но не цена – она то как раз меняется. От чего зависят ценовые колебания и как оценивается земля – в нашем материале.

Состав земель РФ по категориям

Стоимость земли во многом зависит от той категории, к которой она относится. Имея определенную принадлежность, она приобретает те юридические права, которые предписаны всем остальным землям этой группы. Но и цена внутри одной и той же категории может различаться – в зависимости от целевого назначения земли.
В Земельном кодексе имеется так называемый классификатор, где приводятся виды деятельности, разрешенные по категориям земель. Категория земельного участка обязательно прописывается в кадастровом паспорте.

Например, для сельскохозяйственных земель будут разрешены такие виды деятельности, как пчеловодство, рыбоводство, питомники, выращивание цветов и другие. Но на такой земле нельзя возвести, например, многоквартирный дом.

В каких ситуациях необходима оценка земельного участка

Земля считается одним из самых ликвидных объектов недвижимости, то есть часто появляется необходимость и возможность представить ее в денежном эквиваленте.

Это могут быть следующие основные случаи:

• При покупке или продаже участка или единого объекта недвижимости (земля с расположенными на ней объектами);
• При передаче участка в аренду;
• Если нужно определить начальную стоимость конкретного земельного участка для проведения торгов;
• Для предоставления в суд документов в связи с разводом супругов и дележом участка;
• При оформлении наследства;
• Для получения кредита под залог земельного надела;
• Если земля вносится как актив в предприятия;
• При пересмотре оценки кадастровой стоимости земельного участка, с целью уменьшить размер налога на землю;
• При реализации инвестиционных и строительных проектов;
• Оценка для сдачи документов в рамках международных стандартов финансовой отчетности.

Факторы, влияющие на стоимость земельного участка

Наиболее важными характеристиками, определяющими спрос и, соответственно, стоимость участка, являются:

1. Особенности самого участка.

• Площадь, рельеф, конфигурация, ландшафт;
• Данные по инженерно-изыскательным работам на участке, если такие проводились;
• Целевое назначение, разрешенное использование участка;
• Данные по улучшениям. Какие здания, строения, объекты инфраструктуры находятся внутри самого участка. Какие материалы использовались;
• Информация по состоянию участка (застроен, расчищен, с насаждениями и др.).

1. Описание прилегающей территории.

• Легкодоступное местоположение, возможность подъезда непосредственно к самому участку, качество дорожного покрытия;
• Уровень шумового загрязнения;
• Озеленение территории;
• Использование соседних участков (активное или участки заброшены);
• Близость к транспортным линиям;
• Инфраструктура. Удаленность коммуникаций (электро-, газо-, водоснабжение и другие) и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры (школы, больницы, офисы, магазины);
• Возможное негативное воздействие природных факторов (затопление вследствие разлива реки, сейсмозона).

Обязательно ли обращаться за услугами к независимому оценщику

В интернете можно найти множество сайтов компаний, профессионально занимающихся оценкой недвижимого имущества. Цены варьируются от пары тысяч до нескольких тысяч рублей, в зависимости от сложности работы.

Появляется законный вопрос: а стоит ли платить деньги, если можно самостоятельно провести оценку, руководствуясь советами интернет-сайтов?

Предположим, вы продаете участок и запрашиваете цену, которую вы мысленно для себя сформировали путем просмотра похожих предложений на Авито. Никто не может помешать вам , находящийся в вашей собственности, если есть покупатель, готовый заплатить эту цену.

Но существует ряд ситуаций, когда продавец обязан обратиться к независимому оценщику. Они прописаны в Гражданском и Земельном кодексах, а также в Федеральном законе об оценочной деятельности.

Например, независимая оценка обязательна в следующих случаях:

• Приватизация земли, ранее принадлежавшей государству;
• При кадастровой оценке земельных участков (служит для начисления налога на имущество);
• Выкуп земли государством у собственника;
• Взнос земли в уставный капитал ;
• Использование земли в качестве залога;
• Оценка земли как имущества предприятия-банкрота;
• При несогласии сторон при делении земли как наследства, при разводе;
• Для определения начальной цены продажи на аукционе;
• При безвозмездно полученной земле в целях ее отражения в бухгалтерском учете.

Для всех этих случаев обязательность приглашения эксперта объясняется логикой: самостоятельная оценка либо затруднена, либо была бы намеренно необъективной, что привело бы к махинациям на земельном рынке.

Почему стоит обратиться к независимому оценщику

Предположим, что ваш случай не подпадает под обязательную работу оценщика. И все же вы решаете доверить эту работу профессионалу. Минус в таком решении для вас только один – вы потратите деньги.

Плюсы:

• Оценщик имеет узкоспециальное образование и опыт в этой сфере и сделает эту работу лучше вас, каким бы грамотным человеком вы ни были;
• Эксперт всесторонне подходит к делу: анализирует рынок, все ваши предоставленные документы, производит расчеты, применяя различные методы – в итоге объявленная оценщиком стоимость будет максимально приближена к реальной;
• Отчет об оценке земельного участка составляется в полном соответствии с законодательством РФ об оценке. Это официальный прошитый документ с печатью, который принимается в судебных инстанциях – он обладает абсолютной юридической силой;
• Вы сэкономите свое время. Вам не придется ломать голову над тем, какую стоимость назначить для участка. А предъявление потенциальному покупателю официального отчета об оценке снимет последние сомнения в цене и представит вас как основательного человека;
• Часто компании, занимающиеся оценкой, предлагают бесплатную консультацию по интересующим вопросам. Например, советуют, благодаря каким операциям с землей можно поднять ее реальную стоимость.

Разумеется, все вышеперечисленное справедливо только для проверенных компаний, давно работающих на этом рынке и дорожащих своей репутацией.

Методы оценки стоимости земельного участка

Существует утвержденный на государственном уровне перечень методов, которые применяются для оценки земли. Каждый метод предполагает различный угол зрения, и выбор метода может зависеть от преследуемых целей, типа земельного участка или имеющихся начальных данных. Любой метод относится к одному из трех подходов: затратному, сравнительному или доходному.

Перечислим самые основные методы и поясним их применение.

Редко применяется только один какой-либо метод. Чаще всего они используются в комплексе для получения наиболее достоверной информации. Если же методы дали значительно расходящийся друг от друга результат, это говорит либо о неточности подсчетов, либо о нестабильности земельного рынка.

Порядок оценки стоимости земельного участка перед продажей

Продажа земли предполагает, что владельцу необходимо выяснить ее рыночную стоимость. Так как со временем эта стоимость меняется, оценку необходимо проводить по состоянию на конкретную дату.

Например, цена участка может измениться, если раньше он находился на окраине города, а спустя несколько лет, город сильно разросся, и территория стала располагаться в одном из центральных районов.

При проведении исследования профессиональный оценщик проходит следующие этапы:

1. Постановка задачи . Здесь важно учесть дату, на которую делается оценка, а также основные параметры, по которым эта оценка будет проводиться.
2. Сбор, проверка и анализ данных . Собираются все необходимые документы, анализируется вся информация, относящаяся как к самому объекту, так и к соседним.
3. Анализ наиболее эффективного использования участка . Определяется, как выгоднее всего использовать участок, причем это должно быть не только экономически привлекательно, но и физически осуществимо. Этот этап существует, потому что рынок заинтересован в максимально возможном использовании ресурсов, что и определит предлагаемую цену.

Текущее использование участка не всегда совпадает с максимально выгодным. Тогда рассчитываются вероятные затраты по сносу существующих строений.

1. Оценка рыночной стоимости земельного участка с применением нескольких методов. По закону оценщик должен применять три подхода – затратный, сравнительный и доходный. А методы внутри каждого подхода он может выбирать самостоятельно исходя из своего опыта. Три результата, полученные в результате такого анализа, служат базой для расчета итоговой цифры, выраженной в рублях. Ее нахождение и является конечной целью всего мероприятия.
2. Отчет об оценке . Такой отчет оформляется в письменном виде и должен быть изложен в соответствии с федеральными законами об оценке и методическими рекомендациями.

По истечении шести месяцев отчет утрачивает свою юридическую силу.

Перечень документов для оценки

При обращении за услугами оценки специалисты запрашивают необходимые для их работы документы.

Чаще всего этот перечень выглядит так:

• Документ, устанавливающий вашу личность (паспорт);
• Правоустанавливающий документ (например, дарение, приватизация, свидетельство о праве на наследство);
• Кадастровый план или геодезический (подробный чертеж местности с указанием множества ее характеристик);
• Категория участка;
• Разрешенное применение;
• Данные о проложенных через участок инженерных коммуникациях (электрические провода, трубы и т. д.);
• Данные о наличии обременения (залог, долговые обязательства);
• Документы о размере взимаемого земельного налога (при наличии);
• Договор об аренде территории (при наличии).

Две громкие истории, связанные с оценкой земли в России

Первая эпопейная история об оценке земли связана с продажей огромной территории, которая до 1867 принадлежала России – Аляски, современного сорок девятого штата США. Советники Александра II настаивали на продаже этих отдаленных, необжитых и трудноохраняемых земель, которые тогда ничем особенным, кроме пушнины, похвастаться не могли.

После переговоров с правительством президента Джонсона, Россия оценила всю территорию Аляски, протяженностью более полутора миллионов квадратных километров, всего в двести миллионов современных долларов.

Для сравнения: в то время одно только трехэтажное здание окружного суда в Нью-Йорке обошлось муниципалитету города в более весомую сумму.

Остается задаваться вопросом, как изменилась бы цена продажи Аляски, если бы тогдашним оценщикам стало известно о богатейших золотых жилах, которые были обнаружены в тех краях два десятка лет спустя после подписания договора купли-продажи. Именно те места стали центром знаменитой Золотой Лихорадки и притянули к себе тысячи золотоискателей.

Вторую историю отделяет от первой более века, и, несмотря на меньшие масштабы, она будоражила общественность нашей страны еще долго. После объявления города Сочи столицей зимних Олимпийских игр 2014, остро встал вопрос о выборе места под строительство олимпийских объектов прибрежного кластера. И оно было найдено – Имеритинская низменность, причем не пустырь, а заселенная территория с домами, преимущественно частными.

Под нужды Олимпиады государство должно было выкупить эту территорию у всех собственников. Но по какой цене? Над определением стоимости каждого владения трудился целый штат оценщиков земли, и еще в 2008 году работа над оценкой была завершена. Цены варьировались от полутора до двух с половиной миллионов за сотку земли.

В 2009 году правительство потребовало от оценщиков изменить стратегию работы. Было заявлено, что при оценке земель были взяты в расчет «спекулятивные», то есть искусственно завышенные цены вместо «справедливых» рыночных. В результате повторной проработки вопроса за ту же сотку людям было предложено уже около трехсот тысяч рублей. Такой резкий спад цены вызвал недовольство собственников и бурные обсуждения общественности.

Эти истории служат иллюстрацией того, что в оценке земли не существует нерушимых объективных критериев, а также что значительно повлиять на цену земли могут неожиданно открывшиеся, ранее неизвестные обстоятельства.

При проведении сделок с земельными участками может применяться различная методология оценки рыночной стоимости. Каждая из них характеризуется своими особенностями в зависимости от преследуемой конечной цели. Рассмотрим, чем отличаются эффективные подходы в вычислении рыночной цены земельных площадей.

Для начала определимся с понятием рыночной стоимости. Этот термин подразумевает максимально вероятную продажную стоимость участков в существующих конкурентных реалиях российского рынка при хорошем информировании сторон сделки (продавца и покупателя), а также без наличия принудительного давления форс-мажорных обстоятельств извне.

Необходимость оценки земель может возникать для:

• Расчета сумм арендной платы.
• Налогообложения отдельных категорий участков и объектов недвижимости на них.
• Определения сумм причиненного ущерба.
• Совершения сделок купли-продажи.
• Расчета компенсации при отчуждении земли.

Практическое применение методов оценки рыночной стоимости земли требует следующей информации:

1. Регистрационные сведения и титул собственности на участок.
2. Экономические характеристики – разрешенные варианты использования, целевое предназначение, наличие инфраструктуры и транспортной развязки.
3. Физические характеристики – местоположение, конфигурация, рельеф, площадь (размер).
4. Сведения о взаимосвязи оцениваемой земли с прилегающим окружением.
5. Платежные характеристики – условия платежей и финансирования, возможность изменений договорной цены, конкретные обстоятельства сделки.

Какие существуют методы определения рыночной цены

Различается 6 основных способов оценки рыночной земельной стоимости. При этом наиболее популярными и востребованными являются не все, а только первые 3 из них. Рассмотрим особенности применения каждого способа отдельно.

Методы оценки рыночной стоимости участков:

1. Метод сравнения по сопоставимым продажам – это наиболее распространенный способ получения реальных данных на текущий момент о рыночной цене земли. В процессе производится анализ существующего рынка, сравнения данных на объекты по аналогичным сделкам в разрезе однородных элементов и единиц. При этом учитываются все существенные факторы, способные повлиять на уровень ценообразования. К примеру, это расположение и права собственности на участок; наличие коммуникаций, построек, разрушений, затоплений; объем работ по мелиорации; экологические факторы и пр. Затраты на участок при этом методе не оцениваются.
2. Метод соотнесения или переноса (аллокации) – способ используется для сделок по участкам с возведенными постройками. Предполагает первоначальную оценку стоимости имеющихся сооружений (зданий) и вторичную оценку непосредственно стоимости участка. Выявляется пропорция между общей ценой и чистой ценой земли. В процессе, так же как и при первом методе, используются текущие фактические данные по рыночной стоимости аналогичных объектов для расчетов базовой стоимости.
3. Метод ренты или капитализации доходов – способ используется для вычисления планируемой стоимости по арендным участкам и предполагает обработку данных по суммам арендных платежей (ренты). Величина предполагаемой ренты при этом определяется, исходя из арендного дохода или прибыли от хозяйственного использования земли. Для расчета используется формула с применением показателя капитализации (на основании цифр о цене аренды и стоимости участков) и доходов от ренты. Влияние оказывают такие факторы, как – местоположение и предназначение земель, площадь, инфраструктура и транспортная развязка, наличие коммуникаций и т.д.
4. Метод остатка для земельного участка – если данные о текущих рыночных ценах на аналогичные участки получить не представляется возможным, рекомендуется использовать этот способ для определения фактической стоимости земли. В процессе рассчитывается остаточная стоимость продуктивности, цена улучшения участка и чистый доход, который можно получить, произведя эти улучшения.
5. Метод застройки или освоения (развития) участка – этот способ оптимально применять при необходимости оценить землю, пригодную к разбивке на отдельные, более мелкие площади. В процессе вычисляется число и размер каждого индивидуального участка, оцениваются предстоящие издержки и предполагаемая выручка от реализации, составляется график, определяется ставка дисконта с учетом возможных рисков, и в конце чистая прибыль. Для максимально точных расчетов и получения правдивых конечных показателей необходимо учесть все предстоящие расходы – от предварительных (на оценку, консультирование экспертов, получение различных разрешений и пр.) до затрат на расчистку территории, инженерно-строительные работы, уплату налогов, выдачу зарплаты и пр.
6. Метод извлечения или экстракции – этот способ подразумевает анализ по улучшенным объектам недвижимости. Отдельно оценивается стоимость участка и произведенных улучшений. При этом общая цена земли с недвижимостью разбивается на стоимости объекта и территории.

Во время выбора оптимального метода расчета рыночных цен земельных площадей различного назначения, происхождения и вида необходимо предварительно проанализировать все имеющиеся способы с учетом сопутствующих условий сделки и характеристик продаваемого/приобретаемого участка. При этом необходимо помнить, что кадастровая оценка используется для денежного выражения цены земли, проводится государственными органами массовым методом и применяется в процессе налогообложения объектов. Также существует понятие нормативной оценки, которая определяет нормативную цену земли и применяется при дарении, расчете стоимости долей, передаче по наследству, выкупе или изъятии земли, оформление кредитов под залог.

Земля используется во многих сферах деятельности человека (коммунальной, политической, экономической, аграрной и др.) и является важным фактором поддержания должного уровня экономики.

Поскольку земля – исчерпаемый ресурс, она находится под строгим контролем. Для этого используют оценку с целью определить рыночную стоимость объекта. Этот процесс имеет свои особенности, которые стоит изучить.

Законодательное регулирование вопроса

В России законодательное регулирование вопросов эксплуатации земель находится на начальной стадии. Нормативные документы, принятые законодательством, устанавливает все общие принципы и понятия в оценке стоимости земли, что имеет положительное влияние на ситуацию в целом.

В системе нормативных актов существует 4 уровня:

Назначение и способы осуществления

Оценивание предназначено для определения цены чего-либо. Соответственно, оценка участка земли – это процесс определения стоимости земельного объекта на рынке. Многие сталкивались с продажей, покупкой, арендой земли, поскольку она является очень мультифункциональной для ведения собственного бизнеса.

Часто оценка используется для определения кредитоспособности заёмщика (при оформлении ипотеки), при , для привлечения инвестиций, при разделе имущества, для бухгалтерского учёта и т.д.

Выделяют три вида оценки земель:

• Денежная. Используется при определении ставки налога на землю, при заключении договоров; в свою очередь, существует два типа денежной оценки: нормативная и денежная;
• Экономическая. Используется для определения пригодности земли для выращивания определённой культуры, при анализе наиболее рационального использования земли; учитывается при проведении нормативной оценки объекта;
• Бонитировка почв. Входит в состав земельного кадастра, является основой экономической оценки в сфере сельского хозяйства; используется для определения пригодности почв, а также для прогнозирования потерь в сельском и лесном хозяйствах.

Существует три разновидности стоимости земельного объекта : рыночная, кадастровая и нормативная.

Рыночная стоимость – наиболее возможная цена, по которой оценочный объект может презентоваться на открытом рынке. При этом две стороны сделки владеют всей необходимой информацией и чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену.

Если при оценке не установлен определённый вид стоимости объекта, то устанавливается рыночная цена.

Кадастровая цена применяется в целях налогообложения. Этот вид стоимости устанавливается в процентах от рыночной.

Нормативная – начальная, фиксированная стоимость, установленная государством в собственных интересах. Применяется при выкупе земли в частную собственность, при вступлении в наследство или при его передаче и т.д. Нормативная стоимость устанавливается ежегодно правительством РФ.

Региональная нормативная цена может изменяться правительством РФ в зависимости от особенностей почвы, самого объекта, но цена не должна быть больше 75% от рыночной стоимости. Она может изменяться органами местного управления в соответствующем регионе, но не более, чем на 25% от установленной государством.

Существующие методы и критерии

Кадастровая оценка земельных участков проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его региональными органами, организациями и предприятиями, находящимися под их управлением. Работать в этой сфере имеют право лица, имеющие лицензию на проведение оценки.

Существуют методы оценки земли , которые делятся на 2 подхода:

Доходный подход включает в себя методы

• предполагаемого использования;
• капитализации земельной ренты;
• метод остатка.

Метод предполагаемого использования используется для определения стоимости объектов (застроенных и незастроенных) с целью получения дохода за счёт застройки участка улучшениями.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки объектов с целью получить земельную ренту. Подвергаться оценке могут как застроенные, так и незастроенные участки. Для того чтобы использовать этот метод, нужно подвергнуть обработке сведения о ставках на аренду земли и установить их стоимость в качестве дохода от аренды. Размер платы за аренду определяется месторасположением объекта, его размером, функцией, формой, наличием коммуникации, доступностью транспортных средств, видом землеиспользования.

Метод остатка применяется для оценки земельных объектов, даёт возможность получать доход. Также, как и в методе капитализации, оцениваться могут и застроенные, и незастроенные участки. Для применения этого метода, первым делом, нужно определить стоимость земельного участока, который можно улучшить с целью получения прибыли. Далее доход капитализируется путём установления дохода с объекта и строений.

Сравнительный подход включает в себя методы

• выделения;
• распределения;
• сравнения продаж.

Метод выделения используется для оценки земельных участков для определения соответствия улучшений земель с их наиболее выгодным и эффективным использованием. Этот метод подходит исключительно для застроенных объектов.

Метод распределения применяется для оценки земельных участков с целью установить соотношения между стоимостью земли и зданий, застроенных на ней. Используется для застроенных объектов. Наиболее подходит для новостроек, так как они должны соответствовать эффективному и рациональному использованию земли. Для использования метода распределения нужно иметь сведения соотношения цены участка с возведёнными на нём строениями. Однако результат будет неточным.

Метод сравнения продаж используется для сравнения цен аналогичных земель. Является одним из наиболее простых и эффективных. Даёт достаточно точные показатели на рынке. Однако для российского рынка, который не является информационно-открытым, упомянутый метод не подходит. На его использование влияет ситуация на рынке, местонахождение объекта, рельеф местности, свойства почв, варианты применения, право собственности и т.д.

Критерии оценивания земель:

• месторасположение участка;
• наличие коммуникаций и возможность их подключения при отсутствии;
• транспортная доступность к земельному участку;
• цель использования и возможность изменения его назначения;
• данные геологических и геодезических исследований.

Порядок проведения процедуры

Изначально составляется договор . Для этого нужно указывать, с какой целью будет использоваться участок, вариант собственности, является ли он застроенным и т.д. После проведения этой процедуры назначается дата выполнения работы, то есть время, в которое будет проведён осмотр. Перед ним необходимо собрать все документы, а именно характеристики, описание земли, её свойств, наличие каких-либо полезных ископаемых. Далее объект просматривается, после чего снова собирается документация по результатам проведённой процедуры и устанавливается вариант оценки (рыночная, кадастровая, нормативная). Весь процесс закрепляет отчёт по оценке земельного объекта .

Документы, необходимые для оценки, могут слегка отличаться в зависимости от типа объекта, будь-то земельный участок, жилой дом или квартира (комната).

Документы, необходимые для экспертного оценивания земельного участка :

Список бумаг, необходимых для оценивания жилого дома :

• копии:
  • удостоверения личности владельца;
  • технического паспорта БТИ на жилой дом;
  • государственного акта на земельный участок.

Для определения стоимости квартиры (комнаты) потребуются:

• документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
• удостоверение личности владельца;
• копия технического паспорта БТИ.

Цены за проведение оценки объекта колеблются в зависимости от населённого пункта, организации, занимающейся этим и т.д. В среднем сумма может составлять:

• 4000 руб. для участка с домом;
• 3000 руб. для жилого строения;
• 2500 руб – участка.

О правилах и нюансах проведения рассмотренной процедуры смотрите в следующем видеосюжете:

После анализа потенциала участка земли и выбора возможных вариантов его использования эксперт-оцен­щик должен перейти к анализу наилучшего и наиболее эффективного его использования (ННЭИ). То есть опре­делить такое использование среди разум­ных, возможных и законных альтернативных вариан­тов, которое является физически возможным, достаточ­но обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наибольшей стоимости земли.

Кроме анализа ННЭИ для оценки стоимости участ­ка земли могут быть использованы:

Метод сравнительного анализа продаж (САП).

Метод оценки по остаточной стоимости.

Метод переноса.

Метод капитализации земельной ренты.

Метод остатка для земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка предусматри­вает сопоставление альтернативных вариантов освоения (застройки) участка зем­ли. Для каждого варианта застройки рассчитывается остаточная стоимость зем­ли. Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту ее наилучшего и наиболее эффективного использования.

На первом этапе анализа производится отбор тех вариантов использования, которые разумно осуществимы, с учетом рыночных возможностей и ограниче­ний. Во внимание принимаются потенциал местоположения, рыночный спрос, юридические права на застройку. Данная процедура позволяет выявить только обоснованные варианты использования земли, тем самым исчезает необходи­мость сбора лишней информации. Так, если нормы зонирования ограничивают застройку земли только жилыми домами, то варианты коммерческой или про­мышленной застройки вообще не рассматриваются. Однако если аналитик считает, что в будущем нормы зонирования для данного участка будут пересмотре­ны, то связанные с ними нынешние ограничения не должны исключать рас­смотрения вариантов нежилой застройки.

На втором этапе определяется стоимость застройки по каждой из альтерна­тивных стратегий. Во внимание принимаются ресурсное качество участка и технологическая обоснованность различных вариантов застройки.

На третьем этапе определяется финансовая обоснованность выявленных стратегий застройки. По каждому варианту составляется прогнозный отчет о доходах. Для каждой стратегии застройки, исходя из допущений и предположений о будущем поведении рынка, рассчитывается чистый операционный доход.

На четвертом этапе производится распределение чистого операционного дохода между землей и зданиями (сооружениями). Аналитик может использовать коэффициенты капитализации, определенные исходя из имеющейся рыночной информации или основанные на ожиданиях инвестора. Для каждого из вариантов застройки может быть свой, отличный коэффициент. Коэффициент зависит от уровня риска, продолжительно­сти срока возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого по­вышения или снижения стоимости объекта.

Метод сравнительного анализа продаж (САП) предполагает определение рыночных сто­имостей земельных участков путем превращения цен продаж сопоставимых участков в рыночную стоимость оцениваемого участка.

В наших условиях этот метод может применяться для определения стоимости участков под индивидуаль­ное жилищное строительство, садовых и огородных уча­стков.

В соответствии с теорией оценки при применении этого метода оценщик должен использовать шесть эле­ментов сравнения:

Условия финансирования сделки.

Условия продажи.

Время продажи.

Местоположение.

Физические характеристики.

Характеристики дохода.

Для каждого элемента сравнения выносятся соответствующие поправки (табл.8.1) исходя из того, чтобы сопоставимый участок сделать похожим на оцениваемый.

Последовательность внесения поправок следующая. Оценщик получает промежуточные показатели цены и применяет последующие поправки к предыдущей откорректированной величине.

Таблица 8.1

Корректировочная таблица для оценки стоимости участка

При учете физических характеристик необходимо учитывать поправки на размеры участка, неправиль­ность формы и угловое расположение.

Известно, что чем крупнее участок, тем, как прави­ло, меньше цена за единицу площади.

В странах с рыночной экономикой имеются специ­альные таблицы, которые позволяют учесть влияние ук­рупнения участка на его стоимость. В наших условиях такой анализ оценщик должен сделать самостоятельно, то есть необходимо построить график, например, зави­симости цены продажи 1 м 2 или одной сотки земли от площади участка.

Известно также, что при одинаковой площади треугольный участок оценивается ниже прямоугольного из-за неудобства производства работ на нем. Для оценки участков треугольной формы оценщики часто используют «правило 65-35», в соответствии с которым «стоимость треугольного участка с основанием по фронту улицы будет составлять приблизительно 65% от стоимости участка прямоугольной формы».

Для оценки участков неправильной формы можно использовать прием, когда участок разбивается на прямоугольники, кото­рые оцениваются отдельно, а об­щая стоимость складывается из стоимостей отдельных частей.

Влияние углового расположения определяется коммерческим назначенцем участка. Для магазинов и АЗС такое расположение дает определенные преимущества, и, следовательно, стоимость их будет выше. Для садо­вых же участков и коттеджного строительства угловое расположение уменьшает их стоимость. Для оценки уг­лового расположения необходимо набрать определенную статистику по продажам и сделать соответствующий ана­лиз этого влияния для участков различного назначения.

Метод оценки по остаточной стоимости. По этому методу стоимость строений вычитается из стоимости продажи недвижимости, что дает оценку сто­имости земли по остаточной стоимости.

Этот прием особенно полезен в давно освоенных районах, когда отсутствуют продажи свободных участков. Метод дает более точные результаты для участков с относительно новыми зданиями, на которые имеются сме­ты расходов.

Если же недостаточно информации в отношении про­даж, то в качестве исходных величин можно использо­вать экспертные оценки их стоимости. Точность метода зависит от того, насколько достоверна экспертная оценка и расчет затрат на строительство.

Метод переноса. Для определенного типа недвижимости и конкретно­го региона существует определенная взаимосвязь между стоимостью земли и стоимостью строений. Следователь­но, если в каком-то регионе нет достаточного числа про­даж неосвоенных земель, то можно подобрать сравни­мый регион с достаточным числом заключенных сделок, определить типичное соотношение между стоимос­тью земли и стоимостью строений и использовать это соотношение в оценке для данного региона.

Преимущество данного метода заключается в том, что нет необходимости использовать затратный метод для определения стоимости строений.

Метод капитализации земельной ренты. Этот метод может использоваться тогда, когда земля сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений.

Если договор аренды заключен недавно или он достаточно точно отражает текущую ситуацию на рынке аренды, то сумму чистой арендной платы можно непосредственно капитализировать в стоимость земельной собственности.

Пример: Участок земли был недавно сдан в аренду с условием отнесения эксплуатационных расходов на арендатора за 100000 рублей в год на 10 лет. Ставка капитализации - 15%. Определить стоимость участка земли.

Решение: 100000: 0,15 = 666700 рублей.

Метод остатка для земли. Метод основан на принципе добавочной продуктив­ности. Стоимость земли рассчитывается как остаток по­сле учета всех необходимых платежей, связанных с за­тратами на труд, капитал и менеджмент.

Пример: Необходимо оценить земельный участок площадью 16 га, выделенный под жилую застройку, при допустимом количестве 1 дом на 10 соток. Владелец продает площадки размером 0,1 га с учетом благоустройст­ва и коммуникаций за 175000-220000 рублей (в среднем за 200000 рублей). Затраты на подготовку площадки, благо­устройство и коммуникации потребуют 14000000 рублей. Расходы на проектирование, административные расхо­ды, расходы по оформлению сделок и другие накладные расходы в среднем по таким проектам составляют 25% от общей цены продажи. Допустимая плата за кредит, расходы на содержание и прибыль составят 40% чисто­го дохода. Определить стоимость участка земли.

1. Прогнозируемая цена продажи участков 160 * 200000 = 32 (млн. руб.)

2. Затраты на освоение - 14 (млн руб.)

3. Общие накладные расходы (25%) - (8 млн руб.)

4. Чистый доход без учета прибыли - (п.1. – (п.2 +п.3)) - 10 (млн руб.)

5. Затраты по владению и прибыль (40% от 10000000) - 4 (млн руб.)

Стоимость неосвоенной земли - 6 (млн руб.).