Оформить расчет возмещение коммунальных платежей арендодателю. Налоговый учет возмещаемых расходов по договору аренды

В. Мешалкин,
АКДИ "Экономика и жизнь"

Проблема правильного отражения в учете коммунальных платежей (плата за электроэнергию, водоснабжение, канализацию, вывоз мусора и т.д.) волнует, пожалуй, большинство организаций (предпринимателей), заключивших договор аренды здания или помещения.

В настоящей статье мы изложим нашу точку зрения по данному вопросу и постаремся обосновать ее.

Закон предоставляет сторонам договора аренды возможность самостоятельно определить, кто из них будет нести расходы по содержанию помещений (зданий), переданных в аренду. Но если в договоре аренды подобное условие не будет отражено, то бремя содержания помещения (здания) ляжет на плечи арендатора.

Поэтому в договоре аренды необходимо четко определить, кто несет расходы по содержанию арендованных помещений (здания), чтобы впоследствии не возникало конфликтных ситуаций между арендатором и арендодателем.

Существующая практика показывает, что возможны три варианта оформления договорных отношений между арендатором и арендодателем в части оплаты коммунальных услуг по арендованному помещению (зданию).

1. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, согласно договору аренды несет арендодатель, и их сумма фактически учитывается при определении арендной платы.

2. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, несет арендатор, при этом он сам заключает отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг.

3. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, несет арендатор, при этом он не заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, а компенсирует арендодателю расходы на оплату коммунальных платежей.

Рассмотрим каждый из перечисленных вариантов.

Первый вариант.

В тексте договора аренды стороны указывают, что расходы по содержанию сданного в аренду помещения (здания) несет арендодатель. В этом случае арендодатель будет обязан за свой счет производить оплату коммунальных услуг по выставленным ему поставщиками этих услуг счетам.

Данные затраты арендодатель вправе отнести к расходам, уменьшающим налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, на основании подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ (если организация оказывает разовые услуги по сдаче в аренду зданий (помещений)) либо на основании подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ (если такие услуги организация оказывает на систематической основе).

НДС, уплаченный арендодателем в составе платы за коммунальные услуги, он может предъявить к вычету на основании подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ при условии, что арендная плата облагается НДС.

Что касается арендатора, то он оплачивает арендодателю только арендную плату, сумму которой он включает в состав своих расходов (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ), а предъявленный ему арендодателем НДС ставит к вычету в порядке, предусмотренном статьями 171 и 172 НК РФ.

Второй вариант.

В договоре аренды стороны делают оговорку, что арендатор должен от своего имени заключить отдельные договоры с организациями, снабжающими помещения (здания) тепловой энергией, водой, газом и пр., и самостоятельно производить оплату коммунальных услуг по выставляемым ему счетам.

Этот вариант получил наиболее широкое распространение в ситуациях, когда предметом аренды является государственная или муниципальная собственность или договор заключается на длительный срок. При краткосрочных договорах аренды отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг, как правило, не заключаются.

В этом смысле показателен пример из арбитражной практики - рассмотрение иска муниципального унитарного предприятия (МУП) "Тверь" к акционерному обществу "Торговая компания "Афина" (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.04.2000 N 3867).

Суть дела такова. Торговая компания "Афина" (арендатор) занимала нежилые помещения в здании универмага на основании договора с городским Комитетом по управлению имуществом (арендодатель). По условиям договора аренды ТК "Афина" обязана была заключить с МУП "Тверь" договор на оплату коммунальных услуг и возмещение затрат по содержанию и эксплуатации здания. Однако из-за возникших между сторонами разногласий такой договор не был заключен. Несмотря на это ТК "Афина" пользовалась арендованными помещениями и коммунальными услугами, а МУП "Тверь" было вынуждено оплачивать эти услуги поставщикам.

МУП "Тверь" обратилось в арбитражный суд с иском к ТК "Афина" о взыскании неосновательно сбереженных денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами. Иск был удовлетворен, и ТК "Афина" была вынуждена выплатить МУП "Тверь" соответствующие суммы.

Арендодатель в данном случае расходы по оплате коммунальных услуг по переданным в аренду помещениям (зданиям) не несет. Арендодатель получает арендную плату, сумму которой он включает в состав доходов (подп. 4 ст. 250 или ст. 249 НК РФ), а также уплачивает с нее НДС (ст. 146 НК РФ), при условии, конечно, что он является плательщиком этих налогов.

Если обязанность по оплате коммунальных услуг по договору аренды нежилого помещения (здания) возложена на арендатора, то указанные затраты могут быть учтены им в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, на основании документов, выставленных поставщиками услуг в соответствии с подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ.

НДС, уплаченный в составе коммунальных платежей поставщикам услуг, арендатор может принять к вычету при соблюдении условий, предусмотренных статьями 171 и 172 НК РФ (наличие счета-фактуры, документов, свидетельствующих об оплате, и т.д.).

Третий вариант.

В договоре аренды стороны предусматривают, что расходы за коммунальные услуги несет арендатор, но расчеты с поставщиками коммунальных услуг осуществляет арендодатель, а арендатор компенсирует ему стоимость этих услуг на основании выставленного арендодателем документа (счета).

В этом случае арендодатель производит оплату коммунальных услуг на основании выставленных ему поставщиками услуг счетов, после чего в свою очередь выставляет счет арендатору.

В ситуации, когда в аренду сдается только часть площадей (помещений) арендодателя, немаловажным становится вопрос о распределении коммунальных платежей между собственным потреблением арендодателя и потреблением арендаторами. Идеальный вариант в этом случае - установка отдельных счетчиков потребления энергии, воды и тепла, согласно показаниям которых производится определение той доли оплаты коммунальных платежей, которая приходится на арендатора. Но это не всегда возможно, и в большинстве случаев доля коммунальных расходов, приходящаяся на арендатора, определяется расчетным путем как отношение занимаемой арендатором площади к общему объему площадей арендодателя.

При данном варианте обязанность по содержанию имущества возложена на арендатора. Поэтому расходы по оплате коммунальных услуг в части, приходящейся на арендованные помещения, для арендодателя не являются расходами, уменьшающими налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, так как арендодатель не имеет правовых оснований для их осуществления.

В то же время полученная арендодателем от арендатора компенсация коммунальных расходов также не является и доходом, подлежащим включению в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. Компенсация коммунальных расходов представляет собой возмещение суммы произведенных арендодателем затрат. Она не влечет получения экономической выгоды арендодателем, следовательно, не является доходом, который необходимо учитывать для целей налогообложения.

Арендатор, возмещающий арендодателю расходы за коммунальные услуги, имеет право учесть суммы такой компенсации при налогообложении прибыли (п. 8 Методических рекомендаций по применению главы 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ, письмо УМНС по г. Москве от 23.08.02 N 26-12/39149 и др.). При этом следует иметь в виду, что все такие расходы должны быть подтверждены документально с указанием потребленных ресурсов желательно как в стоимостном, так и в натуральном выражении.

Документами, подтверждающими расходы арендатора, будут являться счета поставщиков коммунальных услуг, счет, выставленный арендодателем, и документы арендатора об оплате (платежные поручения, квитанции к ПКО).

Операция по получению арендодателем компенсации затрат на оплату коммунальных услуг не является объектом обложения НДС, так как в данном случае отсутствует факт реализации арендодателем каких-либо товаров, работ или услуг. Поэтому у арендодателя, с одной стороны, не возникает обязанности предъявлять арендатору НДС к оплате и соответственно выписывать ему счет-фактуру. Но, с другой стороны, для того чтобы арендатор имел возможность принять к вычету НДС, содержащийся в цене коммунальных услуг, ему необходим счет-фактура (ст. 169 НК РФ).

Учитывая это, в сложившейся ситуации, на наш взгляд, необходимо поступать следующим образом. Арендодатель получает от поставщика счет-фактуру, который он регистрирует в книге покупок в части суммы коммунальных услуг, потребленных им самим. Затем на сумму коммунальных услуг, потребленных арендатором, арендодатель перевыставляет арендатору счет-фактуру от своего имени. Этот счет-фактуру арендодатель у себя в книге продаж не регистрирует. Покупатель в книге покупок регистрирует счет-фактуру, полученный от арендодателя. В результате этого и арендодатель, и арендатор принимают к вычету НДС в отношении коммунальных услуг, потребленных каждым из них.

ПРИМЕР Организация А (арендодатель) сдает в аренду организации Б (арендатор) нежилое помещение. Арендодатель получил от поставщиков коммунальных услуг счет на оплату в сумме 60 000 руб. На долю арендатора приходится 50% стоимости коммунальных услуг.

Бухгалтерский учет у организации-арендодателя:

Дебет 26 Кредит 60

25 000 руб. - отражены расходы по коммунальным услугам, потребленным арендодателем;

Дебет 19 Кредит 60

Дебет 76/ "Расчеты с организацией Б" Кредит 60

30 000 руб. - отражена задолженность арендатора по возмещению стоимости (с учетом НДС) коммунальных услуг, приходящихся на сданное в аренду помещение;

Дебет 60 Кредит 51

60 000 руб. - оплачен счет поставщика за оказанные коммунальные услуги;

Дебет 68 Кредит 19

5000 руб. - НДС по коммунальным услугам предъявлен к вычету;

Дебет 51 Кредит 76/ "Расчеты с организацией Б"

30 000 руб. - поступили средства от арендатора в возмещение расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг.

При этом организация А, как уже было отмечено выше, перевыставляет счет на 30 000 руб. (в том числе НДС - 5000 руб.) организации Б.

Бухгалтерский учет у организации-арендатора:

Дебет 26 Кредит 76/ "Расчеты с организацией А"

25 000 руб. - начислена задолженность арендатора по оплате коммунальных услуг;

Дебет 19 Кредит 76 "Расчеты с организацией А"

5000 руб. - отражен НДС по коммунальным услугам;

Дебет 76 "Расчеты с организацией А" Кредит 51

30 000 руб. - перечислены средства арендодателю в возмещение его расходов по оплате коммунальных услуг;

Дебет 68 Кредит 19

5000 руб. - НДС по коммунальным услугам предъявлен к вычету на основании счета-фактуры, полученного от арендодателя.

Коммунальные услуги дорожают с каждым годом. Для семей со средним уровнем достатка — это незначительные изменения в бюджете. Малоимущим гражданам, в свою очередь, тяжело справиться с оплатой. Однако, государство предусматривает субсидии по оплате ЖКХ.

Что это такое?

Согласно законодательству РФ, максимальная оплата жилищно — коммунальных услуг не должна превышать отметки в 22 процента от суммы доходов семьи. Тарифы повышаются ежегодно, в соответствии с прожиточным минимумом региона. Если семья является малоимущей, сумма квартплаты должна быть снижена в соответствии с Постановлением Правительства №541.

Правом на получение субсидий обладает определенная категория граждан, чей доход равный или ниже установленного ежегодного прожиточного минимума. В 2017 году эта цифра составляет 9 776 рублей на человека.

Компенсация — это социальная финансовая поддержка малоимущих граждан. Предполагает выплату денежных средств на расчет за квартиру и коммунальные услуги. Компенсация расходов предоставляется в полном и частичном размере тем, у кого отсутствуют задолженности по ЖКХ. Для того чтобы ежемесячно получать пособие, необходимо оплачивать коммунальные услуги не позднее 25 числа каждого месяца, а также передавать показания счетчиков поставщикам услуг. Особенно важно предоставлять эту информацию инвалидам — ветеранам, для которых компенсация выплачивается в соответствии с нормой потребления.

Субсидии предполагают соразмерное уменьшение квартплаты в соответствии с прожиточным минимумом региона. Для того чтобы получить льготы, необходимо предоставить справку о доходах в ЖЭК. Также, требуется сообщать о любых изменениях, таких как:

• переезд на новое место жительства;
• основание для получения другого вида льготы;
• назначение нового управляющего дома;
• смена поставщика коммунальной услуги.

Герои СССР освобождаются от оплаты коммунальных услуг.

Кто вправе получить?

Законодательство РФ предоставляет субсидии на оплату коммунальных услуг следующим категориям граждан:

• многодетным семьям (где 3 и более несовершеннолетних детей);
• участникам Второй Мировой Войны;
• ветеранам, военным и государственным служащим;
• почетным донорам;
• участникам устранения Чернобыльской аварии;
• матерям — одиночкам;
• детям — сиротам;
• инвалидам — пенсионерам.

Помимо этого, вне зависимости от места проживания, предоставляются льготы собственникам, арендаторам и пользователям государственного жилья. Однако, закон запрещает назначать субсидии должникам коммунальных услуг, а также иностранцам.

Основное назначение льготы — помощь малообеспеченным и социально-уязвимым семьям. Граждане вправе получить субсидии от государства если не работают и являются собственниками только одного жилого помещения. В основном, скидки предоставляются на газообесепечение. Поддержка осуществляется региональными органами самоуправления, а размер льготы назначается в индивидуальном порядке для каждого случая. Для пенсионеров предусмотрены скидки на оплату следующих ЖКХ:

• водообеспечение, водоотвод, электроэнергия;
• содержание и ремонт квартиры;
• аренда помещения.

Инвалидам I и II группы предоставляется 50-процентная скидка на оплату электроэнергии и телефонной связи. От уплаты капитального ремонта многоквартирного дома освобождаются пенсионеры старше 80 лет, а также семьи детей — инвалидов.

Компенсация за оплату ЖКХ предоставляется:

• многодетным семьям, чей доход ниже прожиточного минимума;
• семьям погибших военнослужащих по призыву;
• одиноким пенсионерам;
• инвалидам с рождения;
• работникам медицинских учреждений и учителям (в деревнях и селах).

Размер компенсаций

Государственная поддержка малоимущих семей и социально уязвимых граждан РФ осуществляется на основании подтвержденного статуса. Это может быть справка или свидетельство, военное удостоверение. Тарифы компенсации установлены законодательной базой и могут изменяться в зависимости от индивидуального случая. В нормативе предусмотрены следующие размеры:

• 30 процентов возмещения денежных средств;
• компенсация половины суммы расчета;
• полное покрытие затрат на коммунальные услуги.

Малоимущим многодетным семьям возвращается 30 процентов оплачиваемой стоимости квартплаты в случае, если нет задолженности. К перечню услуг относятся водоснабжение, газ, электроэнергия и отопление. 50 процентов расчета возмещается пенсионерам — инвалидам или другой уязвимой категории граждан для оплаты всех коммунальных услуг. На полную компенсацию могут рассчитывать герои Второй Мировой Войны, СССР, а также почетные доноры Московской Области.

Льготы от государства предоставляются ветеранам и инвалидам — пенсионерам, учитывая площадь квартиры, количество прописанных жильцов, а также средний ежемесячный доход семьи. 50 процентов субсидий предоставляется на оплату отопления, электричества, водостока и вывоз мусора. Помимо этого, учитывается:

• ремонт жилой площади и содержание квартиры;
• собственность или аренда.

Если условия для проживания неудовлетворительные, предоставляется 50-процентная скидка на все виды коммунальных услуг.

Как получить?

Для того чтобы получить компенсацию за жилищно — коммунальные услуги, следует оплатить все задолженности и после предоставить пакет документов с заявлением на получение государственной финансовой поддержки. Денежный возврат предоставляется гражданам по месту жительства и регистрации. Суммы расчетов по квитанции не должны превышать норматив потребления.

Компенсация за коммунальные услуги предоставляется на основании справки о доходе. Требуется обратиться в органы местного самоуправления или в территориальный МФЦ. Решение о назначении либо отказ предоставления компенсации утверждается государственными органами в 10-дневный срок. При удовлетворении прошения, гражданин ежемесячно получает письменное оповещение со следующими данными:

• сумма компенсации;
• перечень коммунальных услуг, на которые предоставляются субсидии;
• перерасчет;
• квитанции по уплате ЖКХ.

Основанием для отказа может быть неполный список необходимых документов, а также:

• утеря права на компенсацию;
• сумма возмещения превышает фактическую оплату потребляемых услуг ЖКХ;
• отсутствие регистрации по месту жительства гражданина.

Получение льгот и субсидий предоставляется гражданам на основании заявления по тому же принципу.

Необходимые документы

Для получения компенсации за расходы коммунальных услуг, необходимо предоставить следующие документы:

• письменное заявление;
• паспорт гражданина РФ;
• свидетельство регистрации;
• Домовую Книгу;
• свидетельство права собственности на квартиру;
• квитанции по оплате ЖКХ.

Помимо этого, в зависимости от случая, предоставляется справка о доходах, военный билет, заключение медицинской комиссии о присвоении группы инвалидности, пенсионное удостоверение, выписка из ЗАГСа о количестве детей и другое. К перечню дополнительных документов для получения компенсации также относятся:

• справка из ЖЭКа о количестве прописанных жильцов, размера площади квартиры, а также состоянии ремонта;
• удостоверение временного права для получения компенсации.

Заявление

Порядок предоставления

Ежемесячная денежная компенсация за оплату коммунальных платежей начисляется до 10 числа. Гражданин получает письменное оповещение. Срок действия субсидий — 6 месяцев с момента подачи заявления. В дальнейшем, при необходимости, процедуру следует повторить.

Начисляются денежные средства на лицевой счет владельца квартиры. Компенсация не облагается налогом и может быть потрачена на оплату любого вида коммунальных услуг.

Когда прекращается предоставление компенсаций за коммунальные услуги?

Выплаты субсидий прекращаются на следующих основаниях:

• утрата права на компенсацию по оплате коммунальных услуг;
• смерть гражданина;
• переезд в другую местность.

Помимо этого, некоторые субсидии выдаются на полгода, например, компенсация за отопление. Перевод денег прекращается с момента последней оплаты квитанции.

У компаний, которые заключили договор аренды, часто возникают вопросы касательно порядка оплаты, а также бухгалтерского и налогового учета платежей за коммунальные услуги.

Если организация сдает часть своих помещений в аренду, она же (а не арендатор) осуществляет расчеты с поставщиками коммунальных и прочих услуг, которые необходимы для обеспечения деятельности. В большинстве случаев возмещение расходов по коммунальным услугам обсуждается отдельно.

Компенсация арендатором услуг может быть оформлена несколькими способами:

• установлением в договоре арендной платы, в которую входит фиксированная и переменная части в соответствии с требованиями ст. 614 Гражданского кодекса РФ;
• с указанием компенсации арендной платы в отдельном договоре поверх фиксированной ставки.

В первом случае коммунальные платежи могут являться частью фиксированной суммы арендной платы. В таких случаях возмещение расходов по коммунальным услугам арендатором осуществляется на основании предварительных расчетов среднемесячных затрат на оплату этих услуг. На эту же сумму и увеличивается ежемесячная арендная плата.

Порядок отображения данных операций в бухгалтерском учете аналогичен порядку учета платы за аренду.

Система возмещения расходов

Алгоритм оплаты счетов компаниям, предоставляющим коммунальные услуги, может предполагать разные системы:

• на основании показания приборов учета;
• в соответствии с занимаемыми площадями;
• в соответствии с мощностью оборудования, установленного в помещениях.

При этом перечисление платы за коммунальные услуги осуществляется арендодателем. Арендатор, в свою очередь, должен компенсировать расходы на основании соответствующих квитанций и счетов, которые подтверждают фактическую стоимость коммунальных услуг. Порядок отражения хозяйственных операций по компенсации платы установлен соответствующими бухгалтерскими документами.

Возмещение расходов по оплате коммунальных услуг арендатором арендодателю не является операцией по реализации услуг, поэтому не подлежит налогообложению и необходимости оплаты налога на добавленную стоимость. Это связано с тем, что арендодатель сам не является производителем услуг. Кроме того, в соответствии с нормативными актами, последний сам получает услуги в качестве абонента у этих же организаций.

Договор о возмещении расходов на коммунальные услуги

Если договор возмещения расходов за коммунальные услуги предполагает фиксированную и переменную части, порядок расчетов совершенно другой, чем в первом случае. Так, переменная часть может включать платежи, размер которых основан на тратах, понесенных арендодателем в связи со сданным в аренду имуществом.

Тогда стороны договора должны согласовать возмещение арендатором не только коммунальных платежей, но и налогов:

• транспортных;
• на имущество;
• земельных и других.

Договор возмещения расходов по оплате коммунальных услуг также должен содержать компенсацию услуг горячего и холодного водоснабжения, отопления, электроэнергию, за интернет, телефонную связь и другие.

Так как в правилах договора энергосбережения указаны отношения, связанные со снабжением газом, водой, теплом и другими товарами через присоединенную сеть, то и в таких случаях арендодатель не может считаться снабжающей организацией. Следовательно, все операции, касающиеся поставки услуг, которые совершаются по договору, не считаются реализацией товаров или услуг. Поэтому налогом они не обкладываются.

Таким образом, за арендодателем фактически зафиксированы функции сбора коммунальных платежей от арендатора и их перечисления организациям, которые оказывают коммунальные услуги. То есть он выступает в роли посредника. При этом речь идет не о факте перепродажи коммунальных услуг, а только о компенсации расходов по их выплатам.

На основании этого можно сделать вывод, что арендодатель не вправе выставлять счет-фактуру на сумму потребленных коммунальных услуг. А арендатор, в свою очередь, их компенсирует с учетом налога на добавленную стоимость. При этом к вычету принимается только те суммы налога на добавочную стоимость, которые приходятся на фактически потребленные коммунальные услуги.

Возмещение расходов на основании посреднического договора

Существует и третий вариант оформления компенсации платежей за коммунальные услуги. Он предполагает заключение посреднического договора, в соответствии с которым арендодатель является посредником по их приобретению. Согласно условиям такого соглашения, арендодатель представляет интересы арендатора в правоотношениях с организациями, осуществляющими поставку этих услуг.

При этом, независимо от типа договора, арендатор должен выплачивать посреднику вознаграждение за его услуги. А посредник, соответственно, обязан исчислять налога на добавленную стоимость с суммы заключенного соглашения.

Учитывая категорию договора, он должен в полной мере соответствовать требованиям, которые предъявляются к посредническим соглашениям. Они указаны в ст. 51 и 52 Гражданского колекса РФ. Так, в нем необходимо обязательно указать об обязанности арендодателя (он же комиссионер или агент) оплачивать коммунальные услуги от своего имени, но за счет арендатора.

Чтобы корректно составить такой договор с учетом всех законодательных требований, потребуется профессиональная помощь юриста. Чтобы ее получить, обращайтесь в Компанию «Правовое решение». Мы предоставим исчерпывающие консультации и компетентную информационную поддержку.

Отношения между сторонами при сдаче имущества в аренду регулируются главой 34 Гражданского кодекса. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Такое определение дано в статье 606 Гражданского кодекса. При этом арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, а также нести расходы на содержание этого имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). К таким расходам, в частности, относятся коммунальные расходы, сумма которых из месяца в месяц изменяется.

В то же время размер арендной платы может меняться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но, в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса, не чаще одного раза в год. По этой причине на практике чаще всего по договору аренды арендатор компенсирует арендодателю долю стоимости потребленных им коммунальных услуг отдельно от арендной платы. Арендодатель напрямую заключает договоры с организациями, оказывающими коммунальные услуги. Те в свою очередь ежемесячно представляют арендодателю первичные документы на их услуги, а также выставляют счета-фактуры. Общая стоимость коммунальных услуг определяется по фактическому их потреблению на основании счетов, выставленных коммунальными службами.

Доля расходов арендатора, компенсируемая им по договору аренды, может определяться разными способами:

расчет суммы фактически потребленных коммунальных услуг ­производится в доле занимаемых арендуемых площадей помещений;

сумма потребляемой электроэнергии определяется показаниями отдельных счетчиков;

потребляемая энергия определяется исходя из мощности ­оборудования партнеров и времени его работы.

В любом случае методику расчетов необходимо закрепить в договоре аренды.

Налоговый учет

Расходы на оплату электроэнергии

Возникает вопрос о порядке проведения данных услуг как ­у арендодателя, так и у арендатора в налоговом и бухгалтерском учете.

В этой связи интересно мнение Минфина России, обнародованное в недавно вышедшем письме ФНС России от 23.04.2007 г. № ШТ-6-03/340@ о порядке применения налога на добавленную стоимость в отношении денежных средств, перечисленных арендатором арендодателю в целях компенсации расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг, услуг связи, а также услуг по охране и уборке арендуемых помещений в рамках договоров, согласно которым в стоимость услуг по аренде помещения ­указанные расходы не включаются.

Так, в письме Минфина России от 03.03.2006 г. № 03-04-15/52 изложена позиция по применению НДС в отношении сумм, перечисленных арендатором арендодателю в порядке компенсации расходов арендодателя по оплате электроэнергии. В нем в частности сказано, что у арендодателя нет оснований относить операции по поставке (отпуску) электроэнергии в рамках данных договоров к операциям по реализации товаров для целей налогообложения НДС. Поэтому данные операции объектом налогообложения НДС не являются, счета-фактуры по электроэнергии, потребленной арендатором, арендодателем не выставляются.

Данное утверждение Минфин России основывает на подпункте 1 пунк­та 1 статьи 146 Налогового кодекса, из которого вытекает, что объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг), а также передача имущественных прав на территории Российской Федерации.

Кроме того, отмечается, что согласно пункту 1 статьи 539 Гражданского кодекса по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплатить принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в ее ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии. Абонентом в данном случае является лицо, на балансе которого числится объект, потребляющий энергию.

Арендодатель не является для арендатора энергоснабжающей организацией, так как сам в качестве абонента получает электроэнергию (постановление Президиума ВАС Российской Федерации от 06.04.2000 г. № 7349/99).

На основании вышеизложенного отмечается, что арендатор компенсирует расходы арендодателя на оплату электроэнергии и не получает счета-фактуры по потребляемой им электроэнергии, поэтому право на вычет сумм НДС, перечисленных им арендодателю в составе сумм компенсаций, у него отсутствует.

Но и у арендодателя возникают сложности в учете НДС по коммунальным услугам. Минфин, ссылаясь на нормы статьи 170 Налогового кодекса, отмечает, что суммы НДС, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг) в случае их использования для осуществления операций, не облагаемых НДС, к вычету не принимаются. Следовательно, у арендодателя не подлежат вычету суммы НДС по электроэнергии, предъявляемые ему энергоснабжающей организацией, в части электроэнергии, потребленной арендатором.

…и всех остальных коммунальных платежей

В письме от 24.03.2007 г. № 03-07-15/39 Минфин России в своих рассуждениях пошел еще дальше, распространив вышеизложенную точку зрения о применении НДС и в отношении денежных средств, перечисленных арендатором арендодателю в целях компенсации расходов арендодателя по оплате не только на электроэнергию, но и на все коммунальные услуги, услуги связи, а также услуги по охране и уборке арендуемых помещений в рамках договоров, согласно которым в стоимость услуг по аренде помещения указанные расходы не включаются.

Однако совершенно иную точку зрения по данному вопросу высказывает УФНС России по Московской области в своем письме от 03.02.2005 г. № 21-27/28632 (далее - письмо УФНС по МО). Она основывается на том, что при определении налоговой базы по НДС выручка от реализации товаров (работ, услуг) определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг) (п. 2 ст. 153 НК РФ). Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 162 Налогового кодекса налоговая база увеличивается на суммы, полученные за реализованные товары (работы, услуги) в виде финансовой помощи, на пополнение фондов специального назначения, в счет увеличения доходов либо иначе связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).

Из этого делается вывод, что денежные средства, полученные арендодателем от арендатора в виде компенсации стоимости коммунальных платежей (энергоснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и т.д.), в части, потребляемой арендаторами, подлежат обложению НДС. Следовательно, суммы НДС, уплаченные арендодателями поставщикам коммунальных услуг, в том числе в части, потребляемой арендаторами, принимаются к вычету у арендодателя на основании статей 169, 171, 172 Налогового кодекса. Арендатор также может принять НДС к вычету по указанным (компенсируемым арендодателю) расходам только на основании счетов-фактур.

Однако в более позднем письме ФНС России от 29.12.2005 г. № 03-4-03/2299/28@ «О порядке применения ставки 0 процентов по НДС» говорится, что у арендодателя в данной ситуации отсутствуют основания для выставления соответствующих счетов-фактур, а у арендатора - право на возмещение сумм НДС.

На сегодняшний день налоговые органы отказываются высказывать и комментировать свою точку зрения по данному вопросу.

Как быть с расходами?

Также очень интересен вопрос по включению в состав расходов, учитываемых в целях исчисления прибыли, затрат по оплате вышеуказанных расходов.

Минфин России в письме от 04.08.2005 г. № 03-03-04/2/41 «Об учете коммунальных платежей при субаренде имущества» высказал следующую точку зрения. Ссылаясь на подпункт 10 пункта 1 статьи 254 Налогового кодекса, он подтвердил право арендатора учитывать в составе прочих расходов расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей и (или) услуг связи, относящиеся к помещениям, полученным в аренду. Субарендатор также может учитывать в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, расходы по оплате коммунальных и эксплуатационных расходов, понесенных им по договору субаренды. При этом арендатор при получении от субарендатора арендных и коммунальных платежей учитывает данные суммы в составе прочих расходов (п. 4 ст. 250 НК РФ). Несмотря на то что в письме говорится о субарендных отношениях, мнение, отраженное в нем, справедливо и для отношений, возникающих между арендатором и арендодателем.
Мнение налоговых органов по вопросу исчисления прибыли изложено в упомянутом выше письме УФНС по МО. В нем говорится, что если возмещение арендатором арендодателю расходов по содержанию и эксплуатации арендуемого имущества (коммунальные расходы) предусмотрено договором аренды, то данные платежи отражаются у арендодателя в составе внереализационных доходов или доходов от реализации, при этом ­у арендатора - в составе внереализационных расходов.

В случае заключения на возмещение вышеуказанных расходов между сторонами отдельного договора данные платежи учитываются у арендодателя в составе доходов от реализации на основании пункта 2 статьи 249 Налогового кодекса. У арендатора данные платежи не признаются расходами в целях налогообложения прибыли.

Что же касается коммунальных платежей, то данные расходы в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 254 Налогового кодекса учитываются в составе материальных расходов у стороны, которая заключила прямые договоры с организациями - поставщиками коммунальных услуг. Это очень важно, так как в данной ситуации у арендатора нет прямых договоров с коммунальными службами и он не сможет включить в расходы суммы коммунальных платежей, возмещаемых арендодателю.

Но в уже более поздних письмах УФНС по г. Москве от 06.07.2005 г. № 20-12/47837, а также от 26.06.2006 г. № 20-12/56637 и от 28.06.2006 г. № 19-11/58877 высказывается точка зрения, аналогичная мнению Министерства финансов.

В этих письмах указывается, что в случае если договором аренды предусмотрены обязанности по уплате фактически потребленных коммунальных расходов и расходов на оплату услуг связи на арендатора, указанные расходы он включает в состав материальных и прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией. При этом должно выполняться условие обоснованности и документального подтверждения данных расходов первичными документами в силу пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса. Также в нем приведен перечень этих документов: счета арендодателя, составленные на основе аналогичных документов, выставленных арендодателю коммунальными службами, в отношении фактически используемых арендатором этих услуг.

Арендодатель в свою очередь имеет право учитывать в составе расходов суммы, перечисляемые организациям, оказывающим коммунальные услуги и услуги связи.

Бухгалтерский учет

Все вышеизложенное касается налогового учета. Теперь рассмотрим данную ситуацию в рамках бухгалтерского учета на следующем примере.

Как решить проблему?

Чтобы избежать спорных вопросов в ведении учета с налоговой инспекцией, некоторые фирмы упрощают договорные отношения при сдаче помещений в аренду. В сумму стоимости арендных платежей по договору включаются суммы компенсации возмещаемых арендодателю коммунальных услуг, услуг связи, а также услуг по охране, уборке помещений. В этом случае указанные суммы у арендодателя отражаются в составе внереализационных доходов или доходов от реализации с начислением НДС. Арендатор при этом имеет право учесть их в качестве внереализационных расходов, а также принять по ним суммы НДС к вычету на основании счета-фактуры, выставленного арендодателем.

Есть и другой способ решения данного вопроса. Он также связан с соответствующим оформлением договорных отношений между сторонами по договору аренды. Суть его состоит в следующем. Из договора аренды, заключаемого сторонами, должно четко следовать, что арендодатель, оплачивая услуги коммунальным службам, выступает от своего имени, но за счет арендатора. Содержание и форма договора должны соответствовать ­посредническим договорам. В частности, договору комиссии, определенному в главе 51 ГК РФ, или агентскому договору согласно главе 52 ГК РФ. В этом случае арендодатель перевыставляет счета коммунальных организаций в адрес арендатора с выделением сумм НДС.

Чтобы принять суммы «входного» НДС к вычету, арендодатель, выступающий посредником между арендатором и коммунальными службами, должен выставить от своего имени счета-фактуры на суммы коммунальных платежей. Такое разъяснение дано в письме Минфина России от 14.11.2006 г. № 03-04-09/20.

Кроме того, в соответствии с положениями Гражданского кодекса, арендодателю положено вознаграждение за посреднические услуги. Чтобы избежать дополнительных расходов со стороны арендатора, стороны могут договориться о снижении размера арендной платы на сумму вознаграждения.

На основании полученных документов арендатор имеет право принять к вычету суммы НДС, уплаченные арендодателю, а также отразить их в книге покупок.

Рассмотрим данную ситуацию на примере.

Сверх арендной платы

Читателям следует обратить внимание на последнее письмо Минфина России от 19.06.2007 г. № 03-11-04/2/166.

В нем рассматривается ситуация, когда, в соответствии с условиями договора аренды, стоимость услуг связи арендатором оплачивается сверх арендной платы. Минфин России поясняет, что сумму компенсации арендодатель должен учесть как полученный доход при определении объекта налогообложения по налогу. А оплату услуг телефонной связи принимать в расходы.

Несмотря на то что письмо направлено арендодателям, находящимся на упрощенной системе налогообложения, выводы Минфина России строятся на статьях главы 25 Налогового кодекса «Налог на прибыль организаций». А именно - статьи 249, затрагивающей понятие доходов, и статьи 259, ­регламентирующей расходы.

Поэтому налогоплательщику, находящемуся на общем режиме ­налогообложения, необходимо его учитывать.

Современный бизнес сложился как определённый спектр правовых отношений, при этом возмещение коммунальных услуг по договору аренды составляет его существенную часть. Не все предприятия, организации и учреждения располагают собственными помещениями, что особенно характерно для малого и среднего бизнеса, а также для общественных организаций.

Договоры аренды являются востребованной формой отношений, позволяющей юридическим лицам получать в пользование нежилые помещения для производственной, коммерческой и общественной деятельности.

Возмещение коммунальных услуг по договору аренды обусловлено особенностями бизнеса и требованиями налогового законодательства. Для работы механизмов, станков, людей всегда требуются энергия и ресурсы, в частности, свет, вода и отопление, но не всегда необходима подача газа или уборка мусора.

Арендный договор включает в себя две составляющие: арендная плата и коммунальные платежи. Возмещение по договору аренды обусловлено тем, что арендодатель собственными средствами обеспечивает своих арендаторов надлежащими условиями для работы, бизнеса, общественной деятельности.

• подачу воды;
• подачу тепла в помещения;
• работу инженерных сооружений (также: канализация, лифты, уборка общих помещений);
• газоснабжение;
• уборку сухого мусора;
• уборку прилегающей территории.

У каждого конкретного собственника зданий и помещений свой спектр услуг, которые он оказывает арендаторам. Совершенно не обязательно, что все такие услуги выполняются сторонними организациями (подача электричества, предоставление доступа в интернет, вода, канализация, отопление и прочие), некоторые услуги арендодатель оказывает сам, поскольку он берёт такие обязательства по договору аренды или они возникают из требований законодательства.

Некоторые из услуг, предоставляемых арендодателем, арендаторы предпочитают оказывать себе по договорам с третьими организациями или самостоятельно.

Например, сторонний доступ в интернет для компании арендатора-провайдера вряд ли потребуется. Однако особенности функционирования такой компании предъявляют особые требования к арендуемым помещениям, например, климат, наличие кондиционеров для охлаждения серверов, особая защита и безопасность помещения, стабильное энергоснабжение.

Арендодатель предоставляет арендатору нежилое помещение, обычно принадлежащее ему на праве собственности, на договорных началах, регламентированных нормами гражданского кодекса.

В договор аренды включается арендная плата и оплата коммунальных услуг, оплату коммунальных услуг возмещает арендатор, поскольку именно он осуществляет их потребление. Рекомендуется заключать отдельные договоры на коммунальные услуги. Прописать в договоре аренды «коммуналку» – не самое лучшее правило, хотя допустимое и порой востребованное.

• платежи в конкретной величине, вносимые одним платежом или периодически;
• расчёт полученной продукцией или услугами;
• расчёт путём обустройства объекта аренды (ремонт, изменение потребительских качеств);
• имущественный расчёт в собственность или в аренду.

Существенный момент аренды – её стабильность. С целью укрепления гражданских отношений законодательством предусмотрено, что аренда не может часто меняться. При этом стоимость коммунальных услуг не может быть постоянной. Как при аренде квартиры меняются тарифы на «коммуналку», так при аренде нежилого помещения аналогичным тарифам также свойственна изменчивость по тем или иным объективным причинам.

Некоторые арендодатели включают «коммуналку» в аренду, а арендатор периодически оплачивает арендуемые нежилые помещения единым платежом, но это не является общей практикой, хотя позволяет частично обойти требование закона о неизменности арендной платы в течение года.

Более перспективным правилом для достижения желаемой динамики изменения арендной платы адекватно изменению условий функционирования бизнеса (налоговый и экономический аспекты в связи с инфляцией, например) является фиксация в договоре аренды не конкретной суммы, а механизма её образования.

Не все коммунальные платежи требуют возмещения, то есть не все они оказаны третьими лицами (поставщики электроэнергии, водоснабжения и канализации, отопления и так далее) некоторые услуги арендодатель оказывает сам, своими силами. Например, охрана здания, ремонт и обслуживание инженерных сооружений, лифтов, уборка сухого мусора.

В любом случае договорные отношения представляют собой динамику, а не стабильные и бессрочные правила. При этом арендатор волен отказать арендодателю по вполне обоснованным экономическим причинам.

• за чертой города;
• в сельской местности;
• на территории промышленной зоны;
• в районе железнодорожной станции или аэропорта.

В зависимости от особенностей бизнеса, нетрадиционное расположение офиса или производственного участка может дать экономию не только в тратах на аренду и коммунальные платежи, но и удешевить доставку материалов или отгрузку продукции, уменьшить затраты на связь или уменьшить налоговое бремя за счёт увеличения транспортных расходов.

Офис в центре столицы, безусловно, эффектное свидетельство престижа, но экономический эффект часто имеет большее социальное и практическое значение. Кроме того, выбор удалённого варианта аренды может упростить отношения по аренде, по возмещению коммунальных платежей, дать работу местному населению, которое часто менее требовательно к уровню заработной платы.

Обязательная статья расходов каждого владельца недвижимого имущества, являющегося предметом аренды – «коммуналка». Арендодатель имеет договоры с организациями на устойчивое обеспечение своего владения ресурсами, достаточными для бизнеса, обеспечения жизнедеятельности, нормальных условий труда для человека и оборудования.

1. Электричество.
2. Вода и канализация.
3. Тепло.
4. Уборка.

• капремонт;
• текущий ремонт;
• администрирование.

​Статья 616 гражданского кодекса Российской Федерации указывает, что пользование помещением формирует определённые обязательства по сопровождению стабильно надлежащего (с функциональной точки зрения) состояния арендованного имущества, осуществлению необходимого ремонта и прочее.

Договоры аренды и договорные отношения по возмещению или оплате «коммуналки» формулируются в обычном порядке, в письменной форме с указанием существенных условий. Договор по «коммуналке» арендатором предпочтительно оформлять отдельно.

При аренде в части возмещения налоговое законодательство занимает определённую позицию. Арендодатель обязан оплачивать налоги, что изменяет его цены.

• налог на добавленную стоимость;
• налоговая база из цен, обозначенных в договоре;
• арендодатель вправе указать единую стоимость либо доход по позициям отдельно;
• сумма налога на добавленную стоимость может быть принята к вычету вместе с платой за аренду;
• % налога на добавленную стоимость может варьироваться от времени внесения платы.

Кто оплачивает стоимость «коммуналки» может определяться ситуацией. Оплата может осуществляться наличными, зачётом или путём посреднических отношений. Не исключён вариант, когда оплата «коммуналки» осуществляется взаимозачётом с третьими лицами – партнёрами арендатора, которые уплачивают причитающиеся ему денежные средства по его распоряжению в счёт оплаты за коммунальные услуги через арендодателя.

Важно отразить в бухгалтерском учёте нужные проводки, определяющие, на что оплачивающий направил денежные средства. Первичные документы (договоры, платёжные поручения, платёжные требования) должны содержать точное указание цели платежа, расчётных реквизитов получателя денежной компенсации, обоснование требования возместить те или иные затраты.

Как в случае с жильём в многоквартирном доме, договорами социального найма, решение сдать помещение в аренду в административном здании, вне зависимости от его собственника, обуславливает некоторые особенности.

• производственной;
• коммерческой;
• общественной.

Предприятие, продающее компьютеры или оказывающее услуги по разработке сайтов, не эквивалентно организации, специализирующейся на обучении, повышении квалификации, ином варианте оказания услуг, когда численность собственного персонала значительно меньше численности приходящего контингента.

В первом случае имеется рабочий коллектив, как правило, всего несколько человек, и посетители в такую компанию не приходят либо приходят очень редко. Иной вариант, когда аренда предоставлена учебному заведению.

Реальные затраты на коммунальные услуги имеют веское значение, потому как от них определяется налог на добавленную стоимость, от них формируется возмещение стоимости коммунальных услуг.

Обычное положение вещей, когда каждый арендатор имеет собственный счётчик на потребление электроэнергии по всем своим помещениям. В отношении потребления тепла также всё более-менее ясно: можно определить обогреваемую площадь и соотнести её с площадью обогревательных элементов.

Но обязательно возникнет вопрос не только у придирчивого арендатора, но и у налогового инспектора. Если стоимость потребления тепла будет явно зашкаливать, когда арендатор старательно утеплил помещение, потратил на это деньги и исключил любую утечку тепла. Роспись затрат по всем арендаторам – излюбленный метод большинства арендодателей. Далеко не каждый рискнёт судиться или пожелает потратить время на пристальное разбирательство.

Более сложный и серьёзный вариант, когда среди арендаторов есть, например, учебные заведения. В этом случае лучший вариант – искать другого арендодателя. Обычно потребление воды, содержание санузлов, затраты на уборку и вывоз мусора расписываются по всем арендаторам пропорционально.

В случае когда ежедневно, часто и в выходные дни, учебное заведение выполняет свои функции, поставить счётчики и наладить учёт воды по каждому арендатору просто невозможно.

Аренда, при которой вода подаётся непосредственно в помещение и туалет, которые находятся после отдельного счётчика, скорее редкое исключение из правил, чем норма.

Приведённые примеры с потреблением тепла и воды – частный случай, но очень популярный на практике. Арендодателя можно понять – это его бизнес и возмещение затрат он понимает по-своему, но арендатору следует это учитывать и, заключая договоры аренды и возмещения коммунальных услуг, следует категорически отказываться от навязываемых шаблонов.

Договорные отношения – это не догма, как её понимает арендодатель, предлагая свои шаблонные варианты, а взаимовыгодное сотрудничество сторон прежде всего.

Арендатору следует придерживаться объективно сложившихся тенденций, которые закреплены законодательно. Именно законодатель установил требование стабильности гражданского оборота в части аренды, поэтому её стоимость не может изменяться непрерывно, как стоимость коммунальных услуг.

Последними невозможно управлять, поскольку стоимость «коммуналки» всегда будет колебаться не только в зависимости от социально-экономической ситуации в обществе, в бизнесе, но и по причинам, выходящим за пределы обычной практики обслуживания зданий и помещений.

Могут происходить климатические изменения (позднее лето, ранняя зима), техногенные катастрофы (аварии инженерных сооружений), влияние общественной напряжённости (акции протеста, террористические акции). Мир изменился и многое в нём влияет на фундаментальные основания бизнес-отношений, а аренда помещений, её стоимость и стоимость обслуживания не могут оставаться неизменными и определяться только лишь социально-экономическими условиями жизни общества.